הענקת זכויות לבעל זכויות על מקרקעין יכולה להתבצע גם באמצעות adverse possession. להלן התנאים המצטברים על מנת שבעל זכויות במקרקעין יוכר ככזה:
אין התיישנות statute of limitation בתביעה. הזמן להתיישנות מתחיל מהמועד הראשון שבו יכול היה להגיש תביעה כאמור. כך גם עליו להוכיח שלא היה שיהוי, laches , בהגשת התביעה.
יש להעיר כי במקרה שהנתבע היה קטין, הרי שההתיישנות מתחילה מאז שהוא בגיר. ובמקרים של זכויות עתידיות future interests, התקופה מתחילה מאז שהוא מקבל את הזכויות בפועל.
כי הבעלים קיבל הודעה מהמחזיק/הפולש למקרקעין (במקרה כזה גם החזקה של חלק מהמקרקעין נחשבת.) וכן כי התובע מחזיק באופן בלעדי, exclusive, במקרקעין. כך למשל אם שני שוכרים מחזיקים בדירה, ורק אחד מהם מחזיק באופן בלתי חוקי בדירה. השוכר שאיננו חוקי לא יחשב כמחזיק בלעדי (אלא אם ברור לבעל הדירה ההבדל בין שני השוכרים).
כי האחזקה במקרקעין גלויה, open and notorious. כך למשל אם צינורות עוברים באדמה אז לא ניתן לטעון כי האחזקה הינה גלויה.
כי המחזיק איננו עושה כן באופן חוקי וברשות hostile. במילים אחרות אין צורך שהמחזיק 'יחשוב בטעות' כי הוא מחזיק באופן חוקי במקרקעין. אלא שגם אם הוא יודע כי המעשה איננו ברשות הרי שהתנאי מתקיים.
במקרה שהמחזיק נכנס ברשות ולאחר מכן השהות שלו הפכה ללא רשות, עליו להודיע לבעלים החוקיים על כך. באותו האופן שוכר שנכנס לדירה באופן חוקי ונשאר בדירה אף לאחר סיום תקופת השכירות, לא יחשב כמחזיק hostile.
כי ההחזקה בוצעה באופן רציף ומתמשך, continuous possession.
כי תשלומי מיסים שוטפים (ארנונה) שולמו על ידי המחזיק.
כי אין מדובר במקרקעין של הציבור (federal, state, or local) וכן על מקרקעין אשר נרשמו בשיטת Torrens (על שיטה זו הסברתי במקום אחר).
עו"ד אהרן וולק
נדל"ן בארה"ב
