תשואה לעומת החזר הון

למדנו שההכנסות מנכס נובעות מהכנסות שוטפות כגון שכירות, וכן מהכנסות עתידיות כגון בזמן מכירה. כך למדנו כי ההכנסות הללו כוללות בתוכן הכנסות של ההון ההתחלתי וכן הכנסות בזכות ההון ההתחלתי. אפשר לכנות אותן החזר השקעה ורווח.
ניתן אף לומר כי החזר ההון העצמי, recapture, יכול להתקבל מהכנסות שוטפות והכנסות עתידיות בזמן המכירה.
משכך התשואה בשפה המדוברת איננה מוגדרת באופן חד, אלא שאיננה מפרטת או מבודדת בין ההחזר על ההון לבית תשואה מעבר לכך.
ניתן להסביר עניין זה בדוגמא של הלוואה רגילה שבה הריבית והקרן משולמים יחד במשך תקופה ארוכה, amortized loan. ההחזרים החודשים כוללים הן החזר על ההלוואה והן ריבית בגין ההלוואה. כך גם אצלנו המשקיע הוא כמו המלווה – וההחזרים אליו היינו התשואה כוללים את שני המרכיבים יחד.
ואם הלווה מחזיר בבת אחת את ההלוואה, הוא דומה לבעל נכס שמוכר את הנכס – בשני המקרים המלווה/ הבעלים מקבל החזר בצורת reversion.
מה בנוגע להחזר הון על הבנייה? נניח שבעלים בנה מבנה זמני על הקרקע שתחזיר מעמד במשך חמש שנים. כאן כבר יש לנו אלמנט נוסף שצריך להתחשב בו בנוגע להחזר הון ותשואה.
לכן הנושא של תשואה איננו מוגדר באופן חד וברור. ניתן באמצעות התשואה לחשב את החזר ההון ואת התשואה על ההון. אבל בדרך כלל הוא לא יכול לסייע לנו להבין כל אלמנט בנפרד.