ההכנסות לפי דוח השמאות

לעיתים השמאי יציין בשמאות את ההוצאות הצפויות, operating statement, לפי המצב הנוכחי, אך מותאם למצב בשוק. השמאי יתקן באופן רעיוני את המצב כדי להקטין עיוותים בין האופן שבו מנוהל הנכס לבין האופן שבוא היה על הבעלים לנהל את העסק באופן אופטימלי. הליך זה מכוּנה reconstruction of the operating statement.
השמאי יעריך את המצב הרגיל של הנכס – הן מצד ההכנסות והן מצד ההוצאות. השמאי יתחשב במצב הנוכחי אך בכל זאת יבחן ויתאים את המצב הנוכחי למצב השוק. או שמא לפי הממוצע בשוק.
צריך לזכור כי השמאי ניזון מהנתונים שמספק לו בעל הנכס. נתונים אלו מתייחסים לעבר ומתייחסים להווה. הם מתייחסים לעתיד רק בגין הסכמים שנכתבו בעבר. אך פעמים רבות השוק משתנה, ובעל הנכס איננו מצליח לעמוד בשינויים. כפי שכבר הוסבר. השמאי מנסה כמה שניתן לחזות את העתיד על מנת שהלקוח, שיש להניח מעוניין לרכוש את הנכס, יקבל תמונה אמיתית ולא מעוותת.
השמאי צריך לשים לב ולתקן מספר עיוותים שיכולים להתקבל. זאת בנוגע להוצאות. ראשית לפחת depreciation. השמאי צריך להתעלם ממנו לחלוטין באשר הוא צורך סובייקטיבי של הבעלים הנוכחי של הנכס ולאו דווקא מתייחס לנכס באופן אובייקטיבי. בכל הנוגע לניהול הנכס, יש לבצע התאמות. כי בעוד שיש אשר מכלילים בו הפרשות לצורך תיקוני בלאי הרי שאחרים מחשבים את הסעיף של תיקוני בלאי בנפרד. בכל הנוגע למיסי מקרקעין הסברנו כי יש להתחקות אחר התשלומים שצפוי הקונה לשלם. כך גם בנוגע לריבית על הלוואות וכדו' הסברנו שאין להתחשב בכך.
לסיכום, השמאי ינסה להעריך הוצאות שנתיות צפויות לו הנכס מנוהל באופן תקין ואפקטיבי ורציף.