אם בשלב הראשון היה צורך להבין את האתגר שבהכנת השמאות, להכין את השטח, להבין מה הלקוח ומה המוצר שאותו צריך לשום, בשלב השני לאחר שהשמאי הבין את ה'בעיה' עליו למצוא פתרון.
השמאי נדרש להחליט על היקף העבודה, scope of work. לצורך כך עליו להחליט על המקורות או ההיקף של העבודה.
על השמאי להחליט על היקף הכרת הנכס שאותו ישום השמאי, identification of the property. כאן ניתן לומר בפשוט כי הגדרה משפטית של הנכס הינה מספקת.
לדוגמא הגדרת בית באמצעות שם הרחוב ומספר הבית איננה מספקת. נדרש זיהוי של המגרש כפי שקבע המודד, נניח lots and blocks.
כך גם על השמאי להחליט האם הוא מסתמך על חוזה הרכישה, על הסכם שכירות, על שטר מכר או על כל מסמך משפטי אחר. שהרי השמאי מסתמך על מסמכים שמועברים אליו. אם הלקוח ימציא לשמאי הסכם שכירות שהבית מושכר בדמי שכירות חודשיים של 3,000$ או של 2,000$, יש לכך משקל בשמאות.
על השמאי להחליט האם הוא מבקר בנכס עצמו או מסתפק בבדיקת הנכס מבחוץ, drive – by. או אפילו מבלי לראות את הנכס מרחוק, desk appraisa. כמובן שהסטנדרט הוא שעל השמאי לבקר בנכס עצמו. אך לעיתים הנכס תפוס על ידי פולש אשר איננו מאפשר ביקור פיזי בתוך הנכס.
השמאי יחליט על אופן ההשוואה והיקפה ביחס לנכסים אחרים באזור הנכס נשוא השמאות, data researched. כאן השמאי צריך להחליט לאיזה עומק להיכנס כדי לבצע את ההשוואה analysis employed. האם רק ברדיוס קרוב של הבית, או שמא בכל הרחוב או אולי בכל השכונה. השמאי יחליט האם ישווה את הבית רק לבתים דומים מאוד בשכונה או שמא גם לבתים או דירות שאינם כל כך דומים מבחינת גודל, סטנדרט ועוד.
עו"ד אהרן וולק
נדל"ן בארה"ב
