הגדרת היוון בשיטת ההכנסות

ההגדרה של ההיוון, capitalization, הינה ההליך של המרת ההכנסות נטו הצפויות מהנכס לכדי סכום הון חד פעמי במועד הנוכחי.
converting the projected future net income of a property into its equivalent lump sum capital value on the date of value.
למדנו שרוכש נכש מונע מההכנסות הצפויות לנכס. כך גם למדנו ששוֹוי או ערך של נכס שווה להכנסות או יתרונות העתידיים שלו. עוד אנחנו יודעים שהבטחה לקבלת כסף בעתיד שווה פחות כסף בזמן ההווה. כל אלו מובילים אוני לאבחנה כי זמן שווה כסף, time value of money.
הליך ההיוון לעולם משקף את עלות הזמן של כסף, בכך שהוא מפחית את השוֹוי של הכנסה צפויה בעתיד לזמן הנוכחי היינו להווה.
הטכניקה של חישוב ההיוון עצמו בדבר ההפחתה נעשה באופן ישיר או באופן עקיף. הטכניקה מושפעת משלושה פרמטרים או אם תרצו באמצעות שלושה מדדים:
על ידי כמות, quantity/ amount, של ההכנסה הצפויה בעתיד
על ידי איכות, quality, או שמא סיכון, risk, של ההכנסה
על ידי התדירות, timing/ frequency, של ההכנסה
הדוגמאות הן פשוטות ומתבססות על ניסיון חיים. הכנסות גדולות של אדם בלי יכולות כלכליות, בעוד שנתיים, אינן דומות להכנסות קטנות אשר צפויות להתקבל בזמן הקרוב על ידי בנק או חברת ביטוח.