שיטות לגישת ההכנסה

כשמטרת רכישת נדל"ן הינה לצורך הכנסה שוטפת השמאים מתבססים על נתונים אלו או לכל הפחות מאוד מתחשבים בהם. כעת נבדוק כיצד ליישם את גישת ההכנסה לצורך קבלת שמאות על שוֹוי בית.
גישה ידועה של חישוב שוֹוי בית על ידי הכנסה משכירות הינה gross income multiplier – GIM. אלו בעיקר מבוצעים ברכישת נדלן בצורת בית פרטי, דופלקס או דירות קטנות יותר.
גישת ההכנסה לעולם מתבססת על החישוב המתמטי. וביחס שבין שווי, הכנסה ואחוז. היינו שער. יחד עם זאת אופן החישוב יכול להשתנות ממקרה למקרה.
המקרה הרגיל והפשוט הינו היוון ישיר, direct capitalization.
להלן ששת הצעדים לביצוע חישוב כזה:
יש לחשב את הפוטנציאל של ההכנסה השנתית או החודשית מהנכס. זהו potential gross annual income.
יש להתחשב במספר הימים שהנכס צפוי להיות ריק בכל שנה. זהו vacancy and collection loss.
יש להחסיר ההפסד האמור בסעיף 2 מההכנסה האמורה בסעיף 1. זהו effective gross income.
יש להתחשב בעלויות החזקה. זהו operating expenses וגם אותם להחסיר. ואז מקבלים את ה- net operating income.
יש לחשב את ההכנסה הטיפוסית לסוג כזה של נכס ולבצע היוון שלו. מדובר בשבר עשרוני או אחוזים. זהו ה- capitalization rate.
יש לחלק את ההכנסה האמורה בסעיף 4 בסכום המתקבל בסעיף 5 ואז מתקבל סכם ההיוון capitalized value. או השוֹוי הסופי היינו value.