כל קרקע כפופה לתוכנית תכנונית שחלקה עליה. תפקיד התוכנית להגן על הציבור בבריאות, בטיחות, אושר ועוד. הכוח של הרשויות לכפות תוכנית מתאר נובעת מהכוח שלהם כ police power. מסיבה זו היא כפופה לתיקון ה 14 ותיקון ה 15 לחוקה האמריקאית. בעניין זה נקבע כי לא ניתן לפגוע בזכויות קניינות ללא פיצוי no taking without just compensation.
בנוסף, רשויות אינן יכולים לפגוע במקרקעין באמצעות תוכניות zoning אלא אם קיבלו רשות מפורשת מהמדינה עצמה.
ישנן שתי גישות בנוגע להיקף הסמכויות שיש לרשויות של הערים והאזורים השונים לפעול באמצעות תוכניות מתאר. השיטה הראשונה הינה: cumulative zoning. לפי שיטה זו הגורם מאשר את סוג הבנייה שמותר על גבי המקרקעין – נניח בית פרטי או בניין. לפי שיטה זו בעל המקרקעין יכול להשתמש במקרקעין שלו בהתאם לתוכנית המאושרת. או לתוכנית מועילה יותר, any higher use. לפי השיטה השנייה, noncumulative zoning, לא ניתן לשנות את הבנייה מהאמור בתוכנית המתאר.
בדרך כלל נהוג כי במקרה של noncumulative zoning יש שתי אפשרויות. אפשרות אחת כי בעל המקרקעין לא יהיה חייב להתאים את המקרקעין לתוכנית מתאר החדשה אלא אם יבקש 'היתר בנייה' שאז יהיה חייב לבצע התאמות. לפי האפשרות השנייה ישנה תקופה ארוכה, נניח 10 שנים, לצורך מתן אפשרות לבעלי המקרקעין להתאים את עצמם לתוכנית מתאר החדשה.
s