תוכן עניינים
מיהו שמאי
מיהו שמאי, appraisal? בעל מקצוע שמחווה דעתו על שוֹוי – of some object or thing opinion or estimate of value. …
משמעות שוֹוי value
השוֹוי הוא ערך פריט מסוים עבור מישהו מסוים למטרה מסוימת. Usefulness of an object to someone for some purpose. לכן …
הערכה בלתי פורמלית
ניתן להעריך שוֹוי של בית באופן פורמאלי ובאופן בלתי פורמלי, informal appraisal or formal appraisal. כאשר אנחנו מעריכים את שוֹוי …
שמאות
השמאי מוסר את המידע שיש לו באמצעות מסמך מסודר אשר מכוּנה שמאות, appraisal report.
הצורך בשמאות
ניתן לחלק את הצורך בשמאות לשתי קטגוריות מרכזיות. הראשונה, הצורך של הצרכן לדעת את מחיר השוק של נכס מסוים, market …
מה זה USPAR
USPAR – Uniform Standards of Professional Appraisal Practice בשנת 1987 תשעה איגודים מקצועיים חברו יחד והקימו את הסטנדרטים appraisal standards. …
הסטנדרטים האתיים של השמאי
השמאי נדרש לעמוד במספר סטנדרטים אתיים. conduct – שלא יהיה נוגע בדבר. וכן שייתן חוות דעת אובייקטיבית. Management – איסור …
הסטנדרטים המקצועיים של השמאי
בהתאם ל- USPAP, על השמאי להבין את האתגר שלפניו, להבין את הכלים העומדים לפניו, ולפתור את האתגר באופן נכון. עליו …
הגדרת property
המילה property מכילה הגדרה משפטית שיורית: valuable rights held to the exclusion of others. כאשר היא מכילה פריט פיזי היא …
הגדרת מקרקעין
Tangible property מתחלקים לשני סוגים. הסוג הראשון הוא: real property, בדרך כלל הוא המקרקעין וכל המחובר אליו. כל היתר מוגדרים …
זיקת הנאה
זיקת הנאה מכוּנה: appurtenant rights. זיקת הנאה, appurtenance, הינה זכות שניתנת לקרקע או לבעל קרקע אחרת המכוּנה: dominant tenement . …
מטלטלין
חשוב להבחין בין מקרקעין למטלטלין, affixed objects. החשיבות נודעת למספר רב של תחומים. ראשית להסכמות בין מוכר בית לרוכש בית. …
מבחנים למטלטלין
בתי המשפט לאורך השנים פיתחו חמישה מבחנים כדי להחליט האם חפץ הינו מקרקעין או מטלטלין. המבחנים הינם לעיתים חלופיים ולעיתים …
זכויות במקרקעין
הזכויות במקרקעין מתחלקות למספר סוגים, fee ownership. הזכות הגבוהה ביותר או החזקה ביותר הינה זכות הבעלות: fee/ fee simple/ fee …
זכויות חלקיות במקרקעין
מי שיש לו בעלות במקרקעין יכול כמובן להעביר או לוותר על חלק מזכויותיו. כאשר בעל מקרקעין מוותר או מעביר חלק …
צמצום זכויות במקרקעין
בעל מקרקעין ישאף לקבל את מלוא הזכויות שהוא יכול לקבל. מי שרוכש בית רוצה להיות בעל מלוא זכויות הבעלות על …
סוגי השימוש
ישנם שלושה מקורות להגבלת השימוש במקרקעין. של הממשל, government של גורמים פרטיים, private ומגבלה אולי החשובה ביותר הינה מגבלת השוק …
הגבלות שלטוניות
מבחינה היסטורית כבר בימי המשטר המלוכני לקחו לעצמם שלטונות את הזכות לבצע government restrictions. כאשר הכול היה כמובן שייך למלך …
Police power
מכל ארבעת ההגבלות השלטוניות, הרי שהדומיננטית ביותר היא police power. לריבון הזכות להגביל השימוש במקרקעין, לפי הצורך על מנת לקדם …
תוכניות מתאר
לתוכניות מתאר, zoning, יש כוח להשפיע על המקרקעין באופנים דרמטיים. חשוב לשים לב כי ההשפעה יכולה להיות גם על המקרקעין …
הגבלות רצוניות
מעבר להגבלות של תוכניות המתאר, גם לבעל הזכויות ישנה הזכות להגביל את זכויותיו במקרקעין. הגבלות אלו מכונות: private restrictions. כך …
שילוב שלושת ההגבלות
השילוב של שלושת ההגבלות: מצד הרשויות, מצד הבעלים, ומצד כוחות השוק – government private and market restrictions, מגדירים את השימוש …
זכויות במקרקעין לפי שטר
מאחר שהזכויות במקרקעין נקבעות לפי חוזה ולפי שטר, הרי שיש להן השפעה ישירה ודרמטית על היקף הזכויות של בעל המקרקעין. …
תיאור המקרקעין
בשלושה דרכים ניתן לתאר את המקרקעין בשטר הרישום, וניתן לשלב ביניהם: Recorded lot, block and tract description also known as …
תיאור המקרקעין בדין הישראלי
בדין הישראלי המקרקעין רשומים בפנקסי המקרקעין. ישנם שלושה סוגי פנקסים – פנקס השטרות, פנקס הזכויות, פנקס הבתים המשותפים. הרוב המכריע …
Recorded lot, block and tract
ברוב המדינות, הדרך הרווחת ביותר לתאר מיקום מקרקעין הינה באמצעות: tract or subdivision maps’, המחלקים את הקרקעות לכדי lots and …
רישום המפות
מפות המגרשים השונים מופיעים אצל ה- public recorders, ומקוטלגים לרוב באמצעות volume book, and page. במילים אחרות זהו אינדקס למצוא …
רישום היסטורי meters and bounds
בעבר הרישום בוצע באמצעות meters and bounds. זהו הרישום הראשוני של הקרקעות. עד היום ניתן למצוא רישומים אשר בוצעו באופן …
Government survey
אפשרות נוספת לביצוע מדידות נעשה בתחילת הדרך על ידי הממשלה עצמה. הממשלה בחרה מספר מצומצם של נקודות ידועות, reference points, …
חוזה מכר
חוזה מוגדר מבחינה משפטית באופן הבא: “An agreement between two or more persons which creates an obligation to do or …
ארבעה שלבים בהכנת שמאות
השמאות מבוצעת בארבעה שלבים מובנים. אלו נקבעו על ידי ה- USPAP. ההליך עצמו מכוּנה: the scope of work rule of …
השלב הראשון: identify the problem.
בשלב הראשון השמאי אמור לזהות את מה שמכוּנה 'השאלה', identify the problem. השמאי יזהה את הצורך וייתן לכך מענה. השמאי …
תנאי השמאות
בשלב הראשון השמאי צריך להחליט עם הלקוח על תנאי השמאות. עניין זה דרמטי ויש בו לשנות לחלוטין את אופן כתיבת …
שמאות לפי תקן USPAP
שמאות רגילה כוללת את התקנים וההנחיות של ה- USPAP. אם השמאות נוגעת לישות ממשלתית אשר מעורבת במשכנתאות כגון FHA או …
שמאות היפותטית
שמאות היפותטית הינה שמאות אשר מניחה הנחות יסוד לדרישת הלקוח אשר כלל לא בטוח שיתממשו. מפאת חשיבותה להלן הגדרתה בהתאם …
השלב השני identify appropriate solutions
אם בשלב הראשון היה צורך להבין את האתגר שבהכנת השמאות, להכין את השטח, להבין מה הלקוח ומה המוצר שאותו צריך …
השלב השלישי execute the appropriate scope of work
לאחר שהוחלט בשלב השני על היקף העבודה ואופן ביצוע העבודה, מגיע השלב השלישי של הוצאה לפועל של ההחלטות הללו, execute …
השלב הרביעי הכנת השמאות report the findings and conclusion reached
לאחר שהשמאי ביקר בנכס ויישם בפועל את כל הפעולות עליהן החליט בשלבים הקודמים, השמאי יכין דוח שמאות, appraisal report. בכך …
סוגי שוֹוי בית
כמובן שכולנו מבינים שאת שוֹוי הבית צריך השמאי להעריך בסכום כסף, בדולרים. בסוף השמאות השמאי מאשר כי הבית שווה נניח …
שני סוגי שוֹוי עיקריים
בסופו של דבר ישנם שני סוגי שוֹוי עיקריים: הראשון הינו: value in use , והשני: value in exchange. הראשון הינו …
שוֹוי שוק
רוב השמאויות נכתבות לצורך הערכת 'שוֹוי שוק', market value. שוֹוי שוק מוגדר כנכס אשר נמסר ממוכר מרצון לקונה מרצון – …
בהתאם להגדרה הרחבה עולים מספר כללים בסיסיים:
מדובר בקונה ומוכר נורמטיביים. המוכר והקונה מודעים למצבם ומיוצגים על ידי בעלי מקצוע ושניהם פועלים על מנת למקסם את מצבם. …
תנאי העסקה בשוֹוי שוק
כאשר אנחנו מגדירים את שוֹוי השוק כנכס הנמכר בתנאי עסקה רגילים, regular terms of the sale, צריך לזכור כי לעיתים …
תנאי חשיפה בשוֹוי שוק
אחד האלמנטים של שוֹוי השוק הינו כי הנכס נמכר בשוק החופשי, open market exposure. בשוק של היום אין ספק כי …
תנאי הייצוג בשווקי שוק
תנאי נוסף בשוֹוי שוק הינו כי הצדדים בעלי ידע מספק, informed parties, על הנכס המדובר ואף מיוצגים על ידי עורכי …
שלושת סוגי שוֹוי שוק קלסיים
שוֹוי שוק של בית מוגדר בשלושה דרכים ובעבר היה צורך לבצע השמאות על פי שלושת השיטות.
גישת ההשוואה
גישת ההשוואה, או שיטת ההשוואה, the sales comparison approach, מכוּנה גם: market or direct comparison approach. זוהי השיטה החשובה ביותר …
גישת העלות
גישת העלות, cost approach, מתבססת על פירוט או רשימה של כל מרכיבי השוֹוי של הנכס: שוֹוי הקרקע, שוֹוי המבנה ורווח …
גישת היווּן
גישת הִיווּן ההכנסות, או הגישה הכלכלית, the income approach או capitalized income approach, מתבססת על הכנסות מדמי שכירות. השיטה מבוססת על הִיווּן הרווח …
השפעת השכונה
חישוב השפעת השכונה, neighborhood, על ערך הבית הוא משימה קשה. יש שיגידו כי זו המלאכה הקשה ביותר של השמאי. וכפועל …
הגדרת שכונה
ראשית חשוב שנגדיר מהי שכונה. כי ברור שאין פירוש אחיד ומדויק לכך. להלן הגדרה מתוך מילון רשמי של שמאים: A …
גבולות השכונה
גבולות השכונה, boundaries of the neighborhood, מושפעים באמצעות קשת רחבה של מדדים, בדרך כלל כלכליים, nenefits of the location , …
מידע על השכונה
נתונים על השכונה, neighborhood data, ניתן למצוא ברשות המוניציפלית, לשכות ממשלתיות ייעודיות, בתוכניות המתאר, מתווכים מקומיים ועוד.
נתונים המשפיעים על השכונה
כל שכונה מספקת יתרונות לתושביה, וכל שכונה שונה מחברתה. בדרך כלל המדדים הם של איכות במובן הפיזי, כלכלי וסוציולוגי ואף …
מחזוריות בשכונות
כל שכונה משתנה עם הזמן. זה טבעי ובלתי נמנע. בדרך כלל השינויים מתרחשים במחזוריות neighborhood cycle. נהוג לסכם את תהליך …
סימנים להתחדשות השכונות
ישנם סימנים למחזוריות בשכונות, signs of transition, בכל הנוגע לארבעת צעדי המחזוריות. בשלב הראשון השכונה נבנית. עדות לכך אנחנו רואים …
איך נולדות ערים
כל הערים החלו כעיירות. הן צמחו לערים עקב תנאים סוציאליים, כלכליים ופוליטיים אשר משפיעים על השכונה ועל הקהילה שבשכונה. כאשר …
סוגי ערים
ניתן לחלק את הערים בארצות הברית לשלושה סוגים. עיר מרכזית, central town, זוהי עיר חזקה המספקת שירותים לאזורים הסמוכים אליה. …
השימוש בקרקע של העיר
ישנם ארבעה גורמים המשפיעים על אופן השימוש בקרקעות העיר, land use patterns. הגורם טופוגרפי, topography – אשר משפיע על הנגישות, …
ההתפתחות הכי נפוצה של עיר
ההתפתחות הכי נפוצה של ערים הינה בצורת מעגלים הולכים וגדלים. בתחילה אנשים מתיישבים, נניח בצומת דרכים, node, בלב העיירה נבנים …
מהו שוֹוי שוק
שמאים נדרשים להתייחס למושג המכוּנה 'שוֹוי שוק', market value. ראשית נתייחס להגדרה של שוק ללא פגמים, או שמא שוק תאורתי, …
שוֹוי שוק בשיטה הישראלית
לפי השיטה בישראל ניתן להגדיר את שוֹוי השוק במספר אופנים, כאשר המשותף לכולם הינו הגדרה אובייקטיבית וכך גם מוחלטת של …
ניתוח נתוני העיר על ידי השמאי
בארצות הברית יש נתונים כמעט על כמעט כל דבר. לכן השמאי צריך להחליט אלו נתונים רלוונטיים ועל אלו נתונים להתבסס. …
השפעות כלכליות שבבסיס השמאות
לנדל"ן אין שוֹוי בפני עצמו. זוהי עובדה שרבים טועים בה. ישראלים חושבים שנדל"ן באשר הוא שווה כסף. אך האמת היא …
ארבעת האלמנטים של שווי
נהוג לציין ארבעה אלמנטים בסיסיים על מנת שנדל"ן יהיה בעל שוֹוי שוק, market value. לעתים שוֹוי שוק זה מכוּנה prerequisites. …
מחזוריות הנדלן
הכלכלה נעה במחזוריות economic trend. מחזוריות הינה תבנית של עליות וירידות חוזרות על עצמם. כך גם בשוק הנדלן ישנה מחזוריות …
היצע הנדל"ן
כאשר אנחנו בוחנים את היצע הנדל"ן, real estate supply factors, צריך להבחין בין בנייה חדשה לבנייה קיימת מה שמכוּנה יד …
בנייה חדשה למגורים
הבנייה החדשה למגורים, new construction activity, משפיעה על מחירי הנדלן. עליה או ירידה בעלות הבנייה עצמה משפיעה על השוק באופן …
הביקוש לנדל"ן
הביקוש לנדל"ן נובע מהאוכלוסייה, population , וגם מכוח הקנייה של האוכלוסייה purchasing power. האוכלוסייה גדלה בארצות הברית וככל שהבנייה החדשה …
תוכניות פדרליות
משאב הנדלן הינו משאב לאומי מוגבל, ובעל הון מהגבוהים הקיימים בארצות הברית. לכן, יש בפעולות תוכניות פדרליות, federal government activity, …
הפעילות הפדרליות
ישנן מספר יוזמות נדל"ן בפיקוח פדראלי. הגוף המכוּנה: HUD – The dDepartment of Housing and Urban Development, מעודד השכרת דירות …
פיקוח מוניטרי
תפקידו של הבנק המרכזי של ארצות הברית, The Federal Reserve System, או בקיצור, The Fed, לוודא שיש יציבות בכלכלה ולווסת …
מדיניות פיסקלית
הממשל הפדרלי עסוק גם במדיניות פיסקלית, fiscal policy, באמצעות מערכת המס, taxation , והטבות בתחום הנדלן. כך הוא מספק כסף, …
עקרון שוֹוי השוק של נדלן
שוֹוי השוק של נדלן, principles of real estate marketability, נסמך על שישה עקרונות: Principle of substitution – זהו העיקרון שעומד …
עקרונות הפקת תועלת מנדל"ן
נהוג לייחס 5 עקרונות אשר מהם ניתן להפיק תועלת מנדל"ן, real estate productivity . agents of production – אשר מייחס …
עקרון התועלת העודפת מהמקרקעין
על מנת להפיק את מירב התועלת מנדל"ן יש צורך להוכיח כי בפעולה כלשהי בנדל"ן הוא יפיק תועלת עודפת, surplus productivity. …
עקרון התמורה החיובית או השלילית
עקרות התועלת העודפת קשורה גם לעקרון התמורה החיובית או השלילית, increasing or decreasing returns. על משקיע או יזם נדלן למצוא …
עקרון השימוש הטוב והיעיל ביותר
עקרון השימוש הטוב והיעיל ביותר, principles of highest and best use, קובע שלכל נכס יש את השימוש ההגיוני האולטימטיבי. לבריכת …
עקרון הציפיה
עקרון הציפיה, principle of anticipation , צופה פני עתיד. היינו השוֹוי העכשוֹוי עבור רווח עתידי, present worth of the future …
הכנסה לבדיקה פיזית של הבית
לפני הביקור הפיזי בבית, inspect the site/ the house, השמאי צריך לשאול את עצמו לשם מה עליו לבקר בבית. איזה …
הסיבות לביקור פיזי בבית
על פי התקן, השמאי צריך לבקר בבית, inspecting and analyzing the house, שעבורו הוא מבצע את השמאות. זה הכלל, למרות …
התעלמות מבעיות בעת ביקור בבית
על פי תקן USPAP השמאי יכול להתעלם מבעיות פיזיות או משפטיות אך במקרים חריגים בלבד. כגון במקרים שבהם השמאות מתייחסת …
אלו נתונים וכלים צריך השמאי לקראת הביקור
טוב יעשה השמאי אם יכין את עצמו לאסוף נתונים לקראת הביקור בשטח. לפי תקן USPAP מומלץ לשמאי לאתר הסכמי מכר …
מקורות איסוף הנתונים
המקורות לאיסוף הנתונים, data sources, מגוונים. למשל לבנקים נתונים רבים מחברות, title company, שמתמחות בנושא. אלו יכולים לספק נתונים טכניים …
כלים של השמאי בביקור
השמאי מגיע עם כלים בסיסיים לביקור הפיזי. כלי מדידה כמו מטר, מצלמה, מפה של האזור. כדאי לשמאי לשמור ברשותו נתונים …
השימוש היעיל וטוב ביותר
החלטה בדבר השימוש היעיל והטוב ביותר, the highest and best use analysis, נובע מהשימוש. במילים אחרות השוֹוי הכספי של בית …
הקריטריונים לשימוש היעיל והטוב ביותר
השימוש היעל והטוב ביותר תלוי במספר גורמים ועלינו לדעת כמה שיותר פרטים עליהם: ראשית נבדוק את הנתונים הפיזיים, physically possible, …
ממצאים פיזיים בביקור בבית
השמאי יבקר פיזית בבית הנישום. בביקור בבית, השמאי יתמקד בחיפוש ממצאים פיזיים, physical characteristics מסוגים שונים. אלו יעזרו לשמאי להגיע …
סוג ומיקום הבית והמגרש
השמאי גם יאמת את סוג הבעלות על הבית כפי שמופיע בשטח למה שתואר מבחינה משפטית. בעניין זה הרחבתי במקום אחר. …
On – site and off – site improvements
השמאי יבחן עבודות תשתית שנעשו במגרש ובסביבת המגרש, כגון תשתית, תאורה, גינון, מערכת השקיה, צמחיה ועוד. חשוב להבחין בין שתי …
הגבלות ציבוריות על הבית
public and private restrictions – הגבלות ציבוריות והגבלות פרטיות הן חשובות ודרמטיות ומשפיעות על שוֹוי הכספי של הבית. הביטוי הגבלות …
הגבלה ציבורית של תוכנית מתאר
ההגבלה הציבורית בעלת ההשפעה הברורה והפשוטה על המגרש והבית הינה: zoning regulations, שנובעת מתוכנית מתאר כללית, master plans. הגבלות או …
מיסים מוניציפליים שוטפים
מיסים מוניציפליים שוטפים בגין הבית, property taxes, מכונים 'ארנונה' למרות שישנם הבדלים משמעותיים בין ארנונה למיסים מוניציפליים. מיסים מוניציפליים יכולים …
הגבלות רצוניות פרטיות על הבית
מעבר להגבלות הציבוריות על הבית ישנן הגבלות פרטיות, private restriction. הגבלות אלו ניתן למצוא בשטר המכר, deed restrictions. ההגבלות לובשות …
בדיקה בבית
השמאי ייכנס ברגליו או לכל הפחות יבדוק באמצעות ראייה את כל השטחים המאוכלסים, finished areas. הוא אינו חייב לדרוך פיזית …
ספירת חדרים בבית
השמאי יספור את חדרי השינה. בעבר הסטנדרט המינימאלי של חדר שינה היה 10 רגל רבוע לכל הפחות. אך כיום הסטנדרט …
דירוג מצב הבית
השמאי ידרג את איכות הפונקציונליות/ השימוש ואיכות הבנייה של השטחים המאוכלסים. השמאי ייתן ציונים מ- 1 (הגבוה ביותר) עד 6 …
נורות אדומות בבית
השמאי גם ישים לב לנושאים חשובים אשר אמורים להדליק נורה אדומה: אם יש בנמצא מוצרים עם אסבסט, או צבע שעשוי …
Effective age
בעבר בהתאם לתקן של UAD נדרש השמאי לבדוק את ה'גיל האפקטיבי של הבית'. אין המדובר בגיל האמיתי של קונסטרוקציית הבית …
מדידת שטחים של הבית
בבתים צמודי קרקע, detached residential housese, השמאי מבצע מדידת שטחים ברוטו של הבית, floor plan. הכוונה למדידה חיצונית של קירות …
מדידת שטחים של הבית בשיטה הישראלית
בישראל קיימות שיטות רבות ומגוונות למדוד את שטח הדירה. לכל שיטה מטרה אחרת, ולכל שיטה יתרונות וחסרונות. כך ישנה מדידה …
סוג הבנייה
השמאי יבחן את סוג הבנייה של הבית ויעניק לה ציון בגין הפרמטרים הבאים: 1 בנייה בסיסית, basic construction classification 2 …
איכות הבנייה
השמאי יעריך את איכות הבנייה building quality וייתן לה דירוג מ 1 עד 4. טוב, good – הבנייה טובה מהסטנדרט …
סגנון בנייה
סגנון הבנייה מהצד האדריכלי, architectural styles, נוצר כמובן מנסיבות היסטוריות ודמוגרפיות. הסגנון מכוּנה לפי המקורות ההיסטוריים שלו. בנייה מודרנית, contemporary …
הקדמה
שיטת ההשוואה או גישת ההשוואה, the sales comparison approach, מכוּנה גם market or direct comparison approach. העקרון הינו של ביצוע …
קווים כלליים לשיטת ההשוואה
בשיטת ההשוואה ישנם ארבעה צעדים עיקריים. הראשון, למצוא עסקאות בנות השוואה, comparable sales. לאחר שהשמאי אוסף את הנתונים הרלוונטיים, השמאי …
העיקרון של תחליף
העיקרון של תחליף או שיחלוף, principle of substitution, חשוב ומורכב. כבר למדנו כי קונה מרצון שיש לו את מלוא התמיכה, …
השימוש בשיטת ההשוואה
השימוש בשיטת ההשוואה הינה הפשוטה ואולי גם המדויקת יותר. בטח יחסית לשיטות האחרות. מסיבה זו הינה גם פופולרית יותר. שיטת …
התאמה adjustments
כל בעל מקצוע מתחום הנדלן יכול לבצע התאמה בין עסקאות שבוצעו לבין הבית הנישום. אלא שהשמאי מבצע התאמות באופן שיטתי, …
איסוף הנתונים על ידי השמאי
שמאי יאסוף נתונים של עסקאות שבוצעו בסביבת הנכס הנישום ונתונים על אותם בתים שנמכרו. הוא יבדוק את העסקאות – תיאור …
כמות ההשוואות הנדרשות
השמאי יבצע בדיקת עסקאות בנות השוואה, אך אין הנחיות מדויקות בנוגע לכמות העסקאות שעל השמאי לבסס את ההשוואה. כמות העסקאות …
השוואה עם בתים למכירה
עד כה התייחסנו להשוואת הבית הנישום עם עסקאות שבוצעו בסביבת הבית. נשאלת השאלה האם ניתן ללכת צעד אחד קדימה ולהשוות …
אימות הנתונים verification of data
נהוג כי השמאי יבצע בדיקה ראשונית לאמיתות הנתונים של הבתים בני ההשוואה. נניח על ידי ביקור בכתובות של אותם בתים, …
מקורות גלויים כמקור להשוואה
דרך אחת לבצע את ההשוואה הינה באמצעות עסקאות שהשמאי מקבל עליהם נתונים ספציפיים. דרך נוספת הינה באמצעות מקורות מידע ציבורי …
Assessor’s Office
שמאי של הרשות המקומית, Assessor’s Office , מטפל בהערכת שוֹוי הבית לצורך מיסים שוטפים מעין ארנונה. כאן השמאי יחפש את …
גופים שאוספים ומנתחים עסקאות
קיימים גופים רבים אשר אוספים, מנתחים, מסדרים ומעבירים לצרכן מידע על עסקאות שבוצעו בארצות הברית. כך למשל NCD National Collateral …
השוואות באמצעות מגמות סטטיסטיות
שמאים יכולים להיעזר במידע ציבורי פתוח על מנת לקבל מושג על מגמות סטטיסטיות מרכזיות בשוק, central tendency. למשל 'ממוצע', mean …
שיטת ההשוואה הישירה
השימוש בהשוואה ישירה, direct comparison method, החלה אי שם בתחילת המאה העשרים כאשר אנשים קבעו שוֹוי לפי העסקות האחרונות שבוצעו …
שיטת ההשוואה של האלמנטים
שיטת ההשוואה השנייה היא מדויקת יותר והיא מתבססת על השוואת חלקים שונים של העסקאות השונות, elements of cpmparison. נהוג לחלק …
תהליך ההשוואה וההתאמה
הליך ההשוואה וההתאמה של העסקאות השונות מבוצע בשני שלבים. ראשית מבצעים את ההשוואה, comparison and analysis, כפי שמופיע לעיל בארבעת …
סוגים של התאמה
ההתאמה מתבצעת כאשר משווים את העסקאות השונות לבית הנישום, ולא את הבית הנישום לעסקאות אחרות. היינו אין לקחת בית אחר …
ביצוע השוואה של הנתונים
כדאי לרשום בטבלה את נתוני ההשוואה בין העסקאות השונות, sales adjustments . על מנת לבצע השוואה בין הבית הנישום לבין …
העלאת המסקנות על גרף
כדאי להעלות את הנתונים על גרף של מכירות,graphing the sales. כאשר מסתכלים על הגרף ניתן להגיע למסקנות מעניינות. את הגרף …
איך לבצע התאמות בהשוואה של כסף ואחוזים
על מנת לבצע התאמות של הנתונים של עסקאות אחרות, אם בשיטת הכסף ואם בשיטת האחוזים, dollar or percent adjustments, יש …
שיטת ההתאמה הישירה
את מלאכת ההשוואה ניתן לבצע במספר אופנים. אחת מהשיטות הטובות והפשוטות לבצע את ההתאמה הינה ההתאמה הישירה, direct market method. …
שיטת ההתאמה באמצעות פחת
שיטה נוספת לבצע התאמה הינה באמצעות שיטת עלות ופחת, depreciated cost method. ראשית כל בוחרים באלמנט פיזי ספציפי בר השוואה, …
התאמה בנוגע למימון העסקה
השמאי נדרש לבדוק האם בעסקה הנדונה בוצעו תנאים החורגים מתנאי עסקה רגילים ושיגרתים. ואם כן, אז השמאי נדרש לבצע התאמה …
התאמה באמצעות נתונים סטטיסטיים
שיטה נוספת לבצע התאמות הינה באמצעות הסתמכות על תוכנות ועל נתונים סטטיסטיים. על מנת להסתמך על כך נדרשים לפחות עשרים …
להתכנס למסקנות
לאחר שביצענו את ההשוואה ולאחר שניתחנו אותה באמצעות התאמה – הגיע שלב המסקנה. היינו להגיע לסכום אשר משתווה לשוֹוי השוק …
הצעד הראשון – הסתכלות כוללת על שיטת ההשוואה
הצעד הראשון יהיה להסתכל על המכלול של שיטת ההשוואה, review the entire approach. נבדוק ונוודה שיש בכלל אופציה של השוואתיות, …
הצעד השני – בחינת מסד הנתונים
הצעד השני יהיה בחינת העסקה נשואת השומה, review the sales data. נבחן את אמינות הנתונים שנמסרו לנו, היינו לשמאי. ככל …
הצעד השלישי – בחינת טווח לשווי
הצעד השלישי יהיה בחינת טווח שווי, estimate a value range, כהתכנסות לקביעת שוֹוי סופי של הבית הנישום. השמאי יבחן טווח …
צעד רביעי – שוֹוי שוק סופי
הצעד הרביעי והאחרון יהיה קביעת שווי, final value, בהתאם לשיקול דעתו של השמאי, היינו בהתאם לחוות דעתו. אין המדובר במדע …
סיבות להערכת שוֹוי מגרש
על השמאי לדעת להעריך שוֹוי המגרש, גם אם אנחנו עוסקים בשמאות של בית. מהסיבה הפשוטה כי שוֹוי הבית נובע בין …
אפשרויות הערכת שוֹוי של מגרש
היה ניתן לחשוב שמגרש ריק קל יותר לשום מאשר מגרש ועליו בנוי בית. אך האמת שיתכן וההיפך הוא הנכון. בהמשך …
נתונים פיזיים של המגרש
כאשר שמאי מבצע שמאות של מגרש הוא צריך לשים לב לנתונים הפיזיים, physical features, של המגרש. הוא יבדוק את הגודל, …
שיטת העלות רווחת
שיטת העלות, cost approach, הינה אחת משלוש השיטות המאושרות לביצוע שמאות מקרקעין. בסיס שיטת העלות הינה הערכה של כלל עלות …
המטרות בגישת העלות
בשמאות למגורים משתמשים בשיטת העלות בגלל שלוש מטרות עיקריות: על מנת להעריך נכסים אשר עלות הבנייה שלהם נמוכה עד שולית …
צעדים ביישום שיטות העלות
שיטת העלות כוללת בתוכה חמישה שלבים עיקריים. בגלל מגבלות של שינויים בין החדש לישן לא מומלץ להשתמש בשיטת העלות כשיטה …
הגדרת העתק או שִׁעתוּק/ שיחזור
חשוב להגדיר באופן מדויק את המונח, reproduction cost. כי כאן אנחנו מדברים על שיחזור או העתק כמעט מדויק, duplicate/ identical …
הגדרת עלות החלפה או חלופית
הגדרת עלות ההחלפה, replacement, של האלמנט מוגדר כעלות של בניית אלמנט דומה, similar utility, לאלמנט נשוא השומה. כאן בודקים את …
עלות שיחזור לעומת עלות החלפה
אין הגדרה מדויקת מתי משתמשים בעלות שחזור ומתי בעלות החלפה. יחד עם זאת ברור שהשמאי ישתמש לרוב בעלות החלפה. מעבר …
שימוש פרטי בעלות החלפה
שמאי אשר נדרש לבצע בדיקה בגישת עלות החלפה נדרש להבנה בתחום האלמנטים של הבנייה. כמובן שעניין זה חורג מליבת המקצוע …
ההבדל בין עלות ישירה לעלות עקיפה
חשוב להבין את ההבדל בין עלות ישירה, direct cost, לעלות עקיפה, indirect cost, של הבנייה. עבור שמאים עלות הבנייה צריכה …
המשתנים של עלות הבנייה
ישנם משתנים רבים אשר משפיעים על עלות הבנייה. להלן ננתח מספרים אלמנטים מרכזיים: נתונים של המגרש, site and location factors …
עניין הפחת
כל דבר שבני אדם בונים ומשתמשים בו אינו מחזיק מעמד לעולם. כפי שרכב חדש מוגבל בשנים, כך גם כל מה …
פחת חשבונאי
פחת חשבונאי, depreciation as used in accounting, נוגע לקרן, capital , של ההוצאה. לכל נכס חוץ מלקרקע עצמה יש שחיקה, …
פחת שמאי
פחת שמאי, depreciation in appraisal, פועל באופן שונה לחלוטין מפחת חשבונאי. כי השמאי מעריך את הפחת במועד הקובע לשמאות תוך …
מטרת חישוב הפחת בשמאות
בביצוע שמאות בשיטת העלות – מחשבים את העלות חלופית של המוצר, לאחר מכן את הפחת ביחס למוצר חדש, ולאחר מכן …
סוגים של פחת
נניח ששמאי מבקר בשתי דירות כמעט זהות. דירה אחת נמכרה ב- 500,000$, והדירה השנייה ב- 600,000$. השמאי מצא כי כל …
סוגים וסיבות לבלאי
אנחנו עוסקים כעת בפחת שניתן לריפוי. נהוג לחלק את סוגי הפחת שניתנים לתיקון, curable/ repairable depreciation לשלושה סוגים: שחיקה פיזית, …
שיטות בחישוב הפחת
ישנן מספר אפשרויות כיצד לחשב את השחיקה, או הפחת, methods of measuring accrued depreciation. החלופות מחשבות את ההפסד בפועל של …
סוגים של הכנסות מבית
במה שונה שמאות על פי גישת ההכנסה, the income approach, משתי הגישות האחרות? כל רכישת נדל"ן יכולה להתבצע למטרות השקעה. …
המוטיבציה והיתרונות של רכישת נדל"ן
בני אדם רוכשים נדל"ן לצורכי הכנסה מסיבות שונות. יש אלו שרואים בכך סוג של קופת חיסכון ליום סגריר. יש שרוכשים …
רווח מוחשי ולא מוחשי
את התועלת מנדל"ן לצורכי השקעה נהוג לחלק לשני סוגים: תועלת מוחשית, tangible benefit ותועלת לא מוחשית, intangible benefit בעולם השמאות …
הכנסה לעומת שווי
בואו נברר את ההבדל שבין הכנסה, income, לבין ערך, או שווי, value. תועלת, utility, הינה אחד המאפיינים של שווי. מוצר …
שיטות לגישת ההכנסה
כשמטרת רכישת נדל"ן הינה לצורך הכנסה שוטפת השמאים מתבססים על נתונים אלו או לכל הפחות מאוד מתחשבים בהם. כעת נבדוק …
GIM
ישנה שיטה של חישוב שוֹוי שמכוּנה GIM, אותה הזכרנו. זוהי שיטה פופולרית לחישוב היוון של נכס. זאת מאחר שקל להסביר …
חישוב הכנסה ברוטו והכנסה לפי השטח
הצעד הראשון לחישוב ההכנסה לפי גישת ההכנסה הינו לחשב את ההכנסה ברוטו gross income. זה יוביל אותנו להבין את הפוטנציאל …
שכירות לפי החוזה או לפי מצב השוק
בביצוע שמאות לנכס מסוים צריך להתייחס להסכמי שכירות שבין בעל הנכס לבין השוכרים הנוכחיים. שהרי בעל הנכס כפוף לאותם הסכמים. …
הגדרת שכירות לפי שוֹוי שוק
דמי שכירות לפי שוֹוי שוק, market rent, מוגדר כהכנסה מהנכס לפי השוק החופשי במועד ביצוע השמאות. ההכנסה הפוטנציאלית של השכירות, …
הבנת סוגי הסכמי השכירות
באופן טכני הסכמי השכירות, contract rent, מתייחס לשכירות שמשולם בפועל בהתאם להסכמי שכירות קיימים. השמאי צריך להבין את הסוגים הבסיסיים …
בחירת המועד עבור חישוב הכנסה ברוטו
על מנת לבחור את המועד הרלוונטי עבור חישוב הכנסה ברוטו, time period for the gross income estimate, יש להחליט על …
כיצד לחשב את ההכנסות ברוטו
הכלל הוא שככל שיש יודע מידע ונתונים, כך השמאות תהיה מדויקת יותר. זה נכון באופן כללי וכך גם בנוגע להכנסות …
EGI
הכנסה משכירות המכוּנה: EGI היינו, Effective Gross Income, מוגדר כשוֹוי שוק של הכנסות מינוס תקופות שנכס ריק, market income minus …
חישוב הוצאות
לאחר שחישבנו את ההכנסות מהנכס עלינו לחשב את ההוצאות ולהפחית אותם מההכנסות. ההוצאות של בעל הנכס והיחס שבין ההכנסות להוצאות, …
עתודה לתיקוני בלאי
במשך השנים כל נכס מתיישן. ניתן לצפות מראש אלו תיקונים יידרשו לצורך תחזוקה שוטפת של הנכס. מאחר שמדובר בסכומים גבוהים …
היחס שבין ההכנסות להוצאות
היחס שבין ההכנסות להוצאות, income and expense ratios, נוגע ליחס שבין כלל ההכנסות לבין ההוצאות בשלל הקטגוריות עליהם דיברנו. אותו …
ההכנסות לפי דוח השמאות
לעיתים השמאי יציין בשמאות את ההוצאות הצפויות, operating statement, לפי המצב הנוכחי, אך מותאם למצב בשוק. השמאי יתקן באופן רעיוני …
הצורך בהיוון
אנחנו יודעים להעריך את שוֹוי ההכנסה של נכס על ידי בירור ולימוד של היחס הכלכלי שבין ההכנסות של הנכס לבין …
הגדרת היוון בשיטת ההכנסות
ההגדרה של ההיוון, capitalization, הינה ההליך של המרת ההכנסות נטו הצפויות מהנכס לכדי סכום הון חד פעמי במועד הנוכחי. converting …
חישוב שער ההיוון
קביעת שוֹוי לפי שיטת ההכנסות מושפע מהיחסים שבין הכנסות. אותם יחסים נוגעים להיוון. לכן ההגדרה של היוון בעניין הזה יכולה …
השוואת אפשרויות השקעות בנדל"ן
עולם הנדל"ן בנוי מאלו שמשקיעים כספים לצורך רכישת הנדל"ן. אותם בני אדם או גופים שמשקיעים כספים, מקבלים החלטה על גובה …
החזר בהווה ובעתיד
ההחזרים בהשקעות נדל"ן מחושבים על בסיס שנתי ומכונים: income stream. להחזרים בסוף תקופת ההשקעה מכונים: reversion/ resale proceeds. כאשר לבעל …
תשואה לעומת החזר הון
למדנו שההכנסות מנכס נובעות מהכנסות שוטפות כגון שכירות, וכן מהכנסות עתידיות כגון בזמן מכירה. כך למדנו כי ההכנסות הללו כוללות …
גובה וסוג ההיוון
גובה ההיוון, capitalization rate, הינה החולייה המקשרת שהכנסה צפויה ושוֹוי עכשווי. לכן הבחינה של שער ההיוון הוא קריטי לשמאות בשיטת …
שיטות לחישוב השער
שער או גובה ההיוון יכול להיות מחושב באופנים שונים. אך השיטה הרווחת הינה באמצעות השוואה ישירה, direct comparison method, או …
בדיקת תהליך השמאות
לאחר שהשמאי ביצע את החישובים עליו להסתכל על טיוטת השמאות שהכין. עליו לשאול את עצמו האם זיהה את הנכס הנישום? …
בקרה עצמית של השמאות
שמאי אמור לבצע בקרה עצמית של השוֹוי, reconciling the value . המדובר בהליך שמוגדר באופן הבא: The process of reducing …
סטנדרט השמאות
בעבר מבנה השמאות התבססה על פרקטיקה לא מחייבת. כיום ישנם סטנדרטים שמעוגנים בחוק, ובמיוחד לאלו שנוגעים לנושאים פדרליים, federally related …
אופן הגשת השמאות
בעוד שבעבר השמאות הוכנה והוגשה באופן ידני עם חותמת מובלטת, embossed seal, הרי שהאמצעים הטכנולוגיים מאפשרים כיום להגיש השמאות באמצעות …
פורמטים שונים של שמאות
בעבר השמאות בוצעה במכתב, בטופס או בפורמט מוסכם. כיום יש גם את הסטנדרט של USPAP אשר כוללת שלושה סוגים של …
שמאות ללקוח בודד
שמאות בצורת: restricted use report, דומה לשמאות teller בפורמט הישן. מדובר בדוח שניתן להוציא רק אם הלקוח הוא הנהנה היחיד, …
שמאות הרווחת
השמאות בצורת: form appraisal report, בדרך כלל נוגעת לשמאויות אשר גופים חיצוניים מעורבים בהם. מדובר בשמאות תמציתית, או שמאות מקוצרת, …
שמאות מורחבת
שמאות מורחבת מכוּנה: narrative appraisal report, והיא השמאות המלאה והאידיאלית, comprehensive appraisal document. ישנם גופים גדולים אשר פיתחו כל אחד …
סוגי בעלויות
בעוד בעבר הכול היה פשוט הרי שהיום החיים מורכבים. כך גם בנושאי בעלי הזכויות כלפי נדל"ן. האפשרויות הטכנולוגיות, החברתיות, הכלכליות …
פרויקטים מסוג condominiums
בבניין מסוג condominium הדירות הינן בבעלות מלאה של בעלי הדירות. בעלי הדירות בעלים של תכולת הדירה, wall surfaces surrounding the …
הבית המשותף בישראל
בניין מסוג condominium הינה המקבילה הדומה ביותר לבית המשותף בדין הישראלי. כאן המקום לרענן את הזיכרון בכל הנוגע לשיטה הנוהגת …
פרויקטים מסוג Planned Unit Developments
פרויקטים למגורים מסוג Planned Unit Developments PUD, הינם חריגים ומיוחדים. הם מעין שכונה קטנה ופרטית עם מתקנים משותפים כגון בריכות …
פרויקטים מסוג cooperatives
קיימים בעולם הכלכלי קואופרטיבים מסוגים שונים, אבל בענף הנדל"ן מדובר במבנה ייחודי של בעלות. בבניין מסוג cooperative association (או בקיצור …
בתים מסוג row houses
ישנם סוגי פרויקטים אשר נועדו ליצור בתים צמודי קרקע באופן שיוזיל את עלות הקרקע. במילים אחרות, לבנות בתים צפופים. היתרונות …
בתים מסוג townhouses
סוג נוסף של בתים הינו: townhouses. אשר לעיתים מכוּנה: planned unit development. מדובר בהתפתחות גרסה של row houses. בדרך כלל …
בתים מסוג zero – lot – line (patio) homes
בתים מסוג: zero lot line home, אשר מכוּנה לעיתים: patio home, הינו התפתחות של בתים ללא חצר צדדית, no – …
בעלות חלקית במקרקעין
זכויות במקרקעין בדרך כלל עוברות ממעביר הזכויות, או המוכר, לידי הנעבר, בדרך כלל הקונה, באמצעות שטר deed. כאשר לבעלי מקרקעין …
Fee simple
דיני הקניין בארצות הברית נבדלים מדיני הקניין בישראל. המונח: Estate in land, הינו זכות במקרקעין מסוג: possessory interests. כאשר אותן …
זכויות קניין קיימות present possessory estates
נפתח בסיווג ואבחון של הזכויות הקיימות במקרקעין, present possessory estates.
Fee simple absolute
הזכות הראשונה שנעסוק בה הינה fee simple absolute. זוהי הזכות הגדולה והמוכרת ביותר בחוק. לבעל הזכויות יש full possessory rights, …
Defeasible fees
לאחר שעברנו על הזכות הקניינית הקיימת, נעסוק בזכויות קנייניות נוכחיות, אלא אם יוחלט על סיום הזכות – defeasible fees. מדובר …
Fee simple determinable
זכות קניינית קיימת אשר מוגבלת בזכויות הינה לדוגמא fee simple determinable. היא מכוּנה גם: determinable fee. זכות זו מופסקת באופן …
Fee simple subject to condition subsequent
כאשר מעניק זכות הקניין מחזיק ברשותו את הכוח, או האפשרות, לסיים את ההתקשרות ולקבל לידיו חזרה את הקניין, הרי שהוא …
Fee simple subject to an executory interest
מעביר הזכויות יכול לקבוע צד ג', אשר הזכויות יועברו אליו באם יתקיים תנאי. צד ג' יכונה: correlative future interest in …
העברות קניין עד נישואין
במקרה של העברת הקניין בהקשר של נישואין הרי שיש לחלק בין שני מקרים שונים. במקרה הראשון המדובר בסוג של הענקה. …
Life Estate
אדם יכול להעביר זכות קניינית לאדם אחר לכל חייו (של מקבל הזכות) – Life Estate. במקרה כזה מעביר הזכות יכונה: …
Permissive waste
על מקבל זכות, life estate, לשמור על תקינות המקרקעין אשר ברשותו. כך גם הוא צריך לשמור על המקרקעין מפני פגעי …
Indefeasibly vested remainder
ישנם מספר תנאים על מנת שאדם יוכר כ- Indefeasibly vested remainder. ראשית, עליו להיות קיים באותו מועד. בנוסף, כפי שראינו …
Vested remainder subject to open
אך כאשר A מעביר ל B את הבית, ולאחר מותו של B בחלוקה שווה לכל ילדיו שייוולדו לו – הרי …
Contingent remainder
כאשר מקבל הזכות כפוף לתנאי מתלה, הוא יחשב כ- Contingent Remainder. כאשר בחוזה כתוב במפורש כי A מעביר הזכויות בבית …
Executory
כאשר זכות קניינית מועברת מ- A לידי B בתנאים מגבילים הרי שמקבל הזכות יוגדר כמי שיש לו זכויות. או: remainder, …
shifting executory
בכל הנוגע ל- executory יתכנו מספר מקרים שונים. כך למשל shifting executory interest נוצר כאשר מקבל הזכות כפוף לזכויות צד …
Springing executory
כאשר יש 'רווח' או פער של זמן בין העברת הזכויות בבית מאחד לשני, הרי שלשני יש זכות בבית שתכונה: springing …
Trust
נאמנות trust נוצרת כאשר הנאמן, trustee, מחזיק בנכס לטובת נהנה או נהנים, beneficiaries. כאשר אנחנו מדברים על trust כדאי שנבדיל …
Trustee
ה- trustee הוא הנאמן שמחזיק ברישום של המקרקעין, אך פועל על פי הנחיות ה- settlor אשר יצר את הנאמנות. לנאמן …
Beneficiaries
הנהנה או הנהנים, beneficiaries, הינם אלו שנהנים מהנאמנות. עליהם להיות נוכחים בתקופה שנקבעה ב- rule against perpetuities. הנהנה יכול להתכחש …
rule against perpetuities
כאן המקום לציין כי rule against perpetuities הינו עקרון אשר ימנע מהנאמן לשלוט בנכס נשוא הנאמנות לנצח, או 21 שנה …
Creation of trust
הנאמנות יכולה להיווצר בעל פה, אך על פי עקרון ה- statute of frauds עליו להיות בכתב בכל הנוגע למקרקעין. נאמנות …
Charitable trusts
בנוגע לנאמנות פרטית הרי שישנה אפשרות לנאמנות למען מטרה או קבוצת אנשים מוגדרת. נאמנות כזו תכונה: charitable trusts.
זכויות שימוש במקרקעין
ישנן זכויות במקרקעין שאינן זכויות קנייניות, nonpossessory interests. זכויות אלו הינן זכויות לשימוש במקרקעין הזולת, use land possessed by someone …
הקלה במקרקעין
לבעל זכויות 'הקלה', easements , יש זכות שימוש בחלק מהמקרקעין של הזולת. בעל זכות ההקלה מכוּנה 'הנהנה'. השימוש של הנהנה …
סוגי הקלות במקרקעין
יש מספר סוגים של הקלה, easements, ולהלן נעבור על מספר סוגים: Affirmative easements : מדובר בזכויות חיובית או אקטיבית של …
העברת זכויות
הכלל הוא: benefit attached to possession. היינו כי כל מי שרוכש את הנכס הנהנה הופך גם הוא לבעל זכות, easement. …
Easement in gross
לעיתים הקלה ניתנת עבור מישהו שכלל איננו בעל מקרקעין. כך למשל הקלה לחברה B להנחת צנרת מים מתחת למגרש A …
יצירת הקלה במקרקעין
הדרך הרגישה ליצור הקלה הינה באמצעות אחת מהדרכים הבאות: בגלל שהקלה הינה 'זכות במקרקעין', interest in land, אז חלים הכללים …
הודעה על הקלה
בכל הנוגע להקלה easement ישנן מספר דרכים שבהן הבעלים של הבית הכפוף להקלה יודע על היות הבית כפוף להקלה: באמצעות …
התערבות בית משפט
בין משפט מוסמך להתערב בסכסוך שבין הצדדים בכל הנוגע להקלה. הקלה שנוצרת באופן הזה מכוּנה: scope. הקו המנחה של בית …
פקיעת הקלה באיחוד חלקות
הקלה יכולה לפקוע או להסתיים במספר אופנים שונים. כמובן שאם הצדדים קבעו מראש כי ההקלה תסתיים במועד כזה או אחר …
פקיעת הקלה ללא כתב
מקרה מעניין הינו כאשר בעל זכות הנהנה מבצע פעולה שברור שיש בה לבטל את ההקלה. נניח בניית בית בשביל נשוא …
פקיעת הקלה בחזקה
כפי שהקלה יכולה להתקיים בדרך של חזקה (בדרך כלל 20 שנה) כך הקלה יכולה להסתיים בדרך של חזקה. גם כאן …
פקיעת הקלה של צורך
במקרה שהקלה נוצר בגלל צורך ספציפי, necessity, אז ההקלה מתבטלת ברקע שהצורך מתבטל. למשל אם ל B אין גישה למגרש …
רישיון במקרקעין
רישיון, licenses , דומה להקלה. מדובר מתן אישור או היתר ספציפי לאדם לבצע פעולות במגרש של אחר. בעל רשות הרישיון …
Profit
זכות הדומה לזכות רישיון הינה זכות המכוּנה: profit. כאן מדובר במתן רשות של בעל מקרקעין לבצע פעולות כריה, כריתת עצים …
Landlord and tenant
nature of leasehold שכירות במקרקעין מכוּנה: leasehold in an estate in land. לשוכר, tenant, ישנן זכויות להחזיק במקרקעין. בעוד לבעלים, …
Types of tenancies
ישנם ארבעה סוגים של שוכרים במקרקעין ואלו הם: tenancies for years, periodic tenancies, tenancies at will, and tenancies at sufferance. …
Tenancies for years
בנוגע לסוג הראשון והרווח של שוכרים אנחנו מדברים על שוכר: tenancies for years. מדובר בשוכר במקרקעין אשר כוללים את שלושת …
Periodic tenancies
הסוג השני של שכירות הינו Periodic tenancies. כאן מדובר בהסכם שכירות למשך תקופה קצרה, נניח מספר שבועות או חודשים, אשר …
Tenancies at Sufferance
כאשר שוכר מחזיק במקרקעין לאחר שפוקע או מסתיים תקופת השכירות הוא יכונה: tenancies at sufferance . או: occupancy at sufferance. …
The hold – over doctrine
כאשר השוכר מחזיק במקרקעין בניגוד לדין, המשכיר יכול לפעול בשני אופנים. באמצעות: The old over doctrine. אפשרות אחת הינה הליך …
Forcible entry statues
כאשר שוכר מחזיק במקרקעין בניגוד להסכם השכירות על השוכר לפנות לבתי המשפט לצורך פינוי, eviction. ישנן רשויות אשר יאסרו למשכיר …
Lease
חוזה שכירות, lease, הינו חוזה בכתב אשר מאגד את התחייבויות המשכיר והשוכר בנוגע לנכס מקרקעין. על פי המשפט המקובל, common …
Tenant and landlord duties and remedies
URLTA Uniform Residential Landlord and Tenant Act כל מי שמשכיר או שוכר בית בארצות הברית כדאי שיכיר את החוק הפדרלי …
Tenant’s duty to repair
בכל הנוגע לביצוע תיקונים ואחזקת הבית על ידי השוכר, הרי שהחוקים דומים ל- life estate. להלן אפרטם. השוכר כמובן שאיננו …
ביצוע שינויים מבניים בבית
כמובן ששוכר איננו רשאי לבצע שינויים בקונסטרוקציה של הבית. השוכר חייב להחזיר את הבית באופן שקיבל אותו לידיו. יחד עם …
תיקונים באחריות המשכיר
בכל הנוגע לבתי מגורים ישנן הוראות מחייבות בכל הנוגע לחיובי המשכיר לבצע תיקונים במושכר. כל אלו תחת הכללים של implied …
תשלום דמי שכירות
שוכר חייב בדמי שכירות. על פי דין דמי השכירות מחויבים בסוף תקופת השכירות. זה נוגד את הפרקטיקה, כי כמובן בחוזי …
פיקדון
נהוג כי שוכר מפקיד פיקדון, deposit, אצל המשכיר כחלק מהביטחונות להבטיח תשלום דמי השכירות. כאשר הפיקדון מוגדר כ- security deposit …
תרופות למשכיר
במקרה שהשוכר מפר את הסכם השכירות הרי שיש למשכיר מספר אופציות לפעול. בדרך כלל מדובר באי תשלום דמי שכירות. כאן …
חובות המשכיר וזכויות השוכר
בעבר ההלכה המחייבת של בית משפט הייתה כי אין למשכיר חובות לתקן או לתחזק את המושכר היינו את הבית. אך …
מסירת חזקה
למשכיר החובה למסור את החזקה בבית לידי השוכר. כך בהתאם לחוקי רוב המדינות בארצות הברית. המסירה כמובן מתבצעת בתחילת תקופת …
אי הפרעה לשוכר
ה- covenant of quiet enjoyment, מחייב את המשכיר לאפשר לשוכר ליהנות מהבית. למשכיר אסור להפריע לשלוות השוכר. חובה זו כוללת …
פינוי המושכר
ישנם שלושה סוגים של פינוי המושכר: הסוג הראשון הינו: actual eviction, כאשר השוכר נאלץ לפנות לחלוטין את הבית. אם על …
סטנדרט הבית
מגמה גוברת בבתי המשפט להכיר בחובותיו של המשכיר למסור לשוכר בית שמתאים לתקן המקומי, warranty of habitability. לכן, בית בלי …
תלונה לרשויות מצד השוכר
שוכר עשוי להתלונן לרשויות בגין היות הבית נוגד את התקנים המקומיים. בכך הוא עשוי להרוויח פעמיים. בכך שהוא ישאף להפחית …
הפליה מצד בעל הבית
ה- civil rights act איננו מאפשר להפלות בין שוכרים. נקודה. אומנם ישנם מספר סייגים במקרים חריגים אך זהו הכלל. והיוצאים …
העברת זכויות באמצעות תקופת השכירות
העברת זכויות על ידי המשכיר משכיר על פי רוב יכול להעביר את זכויות בבית ללא הסכמת השוכר. במילים אחרות בעל …
העברת זכויות על ידי השוכר
על פי החוק שוכר יכול להעביר זכויותיו לצד ג'. היינו למישהו אחר. אלא אם חוזה השכירות איננו מאפשר לעשות כן …
בין sublease and assignment
חשוב להבחין בין שני המקרים וחשוב להבין כי לא כותרת המסמך או החוזה הוא הקובע אלא המהות של ביצוע הפעולה. …
תוצאה של העברת זכויות מצד השוכר
עניין ההגדות חשוב מצד המשכיר כמובן במקרה שהמחזיק בבית מפר את הוראות הסכם השכירות. בעל הבית צריך להבין ולדעת כנגד …
בית ונזיקין
אחריות נזיקין של בעל הדירה בעבר קבע בית המשפט כי הבעלים איננו אחראי על שלמות ובטיחות הבית. אך ישנם מספר …
מום נסתר
בזמן מסירת החזקה בבית לידי השוכר, על המשכיר להצהיר ולדווח לשוכר על הליקויים בטיחותיים שבבית. בכל הנוגע לליקויים נסתרים, concealed …
ליקויים בתקן
כאן אנחנו מגיעים לנקודה החשובה ביותר. הזכרתי במקום אחר כי הבית חייב לעמוד בתקן housing code. במקרה שהשוכר או אפילו …
ליקויים בשטחים משותפים
בעל הבית נותר אחראי על השטחים המשותפים אשל ממשיכים להיות בשליטתו. מעלית, מבואה לבניין וכו'. על בעל הבית לבצע טיפול …
שימוש הציבור/ צד ג' בבית
הכלל הוא שבעל הבית נותר חייב כלפי ליקויים בשטחים המשותפים אם התקיימו הכללים הבאים במצטבר: בעל הבית ידע או היה …
תיקון רשלני מצד המשכיר
כאשר בעל הבית מבצע תיקון רשלני של הליקוי, negligent repairs, הוא חייב כלפי צד ג' ואף כלפי השוכר שנפגע כתוצאה …
מקרקעין ומטלטלין
הבית מורכב ממטלטלין או מקרקעין. החלוקה חשובה כפי שנראה להלן. חפץ, מתקן, פריט דומם, מטלטלין היינו: chattel, או: annexation, יכול …
החזקה משותפת או החזקה יחידה
כאשר אנחנו דנים בנושא מטלטלין אשר נהפכים למקרקעין חשוב להחליט מראש האם אותו חפץ הוכנס לבית על ידי הבעלים, common …
מחוברים בבית שמושכר
כאשר הבית מושכר, הפסיקה של בית המשפט קובעת כי הולכים אחר כוונתו הסובייקטיבית של מי שהתקין את המטלטלין – objective …
הסכם והתנהגות הצדדים במטלטלין
נהוג כי הסכם מפורש שבין הצדדים יגבר על המבחנים האמורים לעיל. כך גם התנהגות הצדדים גם היא גוברת על המבחן. …
מטלטלין עם חיבור של קבע
הכלל הוא כי פריט אשר מחובר לקונסטרוקציה של הבית חיבור של קבע, incorporated into structure, הוא חלק מהבית היינו הופך …
Covenants running with the land
הכלל הוא כי: covenants run with the land. היינו כי בשטרות real covenant ישנה התחייבות לבצע פעולה או להימנע מביצוע …
התנאים לכלל ש covenants running with the land
ישנם מספר תנאים על מנת שההתחייבויות האמורות בשטר ימשיכו לחול על בעלי המקרקעין הבאים לאחר מי שהתחייב. ראשית צריך שבשטר …
אכיפה של בית משפט
בית משפט יאכוף תביעות המגיעות אליו רק אם הפונה מגיע 'בידיים נקיות'. כך גם בית המשפט יענה לתובע רק אם …
Adverse possession
הענקת זכויות לבעל זכויות על מקרקעין יכולה להתבצע גם באמצעות adverse possession. להלן התנאים המצטברים על מנת שבעל זכויות במקרקעין …
Conveyancing
statute of frauds על מנת שניתן יהיה לאכוף הסכם מכר עליו לעמוד בתנאים של statute of frauds. על הסכם המכר …
Doctrine of equitable conversion
תחת העקרון של equitable conversion, ברגע שנחתם הסכם מכר לכל צד יש זכויות במקרקעין. המוכר הופך להיות בעל זכות חזקה …
Marketable title
בכל עסקת מקרקעין המוכר חייב לספק לקונה marketable title במעמד ה- closing, היינו בסיום העסקה. מדובר בחובת המוכר לספק לקונה …
Concurrent conditions
נהוג כי תשלום מלוא התמורה וקבלת הרישום הינם תנאים מקבילים בחוזה, concurrent conditions. לכן אם צד לא מספק את 'הסחורה' …
השלכות הפרת חוזה המכר
ככל שהמוכר מפר את חוזה המכר הרי שהקונה יכול לתבוע פיצויים, damages. גובה הפיצויים הינם בסכום אשר מהווה את ההפרש …
Deeds
לרוב העברת זכויות על גבי מקרקעין מבוצע באמצעות שטרות deeds. במיעוט המקרים בית המשפט הוא שמורה על כך. על מנת …
פגמים בשטר
במקרים שיש פגם בשטר צריך להבחין בין שתי אפשרויות – void או voidable. השטר יפסל, void, כאשר יש פגם בו …
Delivery and acceptance
על מנת לבצע העברת זכויות במקרקעין יש צורך בביצוע עצם ההעברה. היינו שיש צורך בהעברה משפטית לטובת מקבל הזכות – …
רישום נוגד
במקרה שבו A בטעות העביר זכויות במקרקעין ל- B, אשר מכר את הזכויות ל- C שהיה תם לב, bona fide …
קבלת הזכויות
כמובן שהזכויות עוברות בשטר ממעביר הזכויות למקבל הזכויות רק כאשר המקבל אכן 'מקבל את הזכויות'. המדינות חלוקות בנוגע לצורך של …
מועד העברת הזכויות
בכל הנוגע למועד המדויק של העברת הזכויות הרי שאין תמימות דעים האם הן במועד המשלוח, delivery. כי במקרה כזה הזכויות …
סוגי שטרות להעברת זכויות
קיימים שלוש סוגים של שטרות, deeds, על מנת להעביר זכויות, convey property (מעבר לשכירות). הבדלי המהירות ביניהם נוגעים למידת האחריות …
General warranty deed
שטר העברת זכויות מסוג General warranty deed מכוּנה לעיתים: covenant and warranty deed. בשטר זה מעביר הזכויות מתחייב ולמעשה לוקח …
Special warranty deed
בשטר המכוּנה: Special warranty deed, מעביר הזכויות מתחייב שלא ביצע פעולות שיש בהם לסתור או לפגוע בזכויות בהתאם לשטר. הוא …
Quitclaim deed
העברת זכויות בשטר מסוג Quitclaim deed, מעביר הזכויות איננו מתחייב לדבר, אלא רק מעביר מה שיש לו במקרקעין.
השטר בדין הישראלי
לצורך ההשוואה אסביר כי בדין הישראלי השטר מכוּנה 'שטר קניין' או 'קושאן' או 'שטר מכר'. מהתקופה העות'מאנית ועד היום בעל …
Conveyance by will
כאשר העברת הזכויות מתבצעת בעקבות צוואה אז המדובר בהליך של conveyance by will. פעמים שלא ניתן לקיים את הצוואה היא …
Security interests in real estate
בדרך כלל מי שנותן משכנתא מבטיח את כספו באמצעות ביטחון במקרקעין, Security interests in real estate. הרישום עצמו, promissory note, …
משכנתא
מי שמקבל את ההלוואה, לרוב לקוח של בנק למשכנתאות, יכונה: debtor/ notemaker/ mortgagor/ trustor. אך יש לשים לב כי לעיתים …
מימוש המשכנתא
מאחר שהליך מימוש המשכנתא עשוי לקחת זמן ממושך, האינטרס של הבנק הוא לפעול כמה שיותר מהר כדי לקבל חזקה על …
deed in lieu of foreclosure
לעיתים הצרכן יחתום עם הבנק על שטר deed in lieu of foreclosure. המשמעות היא כי הבנק יקבל חזקה ובעלות על …
The lien theory
רוב המדינות דוגלות בכך שהבעלים של המקרקעין הוא הלווה. ולכן הבנק מוחזק רק כמי שיש לו אינטרס או זכויות בבית, …
The title theory
במיעוט המדינות בעל המשכנתא היינו הבנק, the title theory, הוא הבעלים של הבית, title is in the mortgagee. הצרכן מקבל …
The intermediate theory
אך ישנן מדינות שהולכות בדרך ביניים, intermediate theory. לפי שיטה זו הבעלות אצל הצרכן אלא אם מפר את תנאי המשכנתא. …
Foreclosure
הליך מימוש המשכנתא foreclosure הינו מצב שבו הצרכן מאבד את זכויותיו בגין המקרקעין נשוא המשכנתא. הבנק מוכר את הבית כדי …
Redemption
בכל הזדמנות יכול הצרכן לפדות, redeem, את המשכנתא. כל זאת עד לשלב מכירת הבית בכינוס foreclosure sale. חשוב לציין כי …
Natural rights
לבעלים של מקרקעין יש זכויות טבעיות, natural rights, והוא יכול להשתמש בהן בכל אופן שימצא לנכון. גם ברום השמים וגם …
Zoning
כל קרקע כפופה לתוכנית תכנונית שחלקה עליה. תפקיד התוכנית להגן על הציבור בבריאות, בטיחות, אושר ועוד. הכוח של הרשויות לכפות …
Recording
בכל אזור בארצות הברית ישנו משרד אשר תפקידו לרשום מקרקעין בהתאם לחוק, recording acts. באופן הזה הרישום יוצר פומביות של …
תום לב
תום לב ייחשב כמי שרכש את המקרקעין ושילם סכום משמעותי ואשר לא ידע על המכירה הנוגדת. הוא מכוּנה: Bona Fide …
Title search
בדיקת הבעלות על מקרקעין מתבצע אצל הרשם, title search. החיפוש עצמו מתבצע בשיטה של: tract index search – בדיקת גוש …