גובה וסוג ההיוון

גובה ההיוון, capitalization rate, הינה החולייה המקשרת שהכנסה צפויה ושוֹוי עכשווי. לכן הבחינה של שער ההיוון הוא קריטי לשמאות בשיטת ההכנסה.
עבור שמאים יש שתי אפשרויות מקובלות לחשב את שער ההיוון. השער יכול להיות בשימוש עבור כל הנכס או עבור חלקו. ניתן לבצע את השער באחוזים או בסכומי כסף דולריים. ניתן גם לעשות קומבינציה של מספר שערים שונים.
האפשרות הראשונה הינה בפשטות גובה הריבית, interest rate. הוא מחושב בדרך כלל באופן שנתי בנוגע להחזר על ההון העצמי. הוא מכוּנה גם: yield rat, internal rate of return, periodic rat, וסימנו Y.
אפשרות שניה נוגעת למה שמכוּנה: cap rate, או בשמו המלא: overall capitalization rate OAR. כאן מדברים על היחס שבין ההכנסה השנתית נטו לבין שוֹוי הנכס. כאן צריך לזכור שלא ניתן להפריד בין שני האלמנטים עליהם דיברנו של החזר ההון והחזר על ההון.
השמאי יכול להתייחס לסוג ההיוון ביחס לכל הנכס, ביחס לחלק מהנכס או ביחס להון העצמי בלבד. מה שבטוח שככל שההכנסות של הנכס אמורות להיות יציבות ולא משתנות בעתיד הרי שההחזר על ההון צפוי להתמקד בהכנסות השוטפות. וככל שיש צפי לעליית שוֹוי הנכס, כך המשקיע יכול לדחות, לפחות חלק מהחזר על ההון, למועד מאוחר יותר.
השינוי בין שער או גובה ההיוון לבין גובה הריבית נוגע אם כן לגידול הצפוי בשוֹוי הנכס – אם כלפי מעלה ואם כלפי מטה. זהו מעין משולש אשר מסומן כדלתא, delta, או value change.
אולי כדאי להוסיף הערה, שלעיתים זה מלאכותי להפריד בין המשקיע או היזם לבין הגורם המממן, נותן המשכנתא. כי הרי ניתן לראות את שניהם כזהים. שהינם משקיעים בנכס ושינהם מצפים לראות תמורה מתוך הנכס. מסיבה זו ניתן לראות את שניהם באותו מתרס אשר יכונו: band of investment method.