עו"ד אהרן וולק
נדל"ן בארה"ב

תרופות למשכיר

במקרה שהשוכר מפר את הסכם השכירות הרי שיש למשכיר מספר אופציות לפעול. בדרך כלל מדובר באי תשלום דמי שכירות.
כאן יש להבחין בין מספר מצבים. אם השוכר עדיין 'מחזיק' במושכר היינו עדיין גר בבית הרי שהמשכיר יכול לתבוע לצורך פינוי השוכר, eviction, או לתבוע דמי שכירות.
כמובן שבאופן תאורטי המשכיר יכול לתבוע גם דמי שכירות וגם את פינוי המושכר. אך בפועל הדרך ברוב מדינות ארה"ב הינה קודם להגיש תביעה בגין, unlawful detainer statute. מדובר בהליך קצר שבו הנתבע היינו השוכר לא יכול להעלות טענות כנגד המשכיר אלא רק להתייחס ספציפית לעניין הפינוי.
במקרה שהשוכר כבר לא מחזיק במושכר, abandons, כאן למשכיר אופציות טובות. אך אלו תלויים במדינה כי לכל מדינה חוקים קצת שונים. המשכיר כמובן יכול להסכים לסיים את תקופת השכירות, accept surrender, או לבקש אכיפה ובנוסף לדרוש פיצויים.
בתי משפט נוטים לראות בנטישת המושכר על ידי השוכר כמעין 'הצעה' של השוכר לסיים את תקופת השכירות, surrender. וכך יכול המשכיר להסכים להצעה או לדחותה. אם המשכיר מסכים להצעה, accepting surrender, הרי שאז השוכר פטור מתשלום יתרת דמי השכירות. אם המשכיר מסרב להצעה – בית המשפט יבדוק איך התנהג המשכיר לאחר שהשוכר פינה את המושכר ולפי זה יקבע המשך תשלום דמי שכירות או יפסוק פיצויים לטובת המשכיר.
אוסיף בהערה כי במקרה שהשוכר נוטש את המושכר, חלה חובה על המשכיר לצמצם את נזקיו ולחפש שוכר חלופי, duty to mitigate.
כאן נוצר הפרדוקס הידוע והמוכר אשר בא לידי ביטוי בנטישת בתים בזמן הקורונה. מצד אחד המשכיר לא מעוניין לתת הסכמה לפינוי המושכר, accept surrender. ומנגד עליו למצוא שוכר אחר לצורך, mitigation. על כך קבע בית המשפט כי עצם הסכמת המשכיר לקבל חזרה לידיו את מפתחות הבית איננו כשלעצמו מצביע על כך כי הוא הסכים לפינוי הבית על ידי השוכר. וכך יכול המשכיר מצד אחד למצוא שוכר חלופי ומצד שני לצפות כי השוכר יפצה את המשכיר בגין נזקיו.

גלילה לראש העמוד