סוגים וסיבות לבלאי

אנחנו עוסקים כעת בפחת שניתן לריפוי. נהוג לחלק את סוגי הפחת שניתנים לתיקון, curable/ repairable depreciation לשלושה סוגים:
שחיקה פיזית, physical deterioration
בלאי כתוצאה משימוש, התיישנות פונקציונלית, functional obsolescence
בלאי חיצוני, economic obsolescence.
יש סיבות שונות להתרחשות הפחת, types and causes of accrued depreciation.
לכל בנייה יש בלאי פיזי, physical deterioration. אלא שהאיכות, הגיל, הסוג וכו' משפיעים על אופי הבלאי. ובכל מקרה השמאי צריך להחליט האם הבלאי הינו בר תיקון, ובמילים אחרות אם הפחת הוא בר ריפוי.
בלאי פיזי בר תיקון יהיה בסכום שמעלה את ערך הבית. אם תיקון גג לבית עולה 10,000$ ועל ידי ביצוע התיקון ערך הבית יעלה בסכום של 10,000$ או יותר – אז אותו חלק הינו בר תיקון. אך אם מדובר בגג תקין אשר סביר שיצטרך לתחזוקה בחמש שנים האחרונות, אז יתכן ולא כלכלי לבצע תיקון כעת. זאת מאחר ששוֹוי הבית לא יעלה ב 10,000$ בזכות שיפוץ הגג.
אם קיים ליקוי ביסודות הבית שרק בעתיד ידרוש תיקון, ותיקון יסודות הוא עסק יקר, לא כדאי להשקיע את הכספים לצורך השבחת שוֹוי הבית. ולכן גם כאן הבלאי איננו בר תיקון.
באופן כללי בלאי טבעי כתוצאה מהזדקנות הבית מכוּנה long lived incurable physical deterioration, ואלו אינם ניתנים לריפוי.
בלאי מסוג אחר הינו בלאי מצד השימוש, או בלאי פונקציונלי, functional obsolescence. מדובר באלמנט אשר כבר איננו משמש את ייעודו. למשל בניין שלא בנוי בהתאם לקווי הבנייה שלו, אז מלכתחילה יש כאן פגם פונקציונלי. או נניח מטבח סופר יקר בשכונת מגורים בינונית, המטבח לא ממלא את ייעודו במיקום כזה. או נניח מרזבים אשר מותקנים בזווית הפוכה, כך שאינם יכולים למלא את ייעודם.
גם כאן יתכן וניתן לרפא את החסר או את המחדל, curable or incurable. גם כאן השמאי ישאל את עצמו האם כדאי להוציא כסף לצורך התיקון. יתכן ועלות התיקון גבוהה מהשבחת ערך הבית.

סוג נוסף הינו בלאי בגלל גורם חיצוני אשר מכוּנה, economic/ external obsolescence. פגם כזה גם יכול להיות מכוּנה locational obsolescence.
ישנן אינסוף דוגמאות לפגמים מעין זה. בית שמצוי ליד מסעדת פועלים, רעש חריג מצומת בסביבת הבית או כל פגם אחר המוכר מחיי היום יום. בכולם מדובר בפגם חיצוני לבית שנגרם על ידי צד ג' ואשר אין ביכולתו של בעל הבית לתקן. לכן פגם כזה הינו לרוב uncurable.
אך כאן יש מוקש והשמאי צריך להיזהר שלא לבצע הפחתה כפולה של המפגע. כי במקרים רבים השמאי יעריך את שוֹוי הבית מלכתחילה בשוֹוי נמוך יותר בגלל אותו פגם. אז אל לו לבצע הפחתה נוספת בגלל פגם חיצוני.