תוכן עניינים
מיהו שמאי
מיהו שמאי, appraisal? בעל מקצוע שמחווה דעתו על שוֹוי – of some object or thing opinion or estimate of value. …
משמעות שוֹוי value
השוֹוי הוא ערך פריט מסוים עבור מישהו מסוים למטרה מסוימת. Usefulness of an object to someone for some purpose. לכן …
הערכה בלתי פורמלית
ניתן להעריך שוֹוי של בית באופן פורמאלי ובאופן בלתי פורמלי, informal appraisal or formal appraisal. כאשר אנחנו מעריכים את שוֹוי …
שמאות
השמאי מוסר את המידע שיש לו באמצעות מסמך מסודר אשר מכוּנה שמאות, appraisal report.
הצורך בשמאות
ניתן לחלק את הצורך בשמאות לשתי קטגוריות מרכזיות. הראשונה, הצורך של הצרכן לדעת את מחיר השוק של נכס מסוים, market …
מה זה USPAR
USPAR – Uniform Standards of Professional Appraisal Practice בשנת 1987 תשעה איגודים מקצועיים חברו יחד והקימו את הסטנדרטים appraisal standards. …
הסטנדרטים האתיים של השמאי
השמאי נדרש לעמוד במספר סטנדרטים אתיים. conduct – שלא יהיה נוגע בדבר. וכן שייתן חוות דעת אובייקטיבית. Management – איסור …
הסטנדרטים המקצועיים של השמאי
בהתאם ל- USPAP, על השמאי להבין את האתגר שלפניו, להבין את הכלים העומדים לפניו, ולפתור את האתגר באופן נכון. עליו …
הגדרת property
המילה property מכילה הגדרה משפטית שיורית: valuable rights held to the exclusion of others. כאשר היא מכילה פריט פיזי היא …
הגדרת מקרקעין
Tangible property מתחלקים לשני סוגים. הסוג הראשון הוא: real property, בדרך כלל הוא המקרקעין וכל המחובר אליו. כל היתר מוגדרים …
זיקת הנאה
זיקת הנאה מכוּנה: appurtenant rights. זיקת הנאה, appurtenance, הינה זכות שניתנת לקרקע או לבעל קרקע אחרת המכוּנה: dominant tenement . …
מטלטלין
חשוב להבחין בין מקרקעין למטלטלין, affixed objects. החשיבות נודעת למספר רב של תחומים. ראשית להסכמות בין מוכר בית לרוכש בית. …
מבחנים למטלטלין
בתי המשפט לאורך השנים פיתחו חמישה מבחנים כדי להחליט האם חפץ הינו מקרקעין או מטלטלין. המבחנים הינם לעיתים חלופיים ולעיתים …
זכויות במקרקעין
הזכויות במקרקעין מתחלקות למספר סוגים, fee ownership. הזכות הגבוהה ביותר או החזקה ביותר הינה זכות הבעלות: fee/ fee simple/ fee …
זכויות חלקיות במקרקעין
מי שיש לו בעלות במקרקעין יכול כמובן להעביר או לוותר על חלק מזכויותיו. כאשר בעל מקרקעין מוותר או מעביר חלק …
צמצום זכויות במקרקעין
בעל מקרקעין ישאף לקבל את מלוא הזכויות שהוא יכול לקבל. מי שרוכש בית רוצה להיות בעל מלוא זכויות הבעלות על …
סוגי השימוש
ישנם שלושה מקורות להגבלת השימוש במקרקעין. של הממשל, government של גורמים פרטיים, private ומגבלה אולי החשובה ביותר הינה מגבלת השוק …
הגבלות שלטוניות
מבחינה היסטורית כבר בימי המשטר המלוכני לקחו לעצמם שלטונות את הזכות לבצע government restrictions. כאשר הכול היה כמובן שייך למלך …
Police power
מכל ארבעת ההגבלות השלטוניות, הרי שהדומיננטית ביותר היא police power. לריבון הזכות להגביל השימוש במקרקעין, לפי הצורך על מנת לקדם …
תוכניות מתאר
לתוכניות מתאר, zoning, יש כוח להשפיע על המקרקעין באופנים דרמטיים. חשוב לשים לב כי ההשפעה יכולה להיות גם על המקרקעין …
הגבלות רצוניות
מעבר להגבלות של תוכניות המתאר, גם לבעל הזכויות ישנה הזכות להגביל את זכויותיו במקרקעין. הגבלות אלו מכונות: private restrictions. כך …
שילוב שלושת ההגבלות
השילוב של שלושת ההגבלות: מצד הרשויות, מצד הבעלים, ומצד כוחות השוק – government private and market restrictions, מגדירים את השימוש …
זכויות במקרקעין לפי שטר
מאחר שהזכויות במקרקעין נקבעות לפי חוזה ולפי שטר, הרי שיש להן השפעה ישירה ודרמטית על היקף הזכויות של בעל המקרקעין. …
תיאור המקרקעין
בשלושה דרכים ניתן לתאר את המקרקעין בשטר הרישום, וניתן לשלב ביניהם: Recorded lot, block and tract description also known as …
תיאור המקרקעין בדין הישראלי
בדין הישראלי המקרקעין רשומים בפנקסי המקרקעין. ישנם שלושה סוגי פנקסים – פנקס השטרות, פנקס הזכויות, פנקס הבתים המשותפים. הרוב המכריע …
Recorded lot, block and tract
ברוב המדינות, הדרך הרווחת ביותר לתאר מיקום מקרקעין הינה באמצעות: tract or subdivision maps’, המחלקים את הקרקעות לכדי lots and …
רישום המפות
מפות המגרשים השונים מופיעים אצל ה- public recorders, ומקוטלגים לרוב באמצעות volume book, and page. במילים אחרות זהו אינדקס למצוא …
רישום היסטורי meters and bounds
בעבר הרישום בוצע באמצעות meters and bounds. זהו הרישום הראשוני של הקרקעות. עד היום ניתן למצוא רישומים אשר בוצעו באופן …
Government survey
אפשרות נוספת לביצוע מדידות נעשה בתחילת הדרך על ידי הממשלה עצמה. הממשלה בחרה מספר מצומצם של נקודות ידועות, reference points, …
חוזה מכר
חוזה מוגדר מבחינה משפטית באופן הבא: “An agreement between two or more persons which creates an obligation to do or …
ארבעה שלבים בהכנת שמאות
השמאות מבוצעת בארבעה שלבים מובנים. אלו נקבעו על ידי ה- USPAP. ההליך עצמו מכוּנה: the scope of work rule of …
השלב הראשון: identify the problem.
בשלב הראשון השמאי אמור לזהות את מה שמכוּנה 'השאלה', identify the problem. השמאי יזהה את הצורך וייתן לכך מענה. השמאי …
תנאי השמאות
בשלב הראשון השמאי צריך להחליט עם הלקוח על תנאי השמאות. עניין זה דרמטי ויש בו לשנות לחלוטין את אופן כתיבת …
שמאות לפי תקן USPAP
שמאות רגילה כוללת את התקנים וההנחיות של ה- USPAP. אם השמאות נוגעת לישות ממשלתית אשר מעורבת במשכנתאות כגון FHA או …
שמאות היפותטית
שמאות היפותטית הינה שמאות אשר מניחה הנחות יסוד לדרישת הלקוח אשר כלל לא בטוח שיתממשו. מפאת חשיבותה להלן הגדרתה בהתאם …
השלב השני identify appropriate solutions
אם בשלב הראשון היה צורך להבין את האתגר שבהכנת השמאות, להכין את השטח, להבין מה הלקוח ומה המוצר שאותו צריך …
השלב השלישי execute the appropriate scope of work
לאחר שהוחלט בשלב השני על היקף העבודה ואופן ביצוע העבודה, מגיע השלב השלישי של הוצאה לפועל של ההחלטות הללו, execute …
השלב הרביעי הכנת השמאות report the findings and conclusion reached
לאחר שהשמאי ביקר בנכס ויישם בפועל את כל הפעולות עליהן החליט בשלבים הקודמים, השמאי יכין דוח שמאות, appraisal report. בכך …
סוגי שוֹוי בית
כמובן שכולנו מבינים שאת שוֹוי הבית צריך השמאי להעריך בסכום כסף, בדולרים. בסוף השמאות השמאי מאשר כי הבית שווה נניח …
שני סוגי שוֹוי עיקריים
בסופו של דבר ישנם שני סוגי שוֹוי עיקריים: הראשון הינו: value in use , והשני: value in exchange. הראשון הינו …
שוֹוי שוק
רוב השמאויות נכתבות לצורך הערכת 'שוֹוי שוק', market value. שוֹוי שוק מוגדר כנכס אשר נמסר ממוכר מרצון לקונה מרצון – …
בהתאם להגדרה הרחבה עולים מספר כללים בסיסיים:
מדובר בקונה ומוכר נורמטיביים. המוכר והקונה מודעים למצבם ומיוצגים על ידי בעלי מקצוע ושניהם פועלים על מנת למקסם את מצבם. …
תנאי העסקה בשוֹוי שוק
כאשר אנחנו מגדירים את שוֹוי השוק כנכס הנמכר בתנאי עסקה רגילים, regular terms of the sale, צריך לזכור כי לעיתים …
תנאי חשיפה בשוֹוי שוק
אחד האלמנטים של שוֹוי השוק הינו כי הנכס נמכר בשוק החופשי, open market exposure. בשוק של היום אין ספק כי …
תנאי הייצוג בשווקי שוק
תנאי נוסף בשוֹוי שוק הינו כי הצדדים בעלי ידע מספק, informed parties, על הנכס המדובר ואף מיוצגים על ידי עורכי …
שלושת סוגי שוֹוי שוק קלסיים
שוֹוי שוק של בית מוגדר בשלושה דרכים ובעבר היה צורך לבצע השמאות על פי שלושת השיטות.
גישת ההשוואה
גישת ההשוואה, או שיטת ההשוואה, the sales comparison approach, מכוּנה גם: market or direct comparison approach. זוהי השיטה החשובה ביותר …
גישת העלות
גישת העלות, cost approach, מתבססת על פירוט או רשימה של כל מרכיבי השוֹוי של הנכס: שוֹוי הקרקע, שוֹוי המבנה ורווח …
גישת היווּן
גישת הִיווּן ההכנסות, או הגישה הכלכלית, the income approach או capitalized income approach, מתבססת על הכנסות מדמי שכירות. השיטה מבוססת על הִיווּן הרווח …