זכויות במקרקעין לפי שטר

מאחר שהזכויות במקרקעין נקבעות לפי חוזה ולפי שטר, הרי שיש להן השפעה ישירה ודרמטית על היקף הזכויות של בעל המקרקעין.
לדוגמא: מה יעשה מי שרוצה לקנות בית ולהיות בעל מלוא הזכויות בבית? נבחן מספר אפשרויות תיאורטיות – מצד אחד הוא יכול לגור בבית, להחליף מנעולים, ואפילו לשים שלט בכניסה לבית כי הוא בעל הבית. אך כולם מבינים שהפעולות הפיזיות הללו אינן מספיקות. הוא צריך לרשום את הבית על שמו בלשכת הרישום. לכן, הרישום עצמו הוא שיוצר את הזכויות. ומסיבה זו יובן כי אופן הרישום והיקף הרישום ישפיעו באופן דרמטי על היקף הזכויות של בעל הבית.
מכאן יובן כי השמאי יעריך שוֹוי הבית בהתאם לאופן רישום הבית, legal description, בלשכת הרישום ובהתאם להיקף הזכויות שיש לקונה על הבית. או במילים אחרות הרישום ואופן הרישום משפיע על שוֹוי הבית.