עו"ד אהרון וולק

Title search

inssupre_admin — Tue, 17 May 2022 15:57:30 +0000

בדיקת הבעלות על מקרקעין מתבצע אצל הרשם, title search. החיפוש עצמו מתבצע בשיטה של: tract index search – בדיקת גוש חלקה block/ lot. ניתן לבצע חיפוש גם באמצעות מעביר הזכויות ומקבל הזכויות, grantor/ grantee. אין זה המקום להרחיב, אך הבדיקה באמצעות שמות הצדדים מסורבלת, קשה ופחות מדויקת מאשר הבדיקה באמצעות גוש/ חלקה.
תנאים לרישום מקרקעין
ניתן לבצע רישום של זכויות רבות במקרקעין. כך ניתן לרשום: deed, mortgage, contract to convey, judgment, lawsuit, ועוד.

תום לב

inssupre_admin — Tue, 17 May 2022 15:57:29 +0000

תום לב ייחשב כמי שרכש את המקרקעין ושילם סכום משמעותי ואשר לא ידע על המכירה הנוגדת. הוא מכוּנה: Bona Fide Purchasers BFP.
על מנת להיחשב כ- BFP, עליו לעמוד במספר תנאים: עליו להיות רוכש, purchaser. עליו לבצע העסקה ללא ידיעה – without notice – actual, constructive or inquiry. בנוסף עליו לשלם תשלום משמעותי בגין הרכישה, pay valuable consideration. אגב, גם בעלי משכנתא נחשבים כאל 'רוכשים' לעניין זה.
כך יוצא שמקבלי זכויות מכוח צוואה או נניח מתנה אינם מוגנים כי הם לא שילמו עבור המקרקעין.
כך יוצא שמי ששילם רק 'חלק לא משמעותי' מהתמורה, יהיה מוגן רק עד לגובה הסכום ששילם.
כך יוצא שמי שרוכש את המקרקעין מאותו BFP יזכה במקרקעין גם אם ידע על הרקע של מכירת המקרקעין ל BFP. זאת בהתאם לכלל של Shelter Rule.
בכל מקרה הזוכה במקרקעין יהיה בהתאם לכללים של ה- race notice statute.
בכל הנוגע כי תם הלב BFP ירכוש את המקרקעין ללא ידיעה המדובר בתנאי כפול כי גם הוא לא ידע וגם כי לא הייתה חובה למאן דהו ליידע את הקונה, actual, record, or inquiry notice.

Recording

inssupre_admin — Tue, 17 May 2022 15:57:27 +0000

בכל אזור בארצות הברית ישנו משרד אשר תפקידו לרשום מקרקעין בהתאם לחוק, recording acts. באופן הזה הרישום יוצר פומביות של הזכויות במקרקעין. הליך זה מכוּנה: notice to the word.
על מנת לקבל זכויות במקרקעין, אין צורך ברישום recording של המקרקעין במשרדי רישום המקרקעין, אלא מספיק מסירת השטר לידי מקבל הזכויות.
כמובן שמטרה חשובה של רישום המקרקעין נוגעת למנוע מכירה או העברה של המקרקעין לשני גופים שונים בו זמנית. היינו עסקאות נוגדות.
במילים אחרות הרישום נועד להגן על בעל מקרקעין מפני אדם אחר אשר ירכוש בתום לב של מקרקעין BFP. לדוגמא נניח ש-A מוכר מקרקעין ל- B. אך B מחליט שלא לבצע רישום של המקרקעין ולכן A נותר בעלים רשום של המקרקעין. A מוכר את אותם המקרקעין ל- C אשר בתום לב מאמין כי A הוא הבעלים של המקרקעין. במקרה כזה ייתכן ו- B יאבד את זכויותיו במקרקעין בגלל שלא רשם אותם. זאת בתנאי כמובן ש- C השכיל לבצע רישום של המקרקעין על שמו.

Zoning

inssupre_admin — Tue, 17 May 2022 15:57:26 +0000

כל קרקע כפופה לתוכנית תכנונית שחלקה עליה. תפקיד התוכנית להגן על הציבור בבריאות, בטיחות, אושר ועוד. הכוח של הרשויות לכפות תוכנית מתאר נובעת מהכוח שלהם כ police power. מסיבה זו היא כפופה לתיקון ה 14 ותיקון ה 15 לחוקה האמריקאית. בעניין זה נקבע כי לא ניתן לפגוע בזכויות קניינות ללא פיצוי no taking without just compensation.
בנוסף, רשויות אינן יכולים לפגוע במקרקעין באמצעות תוכניות zoning אלא אם קיבלו רשות מפורשת מהמדינה עצמה.
ישנן שתי גישות בנוגע להיקף הסמכויות שיש לרשויות של הערים והאזורים השונים לפעול באמצעות תוכניות מתאר. השיטה הראשונה הינה: cumulative zoning. לפי שיטה זו הגורם מאשר את סוג הבנייה שמותר על גבי המקרקעין – נניח בית פרטי או בניין. לפי שיטה זו בעל המקרקעין יכול להשתמש במקרקעין שלו בהתאם לתוכנית המאושרת. או לתוכנית מועילה יותר, any higher use. לפי השיטה השנייה, noncumulative zoning, לא ניתן לשנות את הבנייה מהאמור בתוכנית המתאר.
בדרך כלל נהוג כי במקרה של noncumulative zoning יש שתי אפשרויות. אפשרות אחת כי בעל המקרקעין לא יהיה חייב להתאים את המקרקעין לתוכנית מתאר החדשה אלא אם יבקש 'היתר בנייה' שאז יהיה חייב לבצע התאמות. לפי האפשרות השנייה ישנה תקופה ארוכה, נניח 10 שנים, לצורך מתן אפשרות לבעלי המקרקעין להתאים את עצמם לתוכנית מתאר החדשה.

Natural rights

inssupre_admin — Tue, 17 May 2022 15:57:25 +0000

לבעלים של מקרקעין יש זכויות טבעיות, natural rights, והוא יכול להשתמש בהן בכל אופן שימצא לנכון. גם ברום השמים וגם בעומק האדמה. זכויות טבעיות אלו כפופות למספר מגבלות.
ראשית, הגבלות לפי הזכויות אשר קיבל מהבעלים הקודמים של הקרקע, restrictions in the chain of title. כי הרי לא ניתן לקבל זכויות אשר מראש אינן שייכות לבעלים הקודם של המקרקעין. הזכויות כפופות לזכויות אשר לא נרשמו, כגון הקלות ושעבודים, easements and covenants. כך מוגבל בעל המקרקעין לחוקים בדבר רעש, nuisance, הגבלות תכנון ובנייה, zoning , ועוד.

Redemption

inssupre_admin — Tue, 17 May 2022 15:57:23 +0000

בכל הזדמנות יכול הצרכן לפדות, redeem, את המשכנתא. כל זאת עד לשלב מכירת הבית בכינוס foreclosure sale. חשוב לציין כי הבנק לא יכול להתנות על אפשרות זו. הזכות הזו מוכרת כ- clogging the equity of redemption. מעבר לכך, בערך מחצית מהמדינות בארה"ב מאפשרות לצרכן לפדות את המשכנתא אף לאחר שישה חודשים מאז מכירת הבית באמצעות foreclosure. במקרה של תשלום כאמור, הצרכן יהיה רשאי לשלם את הסכום שבו הבית נמכר ולא יהיה חייב לשלם את מלוא החוב לבנק.

Foreclosure

inssupre_admin — Tue, 17 May 2022 15:57:22 +0000

הליך מימוש המשכנתא foreclosure הינו מצב שבו הצרכן מאבד את זכויותיו בגין המקרקעין נשוא המשכנתא. הבנק מוכר את הבית כדי להחזיר את החוב. כמעט בכל המדינות בארה"ב הליך החזר ההלוואה שבפיגור יבוצע באמצעות מכירת הבית על ידי מכרז, בו המציע הגבוה ביותר זוכה.

The intermediate theory

inssupre_admin — Tue, 17 May 2022 15:57:21 +0000

אך ישנן מדינות שהולכות בדרך ביניים, intermediate theory. לפי שיטה זו הבעלות אצל הצרכן אלא אם מפר את תנאי המשכנתא. שאז הבעלות עוברת של הבית עוברת לידי הבנק.

The title theory

inssupre_admin — Tue, 17 May 2022 15:57:19 +0000

במיעוט המדינות בעל המשכנתא היינו הבנק, the title theory, הוא הבעלים של הבית, title is in the mortgagee. הצרכן מקבל את הבעלות רק לאחר פירעון מלא של המשכנתא. מסיבה זו הבנק יכול לממש את המשכנתא אף ללא הליך של foreclosure.

The lien theory

inssupre_admin — Tue, 17 May 2022 15:57:18 +0000

רוב המדינות דוגלות בכך שהבעלים של המקרקעין הוא הלווה. ולכן הבנק מוחזק רק כמי שיש לו אינטרס או זכויות בבית, security interest only. מסיבה זו הבנק לא יכול לקבל חזקה בבית לפני הליך מימוש המשכנתא, foreclosure.