שיטות בחישוב הפחת

ישנן מספר אפשרויות כיצד לחשב את השחיקה, או הפחת, methods of measuring accrued depreciation. החלופות מחשבות את ההפסד בפועל של האלמנט בשוֹוי השוק, ביחס לבנייה חדשה. כל שיטה איננה עומדת בפני עצמה, אלא שניתן להשתמש בקומבינציה של שיטות שונות. כדי להגיע לתוצאה הרצויה.
השיטה הראשונה מכוּנה straight line method, או age life method. כאן אנחנו משתמשים בתאוריה שכל אלמנט בנייה יש לו משך שנות שימוש. מחזור חיים אם תרצו. זהו מה שמכוּנה economic life של הבית. לאור חשיבות הביטוי להלן ההגדרה באנגלית:
The period over which improvements to real property contribute to property value.
אשר על כן בסוף תקופת החיים של הבית, המגרש הריק יימכר באותה עלות של מגרש פלוס הבית. לפי השיטה הזו אם לבית יש חיים של 100 שנה, והשמאי מגיע לבית לאחר 25 שנה, אז הוא מחשב פחת של 25% משוֹוי הבנייה של הבית.

אלא שהחיים אינם קו ישיר ומוגדר מראש. כפי שאקטוארים יודעים לחשב מראש תוחלת חיים של אדם לפי מין, משקל, בעיות גנטיות ועוד, כך גם בבנייה אפשר לחשב את תוחלת החיים של הבניין לפי נתונים ממשיים שלו, effective age. היינו שאנחנו מעוותים את המציאות ומחליטים שאשה בגיל 60 תחשב באופן אפקטיבי בגיל 50 אם היא בריאה ועם רקע נקי ממחלות.
אך מאחר והגיל האפקטיבי איננו ודאי כמו הגיל האמיתי אז ניתן לחשב את הגיל האמיתי ולאחר מכן לעשות התאמות נדרשות לפי הגיל האפקטיבי.
מכל מקום חשוב לזכור שבדרך כלל כשמשתמשים בטבלאות פחת אזי הקו איננו ישר. אלא יותר דומה לפרבולה. כמו ברכב חדש, שבתחילת הדרך מאבד שוֹוי גבוה יותר ולאט לאט איבוד השוֹוי קטן. כך גם בבית.
אגב, צריך לזכור כי הטבלאות המדוברות אינן מתייחסות לאפשרות תיקון אלמנט זה או אחר, ולכן השמאי צריך לבדוק ולהחליט מראש האם האלמנט בר ריפוי וניתן לתיקון ורק אם התשובה לשאלה זו הינה חיובית – אז להשתמש בטבלאות.

שיטה נוספת לחישוב הפחת הינה על ידי היעזרות בנתונים בני השוואה בנוגע למכירות , sales data/ market method. כאן השמאי מבצע השוואה ישירה לבתים חדשים דומים אשר נמכרו בסביבת הבית הנישום. השמאי משווה בין בית מבנייה חדשה לבית הנישום – וקובע שההפרש נובע מהפחת.
שיטה נוספת מכוּנה: cost to cure method או observed condition method. יש שמכנים את השיטה הזו: breakdown method.
שיטה אחרונה שאזכיר הינה: capitalized income method או rental loss method. כאן השמאי יתייחס לכל אלמנט של הבית בנפרד, או לבית כמכלול. השמאי יעריך כמה היה שווה הבית אם היה חדש לעניין קבלת דמי שכירות. ומנגד כמה הבית מקבל דמי שכירות במצבו הנוכחי. ומחשב את ההפרש כאלמנט של פחת או בלאי או שחיקה, Rental loss attributed to age and/ or obsolescence.