בבניין מסוג condominium הדירות הינן בבעלות מלאה של בעלי הדירות. בעלי הדירות בעלים של תכולת הדירה, wall surfaces surrounding the unit. אך הקרקע הינה בעלות משותפת, common owners, של כלל בעלי הדירות.
למעשה בבניינים סטנדרטים של multistory condominium development, בעלי הדירות אף מחזיקים במשותף בבעלות היסודות הבניין, בקירות החיצוניים של הבניין, בגג, במעליות, בשטחים משותפים, common areas, כגון לובי ופרוזדורים, בחצר החיצונית, כולל בריכה משותפת ושטחים סביב הבניין.
התאור המשפטי איננו דו ממדי, של אורך ורוחב, אלא תלת ממדי הכולל גם גובה. מכאן תובן ההגדרה airspace condominium, מאחר שכל יחידת דיור כוללת גם זכויות בגובה – באוויר.
ההגדרה המשפטית של בניין מסוג condominium החלה בשנות ה- 60 של המאה שעברה. מאז היישום מבוצע הן בפרויקטים ישנים והן בפרויקטים חדשים.
ההגדרה המשפטית בדבר הבעלויות של השטח הפרטי והשטח הציבורי מכוּנה: airspace. או: individual ownership.
ניהול בניין כזה מבוצע בדרך כלל באמצעות homeowners’ association. בישראל הוא מכוּנה: ועד הבית. הם פועלים בהתאם לכתב ההוראות recorded document, המכוּנה: Conditions, Covenants, and Restriction CC&Rs. בישראל זהו המקבילה של תקנון הבית המשותף. ישנן החלטות מחייבות שוטפות, minutes of the association board meetings. המקבילה של 'החלטות האספה'.
הגוף association פועל להסדיר את היחסים שבין הדיירים, את התשלום השנתי כדמי וועד, פועל לתחזוקה, maintains, של השטחים המשותפים, ביטוח, ועוד.
כאשר שמאי נדרש לבצע שמאות בדירה מסוג condominium עליו לשים לב למספר נקודות.
ראשית השוק עצמו. יש לנסות להשוות את הדירה הנישומה לדירות אחרות מאותו סוג.
שנית, המיקום. לנסות להשוות לדירות אחרות עם אותם תנאים – נוף, מיקום, קומה.
שלישית, עליו להשוות את השירותים הנלווים, amenities, הנגישים לבעלי הדירות.
עליו להשוות את התנאים שמקבל וועד הבית, homeowners’ association . וכן את התשלומים שצריך לשלם לוועד הבית. זהו סעיף רחב יריעה המצדיק חיבור נפרד הואיל יש לו השלכה על הסטנדרט של הבניין, שוֹוי הדירות ועוד.
עו"ד אהרן וולק
נדל"ן בארה"ב
