כל בעל מקצוע מתחום הנדלן יכול לבצע התאמה בין עסקאות שבוצעו לבין הבית הנישום. אלא שהשמאי מבצע התאמות באופן שיטתי, adjustment techniques. כך השמאי יודע כיצד להתאים את הנתונים שנאספו מהעסקאות האחרות ביחס לבית הנישום. ההתאמה היא לב ליבה של היכולת המקצועית של השמאי. ניתן לומר שההבדל בין שמאי לבעלי מקצוע אחרים בתחום הנדלן הינו כי האחרים פועלים לפי אינטואיציה או רגש בעוד שהשמאי משתמש באנליטיקה כדי לנתח את הנתונים. כאשר פועלים לפי תחושות קל לפספס נתונים, התאמה שאיננה נכונה, להכניס מדדים מוטעים ועוד. כל אלו משפיעים על התוצאה הסופית באופן דרמטי.
לדוגמא במקרה שהבית הנישום מכיל 4 חדרים והעסקאות שנעשו בסביבת הבית הן של 2 חדרים. ייתכן מאוד ששני הבתים המדוברים נועדו לפלח שוק שונה מאוד – בתים של 4 חדרים למשפחות ובתים של 2 חדרים לזוג ללא ילדים או אדם יחיד. ולכן קשה להשוות בין הנכסים.
תנאי נוסף בשיטת ההשוואה הוא כי העסקאות נעשו ללא תנאים חריגים, unusual conditions. כך למשל במקרה ששוכר רוכש בית שכבר מחזיק, או שהעסקות הן בתוך המשפחה, או שקיימים סיכונים של חשיפה של מיסים ו/או תביעות יחולו על הקונה.
ההתאמה שהשמאי צריך לבצע הינה התאמה ככל יכולתו. השמאי ינסה לתת 'מעריכים' לנכסים שאליו משווה על מנת לקבל תוצאה מדויקת ככל יכולתו – comparable means as comparable as you can find.
השמאי יבדוק עסקאות שנעשו בסביבת הבית הנישום במשך 3 שנים שקדמו למועד הבדיקה. כך לפי הסטנדרט של USPAP (למרות שבעבר היה צורך רק בשנה אחת בלבד).
עו"ד אהרן וולק
נדל"ן בארה"ב
