חישוב שער ההיוון

קביעת שוֹוי לפי שיטת ההכנסות מושפע מהיחסים שבין הכנסות. אותם יחסים נוגעים להיוון. לכן ההגדרה של היוון בעניין הזה יכולה להיות השיעור, או גובה המחיר. או אם תרצו – ההקרבה שנדרש לצורך המרת הכנסה עתידית לשוֹוי עכשווי, rate used to convert income into value.
ההמרה עצמה מתחשבת בצורך בהחזר הקרן, return of investment או capital recovery, כמו גם החזר על ריבית, return on investment. שהרי כבר הגדרנו את הריבית כהחזר על ההשקעה, interest/ yield.
הפורמולה השכיחה ביותר של חישוב ההיוון הינה מסוג: OAR. היינו: Overall Capitalization Rate. המחושב לפי חלוקת ההכנסות נטו במחיר הנכס.
סוגים נוספים של היוון מתחלקים לשתי קטגוריות – יחס ההיוון ratio capitalization וכן yield capitalization.