עקרון שוֹוי השוק של נדלן

שוֹוי השוק של נדלן, principles of real estate marketability, נסמך על שישה עקרונות:
Principle of substitution – זהו העיקרון שעומד בבסיס שלוש השיטות של השמאי income, comparative sales, and cost. אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שהרוכש לא ישלם יותר עבור הבית, מאשר בית סמוך שנמכר עם אותם מאפיינים.
אין סיבה שקונה יקנה בית במחיר של 500,000$ דולר אם הבית הסמוך הדומה לו נמכר בסכום של 450,000$.
Principle of conformity – זהו עיקרון שקובע כי בית בעל מאפיינים הדומים לבתים שבסביבה ימקסם את המחיר. היינו שאם יש לכל השכנים חניה פרטית אך אין מרתף, סביר שזהו הפרופיל האופטימלי לבתים בסביבה.
Principles of progression and regression – זהו עיקרון שקובע שבית בעל מאפיינים פחותים במעט מהבתים שבסביבה ירוויח מכך, increase in value. אם נניח כל הבתים בסביבה הם בעלי 5 חדרי שינה, והבית הנמכר הוא בעל 4 חדרי שינה – הרי שהוא לא יסבול מכך באופן קשה. מנגד, אם כל הבתים בני 4 חדרי שינה ורק הבית המדובר עם 5 חדרי שינה הרי שהוא יפסיד מכך, decrease in value.
Principle of change – זהו עיקרון שקובע כי ישנה מחזוריות במחירי הנדלן. פיתוח development, יציבות stability, פחת או בלאי ‘decline ואז התחדשות renaissance. חשוב לשמאי להחליט באיזו נקודה המחזוריות נמצאת על מנת להחליט על כיוון השוק.
Principle of supply and demand – זהו עיקרון של ביקוש והיצע. באופן תאורטי כאשר השוק יציב מחיר הבית משקף את עלות הקרקע פלוס עלות הבנייה עם רווח יזמי בהפחתה של בלאי.
Principle of competition – זהו עיקרון שקובע שביקוש גורם מטבעו לבניית בתים. עד שנוצרת הצפה של בתים, שגורמים לירידת מחירי הבתים.