Marketable title

בכל עסקת מקרקעין המוכר חייב לספק לקונה marketable title במעמד ה- closing, היינו בסיום העסקה.
מדובר בחובת המוכר לספק לקונה מקרקעין חופשיים מכל שיעבוד וחוב. אין המדובר בביצוע באופן מושלם אלא באופן שקונה סביר וזהיר היה מסתפק בו.
המוכר יוצא ידי חובתו לסלק השעבודים והחובות בגין המקרקעין אם עושה כן בזמן ה- closing:
חובות של משכנתא, mortgage and liens – מתוך כספי התמורה שמקבל בגין מכירת המקרקעין.
חובות של easement – אם המדובר בהקלה גלויה או שהקונה ידע עליה, הרי שזה לא יחשב כנטל encumbrance על המוכר.
הגבלות של הסגת גבול, encroachment, לא יחשבו כפוגעים ב- title אם המדובר בהסגה מינורית, או אם שהזכויות נרשמו באמצעות הליך של adverse possession.
אם המקרקעין חורגים מתוכנית המתאר zoning, הרי שהם יכולים להיחשב כפוגעים בעבירות של המקרקעין. היינו כי אם המוכר העביר זכויות על בית שיש בו חריגת בנייה הוא הפר את חובתו לבצע העברה של המקרקעין ללא הגבלות.
הערה חשובה, את כל אותם 'פגמים' ניתן לרפא באמצעות הסכמתו של הקונה לקבל את הזכויות למרות פגמים אלו. ויוגש כי העברת זכויות מסוג quitclaim deed שבו הקונה מסכים לקבל את הזכויות במקרקעין ללא הצהרות המוכר איננה מספקת. על הקונה לוותר ביודעין ובאופן פוזיטיבי על פגמים כאמור.
הקונה מצידו יכול להגיש תביעה בגין כך שהמוכר לא עמד בחיוביו למסירת מקרקעין שהם marketable title , היינו ללא שעבודים והגבלות. הקונה יכול לתבוע specific performance בכך הוא יכול לדרוש הפחתת התמורה, abatement, ביטול העסקה, היינו: rescission, וכן פיצויים: damages.
מנגד, אם הקונה לא מוחה ומאפשר את השלמת העברת העסקה הוא בבחינת merger, היינו: מאפשר, ואז המוכר כבר לא יהיה חייב בגין אותם הגבלות במקרקעין כלפי הקונה וגם אלפי צידי ג'. אלא שכמובן הקונה יתבע פיצויים מהמוכר בגין כך.

גלילה לראש העמוד