חישוב הוצאות

לאחר שחישבנו את ההכנסות מהנכס עלינו לחשב את ההוצאות ולהפחית אותם מההכנסות. ההוצאות של בעל הנכס והיחס שבין ההכנסות להוצאות, operating expenses and expense ratios מובילים להכנסות נטו ,net income.
על השמאי לחשב את כל העלויות התפעוליות, operating expenses, הנדרשים לצורך קבלת ההכנסות משכירות. הוצאות הנוגעות באופן סובייקטיבי לבעל הנכס, owner related expenses כגון עלות ריבית על הלוואות, מיסים, פחת ועוד אינן נכללות. מאחר שהן נוגעות לבעלים באופן אישי ומשתנות מבעלים אחד לבעלים אחר ואינם נוגעים לנכס עצמו.
יחד עם זאת יש יוצאים מהכלל – כאשר יש צורך לבדוק כיצד הפחת על ההלוואות משפיעות על ההכנסות משכירות כפי שבאות לידי ביטוי בספרים החשבונאיים. בהמשך ארחיב בעניין זה.

ישנן שלוש קטגוריות לחשב הוצאו תפעוליות, operating expenses.
הוצאות משתנות, variable expenses
הוצאות קבועות, fixed expenses
וכן כספים שנצטברו לצורך תחזוקה, reserved for replacement
בכל הנוגע להוצאות משתנות מדובר בתשלומים שוטפים, out of pocke’t הנדרשים לתחזק או לנהל את הנכס. אלו כוללים בנכסים גדולים את המנהלה, administration and management, תחזוקה ותיקונים, maintenance and repairs . אלו משולמים בדרך כלל במשכורות, payroll , או באמצעות עבודות קבלנות.
תשלומים שוטפים לצורך אספקה, utility cost, כוללים חשבונות מים, גז, כאשר אלו אינם במונים נפרדים של בעלי הדירות. התשלום אף כולל פינוי אשפה, חשבונות בגין השטחים המשותפים, גנן וכדו'. מה שחשוב זה שהשמאי יוודא מראש אלו חשבונות שוטפים הדיירים משלמים ואלו בעל הבית משלם.
בנוגע להוצאות הקבועות, fixed expenses, אלו מתייחסים להוצאות רגילות המתחדשות משנה לשנה. פרמיות ביטוח, מיסי מקרקעין וכדו'. בנוגע לכיסוי הביטוחי, insurance coverage, אלו כוללים בדרך כלל נזקי אש, ונזקי גוף. כיסוי ביטוחי מורחב כוללים גם ביטוח בפני אובדן שכירות. יש ביטוחים המגינים בפני הצפות ורעידות אדמה והריסה ועוד ועוד. למעשה אין לדבר סוף.
בכל הנוגע למיסים, real property taxes, בעבר החישוב נעשה לפי שוֹוי הנכס. אך במדינות מסוימות כמו קליפורניה או מתעדכנים רק כאשר הנכס נמכר. לכן, השמאי במקרים כאלו לא יכול להסתמך על המצב הנוכחי, באשר הוא עשוי להשתנות דרמטית כאשר הנכס עובר ידיים לרוכש חדש. לכן השמאי צריך לחשב את המיסים לפי עיניו של הרוכש החדש.