המדריך לשמאות נדל"ן בארה"ב

גישת העלות

עו"ד אהרן וולק

תוכן עניינים

מיהו שמאי

מיהו שמאי, appraisal? בעל מקצוע שמחווה דעתו על שוֹוי – of some object or thing opinion or estimate of value. …

המשך קריאה >>

משמעות שוֹוי value

השוֹוי הוא ערך פריט מסוים עבור מישהו מסוים למטרה מסוימת. Usefulness of an object to someone for some purpose. לכן …

המשך קריאה >>

הערכה בלתי פורמלית

ניתן להעריך שוֹוי של בית באופן פורמאלי ובאופן בלתי פורמלי, informal appraisal or formal appraisal. כאשר אנחנו מעריכים את שוֹוי …

המשך קריאה >>

שמאות

השמאי מוסר את המידע שיש לו באמצעות מסמך מסודר אשר מכוּנה שמאות, appraisal report.

המשך קריאה >>

הצורך בשמאות

ניתן לחלק את הצורך בשמאות לשתי קטגוריות מרכזיות. הראשונה, הצורך של הצרכן לדעת את מחיר השוק של נכס מסוים, market …

המשך קריאה >>

להלן פירוט הסיבות שיש בהן צורך בשמאות:

המשך קריאה >>

מה זה USPAR

USPAR – Uniform Standards of Professional Appraisal Practice בשנת 1987 תשעה איגודים מקצועיים חברו יחד והקימו את הסטנדרטים appraisal standards. …

המשך קריאה >>

הסטנדרטים האתיים של השמאי

השמאי נדרש לעמוד במספר סטנדרטים אתיים. conduct – שלא יהיה נוגע בדבר. וכן שייתן חוות דעת אובייקטיבית. Management – איסור …

המשך קריאה >>

הסטנדרטים המקצועיים של השמאי

בהתאם ל- USPAP, על השמאי להבין את האתגר שלפניו, להבין את הכלים העומדים לפניו, ולפתור את האתגר באופן נכון. עליו …

המשך קריאה >>

הגדרת property

המילה property מכילה הגדרה משפטית שיורית: valuable rights held to the exclusion of others. כאשר היא מכילה פריט פיזי היא …

המשך קריאה >>

הגדרת מקרקעין

Tangible property מתחלקים לשני סוגים. הסוג הראשון הוא: real property, בדרך כלל הוא המקרקעין וכל המחובר אליו. כל היתר מוגדרים …

המשך קריאה >>

זיקת הנאה

זיקת הנאה מכוּנה: appurtenant rights. זיקת הנאה, appurtenance, הינה זכות שניתנת לקרקע או לבעל קרקע אחרת המכוּנה: dominant tenement . …

המשך קריאה >>

מטלטלין

חשוב להבחין בין מקרקעין למטלטלין, affixed objects. החשיבות נודעת למספר רב של תחומים. ראשית להסכמות בין מוכר בית לרוכש בית. …

המשך קריאה >>

מבחנים למטלטלין

בתי המשפט לאורך השנים פיתחו חמישה מבחנים כדי להחליט האם חפץ הינו מקרקעין או מטלטלין. המבחנים הינם לעיתים חלופיים ולעיתים …

המשך קריאה >>

זכויות במקרקעין

הזכויות במקרקעין מתחלקות למספר סוגים, fee ownership. הזכות הגבוהה ביותר או החזקה ביותר הינה זכות הבעלות: fee/ fee simple/ fee …

המשך קריאה >>

זכויות חלקיות במקרקעין

מי שיש לו בעלות במקרקעין יכול כמובן להעביר או לוותר על חלק מזכויותיו. כאשר בעל מקרקעין מוותר או מעביר חלק …

המשך קריאה >>

צמצום זכויות במקרקעין

בעל מקרקעין ישאף לקבל את מלוא הזכויות שהוא יכול לקבל. מי שרוכש בית רוצה להיות בעל מלוא זכויות הבעלות על …

המשך קריאה >>

סוגי השימוש

ישנם שלושה מקורות להגבלת השימוש במקרקעין. של הממשל, government של גורמים פרטיים, private ומגבלה אולי החשובה ביותר הינה מגבלת השוק …

המשך קריאה >>

הגבלות שלטוניות

מבחינה היסטורית כבר בימי המשטר המלוכני לקחו לעצמם שלטונות את הזכות לבצע government restrictions. כאשר הכול היה כמובן שייך למלך …

המשך קריאה >>

Police power

מכל ארבעת ההגבלות השלטוניות, הרי שהדומיננטית ביותר היא police power. לריבון הזכות להגביל השימוש במקרקעין, לפי הצורך על מנת לקדם …

המשך קריאה >>

תוכניות מתאר

לתוכניות מתאר, zoning, יש כוח להשפיע על המקרקעין באופנים דרמטיים. חשוב לשים לב כי ההשפעה יכולה להיות גם על המקרקעין …

המשך קריאה >>

הגבלות רצוניות

מעבר להגבלות של תוכניות המתאר, גם לבעל הזכויות ישנה הזכות להגביל את זכויותיו במקרקעין. הגבלות אלו מכונות: private restrictions. כך …

המשך קריאה >>

שילוב שלושת ההגבלות

השילוב של שלושת ההגבלות: מצד הרשויות, מצד הבעלים, ומצד כוחות השוק – government private and market restrictions, מגדירים את השימוש …

המשך קריאה >>

זכויות במקרקעין לפי שטר

מאחר שהזכויות במקרקעין נקבעות לפי חוזה ולפי שטר, הרי שיש להן השפעה ישירה ודרמטית על היקף הזכויות של בעל המקרקעין. …

המשך קריאה >>

תיאור המקרקעין

בשלושה דרכים ניתן לתאר את המקרקעין בשטר הרישום, וניתן לשלב ביניהם: Recorded lot, block and tract description also known as …

המשך קריאה >>

תיאור המקרקעין בדין הישראלי

בדין הישראלי המקרקעין רשומים בפנקסי המקרקעין. ישנם שלושה סוגי פנקסים – פנקס השטרות, פנקס הזכויות, פנקס הבתים המשותפים. הרוב המכריע …

המשך קריאה >>

Recorded lot, block and tract

ברוב המדינות, הדרך הרווחת ביותר לתאר מיקום מקרקעין הינה באמצעות: tract or subdivision maps’, המחלקים את הקרקעות לכדי lots and …

המשך קריאה >>

רישום המפות

מפות המגרשים השונים מופיעים אצל ה- public recorders, ומקוטלגים לרוב באמצעות volume book, and page. במילים אחרות זהו אינדקס למצוא …

המשך קריאה >>

רישום היסטורי meters and bounds

בעבר הרישום בוצע באמצעות meters and bounds. זהו הרישום הראשוני של הקרקעות. עד היום ניתן למצוא רישומים אשר בוצעו באופן …

המשך קריאה >>

Government survey

אפשרות נוספת לביצוע מדידות נעשה בתחילת הדרך על ידי הממשלה עצמה. הממשלה בחרה מספר מצומצם של נקודות ידועות, reference points, …

המשך קריאה >>

חוזה מכר

חוזה מוגדר מבחינה משפטית באופן הבא: “An agreement between two or more persons which creates an obligation to do or …

המשך קריאה >>

ארבעה שלבים בהכנת שמאות

השמאות מבוצעת בארבעה שלבים מובנים. אלו נקבעו על ידי ה- USPAP. ההליך עצמו מכוּנה: the scope of work rule of …

המשך קריאה >>

השלב הראשון: identify the problem.

בשלב הראשון השמאי אמור לזהות את מה שמכוּנה 'השאלה', identify the problem. השמאי יזהה את הצורך וייתן לכך מענה. השמאי …

המשך קריאה >>

תנאי השמאות

בשלב הראשון השמאי צריך להחליט עם הלקוח על תנאי השמאות. עניין זה דרמטי ויש בו לשנות לחלוטין את אופן כתיבת …

המשך קריאה >>

שמאות לפי תקן USPAP

שמאות רגילה כוללת את התקנים וההנחיות של ה- USPAP. אם השמאות נוגעת לישות ממשלתית אשר מעורבת במשכנתאות כגון FHA או …

המשך קריאה >>

שמאות היפותטית

שמאות היפותטית הינה שמאות אשר מניחה הנחות יסוד לדרישת הלקוח אשר כלל לא בטוח שיתממשו. מפאת חשיבותה להלן הגדרתה בהתאם …

המשך קריאה >>

השלב השני identify appropriate solutions

אם בשלב הראשון היה צורך להבין את האתגר שבהכנת השמאות, להכין את השטח, להבין מה הלקוח ומה המוצר שאותו צריך …

המשך קריאה >>

השלב השלישי execute the appropriate scope of work

לאחר שהוחלט בשלב השני על היקף העבודה ואופן ביצוע העבודה, מגיע השלב השלישי של הוצאה לפועל של ההחלטות הללו, execute …

המשך קריאה >>

השלב הרביעי הכנת השמאות report the findings and conclusion reached

לאחר שהשמאי ביקר בנכס ויישם בפועל את כל הפעולות עליהן החליט בשלבים הקודמים, השמאי יכין דוח שמאות, appraisal report. בכך …

המשך קריאה >>

סוגי שוֹוי בית

כמובן שכולנו מבינים שאת שוֹוי הבית צריך השמאי להעריך בסכום כסף, בדולרים. בסוף השמאות השמאי מאשר כי הבית שווה נניח …

המשך קריאה >>

שני סוגי שוֹוי עיקריים

בסופו של דבר ישנם שני סוגי שוֹוי עיקריים: הראשון הינו: value in use , והשני: value in exchange. הראשון הינו …

המשך קריאה >>

שוֹוי שוק

רוב השמאויות נכתבות לצורך הערכת 'שוֹוי שוק', market value. שוֹוי שוק מוגדר כנכס אשר נמסר ממוכר מרצון לקונה מרצון – …

המשך קריאה >>

בהתאם להגדרה הרחבה עולים מספר כללים בסיסיים:

מדובר בקונה ומוכר נורמטיביים. המוכר והקונה מודעים למצבם ומיוצגים על ידי בעלי מקצוע ושניהם פועלים על מנת למקסם את מצבם. …

המשך קריאה >>

תנאי העסקה בשוֹוי שוק

כאשר אנחנו מגדירים את שוֹוי השוק כנכס הנמכר בתנאי עסקה רגילים, regular terms of the sale, צריך לזכור כי לעיתים …

המשך קריאה >>

תנאי חשיפה בשוֹוי שוק

אחד האלמנטים של שוֹוי השוק הינו כי הנכס נמכר בשוק החופשי, open market exposure. בשוק של היום אין ספק כי …

המשך קריאה >>

תנאי הייצוג בשווקי שוק

תנאי נוסף בשוֹוי שוק הינו כי הצדדים בעלי ידע מספק, informed parties, על הנכס המדובר ואף מיוצגים על ידי עורכי …

המשך קריאה >>

שלושת סוגי שוֹוי שוק קלסיים

שוֹוי שוק של בית מוגדר בשלושה דרכים ובעבר היה צורך לבצע השמאות על פי שלושת השיטות.

המשך קריאה >>

גישת ההשוואה

גישת ההשוואה, או שיטת ההשוואה, the sales comparison approach, מכוּנה גם: market or direct comparison approach. זוהי השיטה החשובה ביותר …

המשך קריאה >>

גישת העלות

גישת העלות, cost approach, מתבססת על פירוט או רשימה של כל מרכיבי השוֹוי של הנכס: שוֹוי הקרקע, שוֹוי המבנה ורווח …

המשך קריאה >>

גישת היווּן

גישת הִיווּן ההכנסות, או הגישה הכלכלית, the income approach או capitalized income approach, מתבססת על הכנסות מדמי שכירות. השיטה מבוססת על הִיווּן הרווח …

המשך קריאה >>

השפעת השכונה

חישוב השפעת השכונה, neighborhood, על ערך הבית הוא משימה קשה. יש שיגידו כי זו המלאכה הקשה ביותר של השמאי. וכפועל …

המשך קריאה >>

הגדרת שכונה

ראשית חשוב שנגדיר מהי שכונה. כי ברור שאין פירוש אחיד ומדויק לכך. להלן הגדרה מתוך מילון רשמי של שמאים: A …

המשך קריאה >>

גבולות השכונה

גבולות השכונה, boundaries of the neighborhood, מושפעים באמצעות קשת רחבה של מדדים, בדרך כלל כלכליים, nenefits of the location , …

המשך קריאה >>

מידע על השכונה

נתונים על השכונה, neighborhood data, ניתן למצוא ברשות המוניציפלית, לשכות ממשלתיות ייעודיות, בתוכניות המתאר, מתווכים מקומיים ועוד.

המשך קריאה >>

נתונים המשפיעים על השכונה

כל שכונה מספקת יתרונות לתושביה, וכל שכונה שונה מחברתה. בדרך כלל המדדים הם של איכות במובן הפיזי, כלכלי וסוציולוגי ואף …

המשך קריאה >>

מחזוריות בשכונות

כל שכונה משתנה עם הזמן. זה טבעי ובלתי נמנע. בדרך כלל השינויים מתרחשים במחזוריות neighborhood cycle. נהוג לסכם את תהליך …

המשך קריאה >>

סימנים להתחדשות השכונות

ישנם סימנים למחזוריות בשכונות, signs of transition, בכל הנוגע לארבעת צעדי המחזוריות. בשלב הראשון השכונה נבנית. עדות לכך אנחנו רואים …

המשך קריאה >>

איך נולדות ערים

כל הערים החלו כעיירות. הן צמחו לערים עקב תנאים סוציאליים, כלכליים ופוליטיים אשר משפיעים על השכונה ועל הקהילה שבשכונה. כאשר …

המשך קריאה >>

סוגי ערים

ניתן לחלק את הערים בארצות הברית לשלושה סוגים. עיר מרכזית, central town, זוהי עיר חזקה המספקת שירותים לאזורים הסמוכים אליה. …

המשך קריאה >>

השימוש בקרקע של העיר

ישנם ארבעה גורמים המשפיעים על אופן השימוש בקרקעות העיר, land use patterns. הגורם טופוגרפי, topography – אשר משפיע על הנגישות, …

המשך קריאה >>

ההתפתחות הכי נפוצה של עיר

ההתפתחות הכי נפוצה של ערים הינה בצורת מעגלים הולכים וגדלים. בתחילה אנשים מתיישבים, נניח בצומת דרכים, node, בלב העיירה נבנים …

המשך קריאה >>

מהו שוֹוי שוק

שמאים נדרשים להתייחס למושג המכוּנה 'שוֹוי שוק', market value. ראשית נתייחס להגדרה של שוק ללא פגמים, או שמא שוק תאורתי, …

המשך קריאה >>

שוֹוי שוק בשיטה הישראלית

לפי השיטה בישראל ניתן להגדיר את שוֹוי השוק במספר אופנים, כאשר המשותף לכולם הינו הגדרה אובייקטיבית וכך גם מוחלטת של …

המשך קריאה >>

ניתוח נתוני העיר על ידי השמאי

בארצות הברית יש נתונים כמעט על כמעט כל דבר. לכן השמאי צריך להחליט אלו נתונים רלוונטיים ועל אלו נתונים להתבסס. …

המשך קריאה >>

השפעות כלכליות שבבסיס השמאות

לנדל"ן אין שוֹוי בפני עצמו. זוהי עובדה שרבים טועים בה. ישראלים חושבים שנדל"ן באשר הוא שווה כסף. אך האמת היא …

המשך קריאה >>

ארבעת האלמנטים של שווי

נהוג לציין ארבעה אלמנטים בסיסיים על מנת שנדל"ן יהיה בעל שוֹוי שוק, market value. לעתים שוֹוי שוק זה מכוּנה prerequisites. …

המשך קריאה >>

מחזוריות הנדלן

הכלכלה נעה במחזוריות economic trend. מחזוריות הינה תבנית של עליות וירידות חוזרות על עצמם. כך גם בשוק הנדלן ישנה מחזוריות …

המשך קריאה >>

היצע הנדל"ן

כאשר אנחנו בוחנים את היצע הנדל"ן, real estate supply factors, צריך להבחין בין בנייה חדשה לבנייה קיימת מה שמכוּנה יד …

המשך קריאה >>

בנייה חדשה למגורים

הבנייה החדשה למגורים, new construction activity, משפיעה על מחירי הנדלן. עליה או ירידה בעלות הבנייה עצמה משפיעה על השוק באופן …

המשך קריאה >>

הביקוש לנדל"ן

הביקוש לנדל"ן נובע מהאוכלוסייה, population , וגם מכוח הקנייה של האוכלוסייה purchasing power. האוכלוסייה גדלה בארצות הברית וככל שהבנייה החדשה …

המשך קריאה >>

תוכניות פדרליות

משאב הנדלן הינו משאב לאומי מוגבל, ובעל הון מהגבוהים הקיימים בארצות הברית. לכן, יש בפעולות תוכניות פדרליות, federal government activity, …

המשך קריאה >>

הפעילות הפדרליות

ישנן מספר יוזמות נדל"ן בפיקוח פדראלי. הגוף המכוּנה: HUD – The dDepartment of Housing and Urban Development, מעודד השכרת דירות …

המשך קריאה >>

פיקוח מוניטרי

תפקידו של הבנק המרכזי של ארצות הברית, The Federal Reserve System, או בקיצור, The Fed, לוודא שיש יציבות בכלכלה ולווסת …

המשך קריאה >>

מדיניות פיסקלית

הממשל הפדרלי עסוק גם במדיניות פיסקלית, fiscal policy, באמצעות מערכת המס, taxation , והטבות בתחום הנדלן. כך הוא מספק כסף, …

המשך קריאה >>

עקרון שוֹוי השוק של נדלן

שוֹוי השוק של נדלן, principles of real estate marketability, נסמך על שישה עקרונות: Principle of substitution – זהו העיקרון שעומד …

המשך קריאה >>

עקרונות הפקת תועלת מנדל"ן

נהוג לייחס 5 עקרונות אשר מהם ניתן להפיק תועלת מנדל"ן, real estate productivity . agents of production – אשר מייחס …

המשך קריאה >>

עקרון התועלת העודפת מהמקרקעין

על מנת להפיק את מירב התועלת מנדל"ן יש צורך להוכיח כי בפעולה כלשהי בנדל"ן הוא יפיק תועלת עודפת, surplus productivity. …

המשך קריאה >>

עקרון התמורה החיובית או השלילית

עקרות התועלת העודפת קשורה גם לעקרון התמורה החיובית או השלילית, increasing or decreasing returns. על משקיע או יזם נדלן למצוא …

המשך קריאה >>

עקרון השימוש הטוב והיעיל ביותר

עקרון השימוש הטוב והיעיל ביותר, principles of highest and best use, קובע שלכל נכס יש את השימוש ההגיוני האולטימטיבי. לבריכת …

המשך קריאה >>

עקרון הציפיה

עקרון הציפיה, principle of anticipation , צופה פני עתיד. היינו השוֹוי העכשוֹוי עבור רווח עתידי, present worth of the future …

המשך קריאה >>

הכנסה לבדיקה פיזית של הבית

לפני הביקור הפיזי בבית, inspect the site/ the house, השמאי צריך לשאול את עצמו לשם מה עליו לבקר בבית. איזה …

המשך קריאה >>

הסיבות לביקור פיזי בבית

על פי התקן, השמאי צריך לבקר בבית, inspecting and analyzing the house, שעבורו הוא מבצע את השמאות. זה הכלל, למרות …

המשך קריאה >>

התעלמות מבעיות בעת ביקור בבית

על פי תקן USPAP השמאי יכול להתעלם מבעיות פיזיות או משפטיות אך במקרים חריגים בלבד. כגון במקרים שבהם השמאות מתייחסת …

המשך קריאה >>

אלו נתונים וכלים צריך השמאי לקראת הביקור

טוב יעשה השמאי אם יכין את עצמו לאסוף נתונים לקראת הביקור בשטח. לפי תקן USPAP מומלץ לשמאי לאתר הסכמי מכר …

המשך קריאה >>

מקורות איסוף הנתונים

המקורות לאיסוף הנתונים, data sources, מגוונים. למשל לבנקים נתונים רבים מחברות, title company, שמתמחות בנושא. אלו יכולים לספק נתונים טכניים …

המשך קריאה >>

כלים של השמאי בביקור

השמאי מגיע עם כלים בסיסיים לביקור הפיזי. כלי מדידה כמו מטר, מצלמה, מפה של האזור. כדאי לשמאי לשמור ברשותו נתונים …

המשך קריאה >>

השימוש היעיל וטוב ביותר

החלטה בדבר השימוש היעיל והטוב ביותר, the highest and best use analysis, נובע מהשימוש. במילים אחרות השוֹוי הכספי של בית …

המשך קריאה >>

הקריטריונים לשימוש היעיל והטוב ביותר

השימוש היעל והטוב ביותר תלוי במספר גורמים ועלינו לדעת כמה שיותר פרטים עליהם: ראשית נבדוק את הנתונים הפיזיים, physically possible, …

המשך קריאה >>

ממצאים פיזיים בביקור בבית

השמאי יבקר פיזית בבית הנישום. בביקור בבית, השמאי יתמקד בחיפוש ממצאים פיזיים, physical characteristics מסוגים שונים. אלו יעזרו לשמאי להגיע …

המשך קריאה >>

סוג ומיקום הבית והמגרש

השמאי גם יאמת את סוג הבעלות על הבית כפי שמופיע בשטח למה שתואר מבחינה משפטית. בעניין זה הרחבתי במקום אחר. …

המשך קריאה >>

On – site and off – site improvements

השמאי יבחן עבודות תשתית שנעשו במגרש ובסביבת המגרש, כגון תשתית, תאורה, גינון, מערכת השקיה, צמחיה ועוד. חשוב להבחין בין שתי …

המשך קריאה >>

הגבלות ציבוריות על הבית

public and private restrictions – הגבלות ציבוריות והגבלות פרטיות הן חשובות ודרמטיות ומשפיעות על שוֹוי הכספי של הבית. הביטוי הגבלות …

המשך קריאה >>

הגבלה ציבורית של תוכנית מתאר

ההגבלה הציבורית בעלת ההשפעה הברורה והפשוטה על המגרש והבית הינה: zoning regulations, שנובעת מתוכנית מתאר כללית, master plans. הגבלות או …

המשך קריאה >>

מיסים מוניציפליים שוטפים

מיסים מוניציפליים שוטפים בגין הבית, property taxes, מכונים 'ארנונה' למרות שישנם הבדלים משמעותיים בין ארנונה למיסים מוניציפליים. מיסים מוניציפליים יכולים …

המשך קריאה >>

הגבלות רצוניות פרטיות על הבית

מעבר להגבלות הציבוריות על הבית ישנן הגבלות פרטיות, private restriction. הגבלות אלו ניתן למצוא בשטר המכר, deed restrictions. ההגבלות לובשות …

המשך קריאה >>

בדיקה בבית

השמאי ייכנס ברגליו או לכל הפחות יבדוק באמצעות ראייה את כל השטחים המאוכלסים, finished areas. הוא אינו חייב לדרוך פיזית …

המשך קריאה >>

ספירת חדרים בבית

השמאי יספור את חדרי השינה. בעבר הסטנדרט המינימאלי של חדר שינה היה 10 רגל רבוע לכל הפחות. אך כיום הסטנדרט …

המשך קריאה >>

דירוג מצב הבית

השמאי ידרג את איכות הפונקציונליות/ השימוש ואיכות הבנייה של השטחים המאוכלסים. השמאי ייתן ציונים מ- 1 (הגבוה ביותר) עד 6 …

המשך קריאה >>

נורות אדומות בבית

השמאי גם ישים לב לנושאים חשובים אשר אמורים להדליק נורה אדומה: אם יש בנמצא מוצרים עם אסבסט, או צבע שעשוי …

המשך קריאה >>

Effective age

בעבר בהתאם לתקן של UAD נדרש השמאי לבדוק את ה'גיל האפקטיבי של הבית'. אין המדובר בגיל האמיתי של קונסטרוקציית הבית …

המשך קריאה >>

מדידת שטחים של הבית

בבתים צמודי קרקע, detached residential housese, השמאי מבצע מדידת שטחים ברוטו של הבית, floor plan. הכוונה למדידה חיצונית של קירות …

המשך קריאה >>

מדידת שטחים של הבית בשיטה הישראלית

בישראל קיימות שיטות רבות ומגוונות למדוד את שטח הדירה. לכל שיטה מטרה אחרת, ולכל שיטה יתרונות וחסרונות. כך ישנה מדידה …

המשך קריאה >>

סוג הבנייה

השמאי יבחן את סוג הבנייה של הבית ויעניק לה ציון בגין הפרמטרים הבאים: 1 בנייה בסיסית, basic construction classification 2 …

המשך קריאה >>

איכות הבנייה

השמאי יעריך את איכות הבנייה building quality וייתן לה דירוג מ 1 עד 4. טוב, good – הבנייה טובה מהסטנדרט …

המשך קריאה >>

סגנון בנייה

סגנון הבנייה מהצד האדריכלי, architectural styles, נוצר כמובן מנסיבות היסטוריות ודמוגרפיות. הסגנון מכוּנה לפי המקורות ההיסטוריים שלו. בנייה מודרנית, contemporary …

המשך קריאה >>

הקדמה

שיטת ההשוואה או גישת ההשוואה, the sales comparison approach, מכוּנה גם market or direct comparison approach. העקרון הינו של ביצוע …

המשך קריאה >>

קווים כלליים לשיטת ההשוואה

בשיטת ההשוואה ישנם ארבעה צעדים עיקריים. הראשון, למצוא עסקאות בנות השוואה, comparable sales. לאחר שהשמאי אוסף את הנתונים הרלוונטיים, השמאי …

המשך קריאה >>

העיקרון של תחליף

העיקרון של תחליף או שיחלוף, principle of substitution, חשוב ומורכב. כבר למדנו כי קונה מרצון שיש לו את מלוא התמיכה, …

המשך קריאה >>

השימוש בשיטת ההשוואה

השימוש בשיטת ההשוואה הינה הפשוטה ואולי גם המדויקת יותר. בטח יחסית לשיטות האחרות. מסיבה זו הינה גם פופולרית יותר. שיטת …

המשך קריאה >>

התאמה adjustments

כל בעל מקצוע מתחום הנדלן יכול לבצע התאמה בין עסקאות שבוצעו לבין הבית הנישום. אלא שהשמאי מבצע התאמות באופן שיטתי, …

המשך קריאה >>

איסוף הנתונים על ידי השמאי

שמאי יאסוף נתונים של עסקאות שבוצעו בסביבת הנכס הנישום ונתונים על אותם בתים שנמכרו. הוא יבדוק את העסקאות – תיאור …

המשך קריאה >>

כמות ההשוואות הנדרשות

השמאי יבצע בדיקת עסקאות בנות השוואה, אך אין הנחיות מדויקות בנוגע לכמות העסקאות שעל השמאי לבסס את ההשוואה. כמות העסקאות …

המשך קריאה >>

השוואה עם בתים למכירה

עד כה התייחסנו להשוואת הבית הנישום עם עסקאות שבוצעו בסביבת הבית. נשאלת השאלה האם ניתן ללכת צעד אחד קדימה ולהשוות …

המשך קריאה >>

אימות הנתונים verification of data

נהוג כי השמאי יבצע בדיקה ראשונית לאמיתות הנתונים של הבתים בני ההשוואה. נניח על ידי ביקור בכתובות של אותם בתים, …

המשך קריאה >>

מקורות גלויים כמקור להשוואה

דרך אחת לבצע את ההשוואה הינה באמצעות עסקאות שהשמאי מקבל עליהם נתונים ספציפיים. דרך נוספת הינה באמצעות מקורות מידע ציבורי …

המשך קריאה >>

Assessor’s Office

שמאי של הרשות המקומית, Assessor’s Office , מטפל בהערכת שוֹוי הבית לצורך מיסים שוטפים מעין ארנונה. כאן השמאי יחפש את …

המשך קריאה >>

גופים שאוספים ומנתחים עסקאות

קיימים גופים רבים אשר אוספים, מנתחים, מסדרים ומעבירים לצרכן מידע על עסקאות שבוצעו בארצות הברית. כך למשל NCD National Collateral …

המשך קריאה >>

השוואות באמצעות מגמות סטטיסטיות

שמאים יכולים להיעזר במידע ציבורי פתוח על מנת לקבל מושג על מגמות סטטיסטיות מרכזיות בשוק, central tendency. למשל 'ממוצע', mean …

המשך קריאה >>

שיטת ההשוואה הישירה

השימוש בהשוואה ישירה, direct comparison method, החלה אי שם בתחילת המאה העשרים כאשר אנשים קבעו שוֹוי לפי העסקות האחרונות שבוצעו …

המשך קריאה >>

שיטת ההשוואה של האלמנטים

שיטת ההשוואה השנייה היא מדויקת יותר והיא מתבססת על השוואת חלקים שונים של העסקאות השונות, elements of cpmparison. נהוג לחלק …

המשך קריאה >>

תהליך ההשוואה וההתאמה

הליך ההשוואה וההתאמה של העסקאות השונות מבוצע בשני שלבים. ראשית מבצעים את ההשוואה, comparison and analysis, כפי שמופיע לעיל בארבעת …

המשך קריאה >>

סוגים של התאמה

ההתאמה מתבצעת כאשר משווים את העסקאות השונות לבית הנישום, ולא את הבית הנישום לעסקאות אחרות. היינו אין לקחת בית אחר …

המשך קריאה >>

ביצוע השוואה של הנתונים

כדאי לרשום בטבלה את נתוני ההשוואה בין העסקאות השונות, sales adjustments . על מנת לבצע השוואה בין הבית הנישום לבין …

המשך קריאה >>

העלאת המסקנות על גרף

כדאי להעלות את הנתונים על גרף של מכירות,graphing the sales. כאשר מסתכלים על הגרף ניתן להגיע למסקנות מעניינות. את הגרף …

המשך קריאה >>

איך לבצע התאמות בהשוואה של כסף ואחוזים

על מנת לבצע התאמות של הנתונים של עסקאות אחרות, אם בשיטת הכסף ואם בשיטת האחוזים, dollar or percent adjustments, יש …

המשך קריאה >>

שיטת ההתאמה הישירה

את מלאכת ההשוואה ניתן לבצע במספר אופנים. אחת מהשיטות הטובות והפשוטות לבצע את ההתאמה הינה ההתאמה הישירה, direct market method. …

המשך קריאה >>

שיטת ההתאמה באמצעות פחת

שיטה נוספת לבצע התאמה הינה באמצעות שיטת עלות ופחת, depreciated cost method. ראשית כל בוחרים באלמנט פיזי ספציפי בר השוואה, …

המשך קריאה >>

התאמה בנוגע למימון העסקה

השמאי נדרש לבדוק האם בעסקה הנדונה בוצעו תנאים החורגים מתנאי עסקה רגילים ושיגרתים. ואם כן, אז השמאי נדרש לבצע התאמה …

המשך קריאה >>

התאמה באמצעות נתונים סטטיסטיים

שיטה נוספת לבצע התאמות הינה באמצעות הסתמכות על תוכנות ועל נתונים סטטיסטיים. על מנת להסתמך על כך נדרשים לפחות עשרים …

המשך קריאה >>

להתכנס למסקנות

לאחר שביצענו את ההשוואה ולאחר שניתחנו אותה באמצעות התאמה – הגיע שלב המסקנה. היינו להגיע לסכום אשר משתווה לשוֹוי השוק …

המשך קריאה >>

הצעד הראשון – הסתכלות כוללת על שיטת ההשוואה

הצעד הראשון יהיה להסתכל על המכלול של שיטת ההשוואה, review the entire approach. נבדוק ונוודה שיש בכלל אופציה של השוואתיות, …

המשך קריאה >>

הצעד השני – בחינת מסד הנתונים

הצעד השני יהיה בחינת העסקה נשואת השומה, review the sales data. נבחן את אמינות הנתונים שנמסרו לנו, היינו לשמאי. ככל …

המשך קריאה >>

הצעד השלישי – בחינת טווח לשווי

הצעד השלישי יהיה בחינת טווח שווי, estimate a value range, כהתכנסות לקביעת שוֹוי סופי של הבית הנישום. השמאי יבחן טווח …

המשך קריאה >>

צעד רביעי – שוֹוי שוק סופי

הצעד הרביעי והאחרון יהיה קביעת שווי, final value, בהתאם לשיקול דעתו של השמאי, היינו בהתאם לחוות דעתו. אין המדובר במדע …

המשך קריאה >>

סיבות להערכת שוֹוי מגרש

על השמאי לדעת להעריך שוֹוי המגרש, גם אם אנחנו עוסקים בשמאות של בית. מהסיבה הפשוטה כי שוֹוי הבית נובע בין …

המשך קריאה >>

אפשרויות הערכת שוֹוי של מגרש

היה ניתן לחשוב שמגרש ריק קל יותר לשום מאשר מגרש ועליו בנוי בית. אך האמת שיתכן וההיפך הוא הנכון. בהמשך …

המשך קריאה >>

נתונים פיזיים של המגרש

כאשר שמאי מבצע שמאות של מגרש הוא צריך לשים לב לנתונים הפיזיים, physical features, של המגרש. הוא יבדוק את הגודל, …

המשך קריאה >>

שיטת העלות רווחת

שיטת העלות, cost approach, הינה אחת משלוש השיטות המאושרות לביצוע שמאות מקרקעין. בסיס שיטת העלות הינה הערכה של כלל עלות …

המשך קריאה >>

המטרות בגישת העלות

בשמאות למגורים משתמשים בשיטת העלות בגלל שלוש מטרות עיקריות: על מנת להעריך נכסים אשר עלות הבנייה שלהם נמוכה עד שולית …

המשך קריאה >>

צעדים ביישום שיטות העלות

שיטת העלות כוללת בתוכה חמישה שלבים עיקריים. בגלל מגבלות של שינויים בין החדש לישן לא מומלץ להשתמש בשיטת העלות כשיטה …

המשך קריאה >>

הגדרת העתק או שִׁעתוּק/ שיחזור

חשוב להגדיר באופן מדויק את המונח, reproduction cost. כי כאן אנחנו מדברים על שיחזור או העתק כמעט מדויק, duplicate/ identical …

המשך קריאה >>

הגדרת עלות החלפה או חלופית

הגדרת עלות ההחלפה, replacement, של האלמנט מוגדר כעלות של בניית אלמנט דומה, similar utility, לאלמנט נשוא השומה. כאן בודקים את …

המשך קריאה >>

עלות שיחזור לעומת עלות החלפה

אין הגדרה מדויקת מתי משתמשים בעלות שחזור ומתי בעלות החלפה. יחד עם זאת ברור שהשמאי ישתמש לרוב בעלות החלפה. מעבר …

המשך קריאה >>

שימוש פרטי בעלות החלפה

שמאי אשר נדרש לבצע בדיקה בגישת עלות החלפה נדרש להבנה בתחום האלמנטים של הבנייה. כמובן שעניין זה חורג מליבת המקצוע …

המשך קריאה >>

ההבדל בין עלות ישירה לעלות עקיפה

חשוב להבין את ההבדל בין עלות ישירה, direct cost, לעלות עקיפה, indirect cost, של הבנייה. עבור שמאים עלות הבנייה צריכה …

המשך קריאה >>

המשתנים של עלות הבנייה

ישנם משתנים רבים אשר משפיעים על עלות הבנייה. להלן ננתח מספרים אלמנטים מרכזיים: נתונים של המגרש, site and location factors …

המשך קריאה >>

עניין הפחת

כל דבר שבני אדם בונים ומשתמשים בו אינו מחזיק מעמד לעולם. כפי שרכב חדש מוגבל בשנים, כך גם כל מה …

המשך קריאה >>

פחת חשבונאי

פחת חשבונאי, depreciation as used in accounting, נוגע לקרן, capital , של ההוצאה. לכל נכס חוץ מלקרקע עצמה יש שחיקה, …

המשך קריאה >>

פחת שמאי

פחת שמאי, depreciation in appraisal, פועל באופן שונה לחלוטין מפחת חשבונאי. כי השמאי מעריך את הפחת במועד הקובע לשמאות תוך …

המשך קריאה >>

מטרת חישוב הפחת בשמאות

בביצוע שמאות בשיטת העלות – מחשבים את העלות חלופית של המוצר, לאחר מכן את הפחת ביחס למוצר חדש, ולאחר מכן …

המשך קריאה >>

סוגים של פחת

נניח ששמאי מבקר בשתי דירות כמעט זהות. דירה אחת נמכרה ב- 500,000$, והדירה השנייה ב- 600,000$. השמאי מצא כי כל …

המשך קריאה >>

סוגים וסיבות לבלאי

אנחנו עוסקים כעת בפחת שניתן לריפוי. נהוג לחלק את סוגי הפחת שניתנים לתיקון, curable/ repairable depreciation לשלושה סוגים: שחיקה פיזית, …

המשך קריאה >>

שיטות בחישוב הפחת

ישנן מספר אפשרויות כיצד לחשב את השחיקה, או הפחת, methods of measuring accrued depreciation. החלופות מחשבות את ההפסד בפועל של …

המשך קריאה >>

סוגים של הכנסות מבית

במה שונה שמאות על פי גישת ההכנסה, the income approach, משתי הגישות האחרות? כל רכישת נדל"ן יכולה להתבצע למטרות השקעה. …

המשך קריאה >>

המוטיבציה והיתרונות של רכישת נדל"ן

בני אדם רוכשים נדל"ן לצורכי הכנסה מסיבות שונות. יש אלו שרואים בכך סוג של קופת חיסכון ליום סגריר. יש שרוכשים …

המשך קריאה >>

רווח מוחשי ולא מוחשי

את התועלת מנדל"ן לצורכי השקעה נהוג לחלק לשני סוגים: תועלת מוחשית, tangible benefit ותועלת לא מוחשית, intangible benefit בעולם השמאות …

המשך קריאה >>

הכנסה לעומת שווי

בואו נברר את ההבדל שבין הכנסה, income, לבין ערך, או שווי, value. תועלת, utility, הינה אחד המאפיינים של שווי. מוצר …

המשך קריאה >>

שיטות לגישת ההכנסה

כשמטרת רכישת נדל"ן הינה לצורך הכנסה שוטפת השמאים מתבססים על נתונים אלו או לכל הפחות מאוד מתחשבים בהם. כעת נבדוק …

המשך קריאה >>

GIM

ישנה שיטה של חישוב שוֹוי שמכוּנה GIM, אותה הזכרנו. זוהי שיטה פופולרית לחישוב היוון של נכס. זאת מאחר שקל להסביר …

המשך קריאה >>

חישוב הכנסה ברוטו והכנסה לפי השטח

הצעד הראשון לחישוב ההכנסה לפי גישת ההכנסה הינו לחשב את ההכנסה ברוטו gross income. זה יוביל אותנו להבין את הפוטנציאל …

המשך קריאה >>

שכירות לפי החוזה או לפי מצב השוק

בביצוע שמאות לנכס מסוים צריך להתייחס להסכמי שכירות שבין בעל הנכס לבין השוכרים הנוכחיים. שהרי בעל הנכס כפוף לאותם הסכמים. …

המשך קריאה >>

הגדרת שכירות לפי שוֹוי שוק

דמי שכירות לפי שוֹוי שוק, market rent, מוגדר כהכנסה מהנכס לפי השוק החופשי במועד ביצוע השמאות. ההכנסה הפוטנציאלית של השכירות, …

המשך קריאה >>

הבנת סוגי הסכמי השכירות

באופן טכני הסכמי השכירות, contract rent, מתייחס לשכירות שמשולם בפועל בהתאם להסכמי שכירות קיימים. השמאי צריך להבין את הסוגים הבסיסיים …

המשך קריאה >>

בחירת המועד עבור חישוב הכנסה ברוטו

על מנת לבחור את המועד הרלוונטי עבור חישוב הכנסה ברוטו, time period for the gross income estimate, יש להחליט על …

המשך קריאה >>

כיצד לחשב את ההכנסות ברוטו

הכלל הוא שככל שיש יודע מידע ונתונים, כך השמאות תהיה מדויקת יותר. זה נכון באופן כללי וכך גם בנוגע להכנסות …

המשך קריאה >>

EGI

הכנסה משכירות המכוּנה: EGI היינו, Effective Gross Income, מוגדר כשוֹוי שוק של הכנסות מינוס תקופות שנכס ריק, market income minus …

המשך קריאה >>

חישוב הוצאות

לאחר שחישבנו את ההכנסות מהנכס עלינו לחשב את ההוצאות ולהפחית אותם מההכנסות. ההוצאות של בעל הנכס והיחס שבין ההכנסות להוצאות, …

המשך קריאה >>

עתודה לתיקוני בלאי

במשך השנים כל נכס מתיישן. ניתן לצפות מראש אלו תיקונים יידרשו לצורך תחזוקה שוטפת של הנכס. מאחר שמדובר בסכומים גבוהים …

המשך קריאה >>

היחס שבין ההכנסות להוצאות

היחס שבין ההכנסות להוצאות, income and expense ratios, נוגע ליחס שבין כלל ההכנסות לבין ההוצאות בשלל הקטגוריות עליהם דיברנו. אותו …

המשך קריאה >>

ההכנסות לפי דוח השמאות

לעיתים השמאי יציין בשמאות את ההוצאות הצפויות, operating statement, לפי המצב הנוכחי, אך מותאם למצב בשוק. השמאי יתקן באופן רעיוני …

המשך קריאה >>

הצורך בהיוון

אנחנו יודעים להעריך את שוֹוי ההכנסה של נכס על ידי בירור ולימוד של היחס הכלכלי שבין ההכנסות של הנכס לבין …

המשך קריאה >>

הגדרת היוון בשיטת ההכנסות

ההגדרה של ההיוון, capitalization, הינה ההליך של המרת ההכנסות נטו הצפויות מהנכס לכדי סכום הון חד פעמי במועד הנוכחי. converting …

המשך קריאה >>

חישוב שער ההיוון

קביעת שוֹוי לפי שיטת ההכנסות מושפע מהיחסים שבין הכנסות. אותם יחסים נוגעים להיוון. לכן ההגדרה של היוון בעניין הזה יכולה …

המשך קריאה >>

השוואת אפשרויות השקעות בנדל"ן

עולם הנדל"ן בנוי מאלו שמשקיעים כספים לצורך רכישת הנדל"ן. אותם בני אדם או גופים שמשקיעים כספים, מקבלים החלטה על גובה …

המשך קריאה >>

החזר בהווה ובעתיד

ההחזרים בהשקעות נדל"ן מחושבים על בסיס שנתי ומכונים: income stream. להחזרים בסוף תקופת ההשקעה מכונים: reversion/ resale proceeds. כאשר לבעל …

המשך קריאה >>

תשואה לעומת החזר הון

למדנו שההכנסות מנכס נובעות מהכנסות שוטפות כגון שכירות, וכן מהכנסות עתידיות כגון בזמן מכירה. כך למדנו כי ההכנסות הללו כוללות …

המשך קריאה >>

גובה וסוג ההיוון

גובה ההיוון, capitalization rate, הינה החולייה המקשרת שהכנסה צפויה ושוֹוי עכשווי. לכן הבחינה של שער ההיוון הוא קריטי לשמאות בשיטת …

המשך קריאה >>

שיטות לחישוב השער

שער או גובה ההיוון יכול להיות מחושב באופנים שונים. אך השיטה הרווחת הינה באמצעות השוואה ישירה, direct comparison method, או …

המשך קריאה >>

בדיקת תהליך השמאות

לאחר שהשמאי ביצע את החישובים עליו להסתכל על טיוטת השמאות שהכין. עליו לשאול את עצמו האם זיהה את הנכס הנישום? …

המשך קריאה >>

בקרה עצמית של השמאות

שמאי אמור לבצע בקרה עצמית של השוֹוי, reconciling the value . המדובר בהליך שמוגדר באופן הבא: The process of reducing …

המשך קריאה >>

סטנדרט השמאות

בעבר מבנה השמאות התבססה על פרקטיקה לא מחייבת. כיום ישנם סטנדרטים שמעוגנים בחוק, ובמיוחד לאלו שנוגעים לנושאים פדרליים, federally related …

המשך קריאה >>

אופן הגשת השמאות

בעוד שבעבר השמאות הוכנה והוגשה באופן ידני עם חותמת מובלטת, embossed seal, הרי שהאמצעים הטכנולוגיים מאפשרים כיום להגיש השמאות באמצעות …

המשך קריאה >>

פורמטים שונים של שמאות

בעבר השמאות בוצעה במכתב, בטופס או בפורמט מוסכם. כיום יש גם את הסטנדרט של USPAP אשר כוללת שלושה סוגים של …

המשך קריאה >>

שמאות ללקוח בודד

שמאות בצורת: restricted use report, דומה לשמאות teller בפורמט הישן. מדובר בדוח שניתן להוציא רק אם הלקוח הוא הנהנה היחיד, …

המשך קריאה >>

שמאות הרווחת

השמאות בצורת: form appraisal report, בדרך כלל נוגעת לשמאויות אשר גופים חיצוניים מעורבים בהם. מדובר בשמאות תמציתית, או שמאות מקוצרת, …

המשך קריאה >>

שמאות מורחבת

שמאות מורחבת מכוּנה: narrative appraisal report, והיא השמאות המלאה והאידיאלית, comprehensive appraisal document. ישנם גופים גדולים אשר פיתחו כל אחד …

המשך קריאה >>

סוגי בעלויות

בעוד בעבר הכול היה פשוט הרי שהיום החיים מורכבים. כך גם בנושאי בעלי הזכויות כלפי נדל"ן. האפשרויות הטכנולוגיות, החברתיות, הכלכליות …

המשך קריאה >>

פרויקטים מסוג condominiums

בבניין מסוג condominium הדירות הינן בבעלות מלאה של בעלי הדירות. בעלי הדירות בעלים של תכולת הדירה, wall surfaces surrounding the …

המשך קריאה >>

הבית המשותף בישראל

בניין מסוג condominium הינה המקבילה הדומה ביותר לבית המשותף בדין הישראלי. כאן המקום לרענן את הזיכרון בכל הנוגע לשיטה הנוהגת …

המשך קריאה >>

פרויקטים מסוג Planned Unit Developments

פרויקטים למגורים מסוג Planned Unit Developments PUD, הינם חריגים ומיוחדים. הם מעין שכונה קטנה ופרטית עם מתקנים משותפים כגון בריכות …

המשך קריאה >>

פרויקטים מסוג cooperatives

קיימים בעולם הכלכלי קואופרטיבים מסוגים שונים, אבל בענף הנדל"ן מדובר במבנה ייחודי של בעלות. בבניין מסוג cooperative association (או בקיצור …

המשך קריאה >>

בתים מסוג row houses

ישנם סוגי פרויקטים אשר נועדו ליצור בתים צמודי קרקע באופן שיוזיל את עלות הקרקע. במילים אחרות, לבנות בתים צפופים. היתרונות …

המשך קריאה >>

בתים מסוג townhouses

סוג נוסף של בתים הינו: townhouses. אשר לעיתים מכוּנה: planned unit development. מדובר בהתפתחות גרסה של row houses. בדרך כלל …

המשך קריאה >>

בתים מסוג zero – lot – line (patio) homes

בתים מסוג: zero lot line home, אשר מכוּנה לעיתים: patio home, הינו התפתחות של בתים ללא חצר צדדית, no – …

המשך קריאה >>

בעלות חלקית במקרקעין

זכויות במקרקעין בדרך כלל עוברות ממעביר הזכויות, או המוכר, לידי הנעבר, בדרך כלל הקונה, באמצעות שטר deed. כאשר לבעלי מקרקעין …

המשך קריאה >>

Fee simple

דיני הקניין בארצות הברית נבדלים מדיני הקניין בישראל. המונח: Estate in land, הינו זכות במקרקעין מסוג: possessory interests. כאשר אותן …

המשך קריאה >>

זכויות קניין קיימות present possessory estates

נפתח בסיווג ואבחון של הזכויות הקיימות במקרקעין, present possessory estates.

המשך קריאה >>

Fee simple absolute

הזכות הראשונה שנעסוק בה הינה fee simple absolute. זוהי הזכות הגדולה והמוכרת ביותר בחוק. לבעל הזכויות יש full possessory rights, …

המשך קריאה >>

Defeasible fees

לאחר שעברנו על הזכות הקניינית הקיימת, נעסוק בזכויות קנייניות נוכחיות, אלא אם יוחלט על סיום הזכות – defeasible fees. מדובר …

המשך קריאה >>

Fee simple determinable

זכות קניינית קיימת אשר מוגבלת בזכויות הינה לדוגמא fee simple determinable. היא מכוּנה גם: determinable fee. זכות זו מופסקת באופן …

המשך קריאה >>

Fee simple subject to condition subsequent

כאשר מעניק זכות הקניין מחזיק ברשותו את הכוח, או האפשרות, לסיים את ההתקשרות ולקבל לידיו חזרה את הקניין, הרי שהוא …

המשך קריאה >>

Fee simple subject to an executory interest

מעביר הזכויות יכול לקבוע צד ג', אשר הזכויות יועברו אליו באם יתקיים תנאי. צד ג' יכונה: correlative future interest in …

המשך קריאה >>

העברות קניין עד נישואין

במקרה של העברת הקניין בהקשר של נישואין הרי שיש לחלק בין שני מקרים שונים. במקרה הראשון המדובר בסוג של הענקה. …

המשך קריאה >>

Life Estate

אדם יכול להעביר זכות קניינית לאדם אחר לכל חייו (של מקבל הזכות) – Life Estate. במקרה כזה מעביר הזכות יכונה: …

המשך קריאה >>

Permissive waste

על מקבל זכות, life estate, לשמור על תקינות המקרקעין אשר ברשותו. כך גם הוא צריך לשמור על המקרקעין מפני פגעי …

המשך קריאה >>

Indefeasibly vested remainder

ישנם מספר תנאים על מנת שאדם יוכר כ- Indefeasibly vested remainder. ראשית, עליו להיות קיים באותו מועד. בנוסף, כפי שראינו …

המשך קריאה >>

Vested remainder subject to open

אך כאשר A מעביר ל B את הבית, ולאחר מותו של B בחלוקה שווה לכל ילדיו שייוולדו לו – הרי …

המשך קריאה >>

Contingent remainder

כאשר מקבל הזכות כפוף לתנאי מתלה, הוא יחשב כ- Contingent Remainder. כאשר בחוזה כתוב במפורש כי A מעביר הזכויות בבית …

המשך קריאה >>

Executory

כאשר זכות קניינית מועברת מ- A לידי B בתנאים מגבילים הרי שמקבל הזכות יוגדר כמי שיש לו זכויות. או: remainder, …

המשך קריאה >>

shifting executory

בכל הנוגע ל- executory יתכנו מספר מקרים שונים. כך למשל shifting executory interest נוצר כאשר מקבל הזכות כפוף לזכויות צד …

המשך קריאה >>

Springing executory

כאשר יש 'רווח' או פער של זמן בין העברת הזכויות בבית מאחד לשני, הרי שלשני יש זכות בבית שתכונה: springing …

המשך קריאה >>

Trust

נאמנות trust נוצרת כאשר הנאמן, trustee, מחזיק בנכס לטובת נהנה או נהנים, beneficiaries. כאשר אנחנו מדברים על trust כדאי שנבדיל …

המשך קריאה >>

Trustee

ה- trustee הוא הנאמן שמחזיק ברישום של המקרקעין, אך פועל על פי הנחיות ה- settlor אשר יצר את הנאמנות. לנאמן …

המשך קריאה >>

Beneficiaries

הנהנה או הנהנים, beneficiaries, הינם אלו שנהנים מהנאמנות. עליהם להיות נוכחים בתקופה שנקבעה ב- rule against perpetuities. הנהנה יכול להתכחש …

המשך קריאה >>

rule against perpetuities

כאן המקום לציין כי rule against perpetuities הינו עקרון אשר ימנע מהנאמן לשלוט בנכס נשוא הנאמנות לנצח, או 21 שנה …

המשך קריאה >>

Creation of trust

הנאמנות יכולה להיווצר בעל פה, אך על פי עקרון ה- statute of frauds עליו להיות בכתב בכל הנוגע למקרקעין. נאמנות …

המשך קריאה >>

Charitable trusts

בנוגע לנאמנות פרטית הרי שישנה אפשרות לנאמנות למען מטרה או קבוצת אנשים מוגדרת. נאמנות כזו תכונה: charitable trusts.

המשך קריאה >>

זכויות שימוש במקרקעין

ישנן זכויות במקרקעין שאינן זכויות קנייניות, nonpossessory interests. זכויות אלו הינן זכויות לשימוש במקרקעין הזולת, use land possessed by someone …

המשך קריאה >>

הקלה במקרקעין

לבעל זכויות 'הקלה', easements , יש זכות שימוש בחלק מהמקרקעין של הזולת. בעל זכות ההקלה מכוּנה 'הנהנה'. השימוש של הנהנה …

המשך קריאה >>

סוגי הקלות במקרקעין

יש מספר סוגים של הקלה, easements, ולהלן נעבור על מספר סוגים: Affirmative easements : מדובר בזכויות חיובית או אקטיבית של …

המשך קריאה >>

העברת זכויות

הכלל הוא: benefit attached to possession. היינו כי כל מי שרוכש את הנכס הנהנה הופך גם הוא לבעל זכות, easement. …

המשך קריאה >>

Easement in gross

לעיתים הקלה ניתנת עבור מישהו שכלל איננו בעל מקרקעין. כך למשל הקלה לחברה B להנחת צנרת מים מתחת למגרש A …

המשך קריאה >>

יצירת הקלה במקרקעין

הדרך הרגישה ליצור הקלה הינה באמצעות אחת מהדרכים הבאות: בגלל שהקלה הינה 'זכות במקרקעין', interest in land, אז חלים הכללים …

המשך קריאה >>

הודעה על הקלה

בכל הנוגע להקלה easement ישנן מספר דרכים שבהן הבעלים של הבית הכפוף להקלה יודע על היות הבית כפוף להקלה: באמצעות …

המשך קריאה >>

התערבות בית משפט

בין משפט מוסמך להתערב בסכסוך שבין הצדדים בכל הנוגע להקלה. הקלה שנוצרת באופן הזה מכוּנה: scope. הקו המנחה של בית …

המשך קריאה >>

פקיעת הקלה באיחוד חלקות

הקלה יכולה לפקוע או להסתיים במספר אופנים שונים. כמובן שאם הצדדים קבעו מראש כי ההקלה תסתיים במועד כזה או אחר …

המשך קריאה >>

פקיעת הקלה ללא כתב

מקרה מעניין הינו כאשר בעל זכות הנהנה מבצע פעולה שברור שיש בה לבטל את ההקלה. נניח בניית בית בשביל נשוא …

המשך קריאה >>

פקיעת הקלה בחזקה

כפי שהקלה יכולה להתקיים בדרך של חזקה (בדרך כלל 20 שנה) כך הקלה יכולה להסתיים בדרך של חזקה. גם כאן …

המשך קריאה >>

פקיעת הקלה של צורך

במקרה שהקלה נוצר בגלל צורך ספציפי, necessity, אז ההקלה מתבטלת ברקע שהצורך מתבטל. למשל אם ל B אין גישה למגרש …

המשך קריאה >>

רישיון במקרקעין

רישיון, licenses , דומה להקלה. מדובר מתן אישור או היתר ספציפי לאדם לבצע פעולות במגרש של אחר. בעל רשות הרישיון …

המשך קריאה >>

Profit

זכות הדומה לזכות רישיון הינה זכות המכוּנה: profit. כאן מדובר במתן רשות של בעל מקרקעין לבצע פעולות כריה, כריתת עצים …

המשך קריאה >>

Landlord and tenant

nature of leasehold שכירות במקרקעין מכוּנה: leasehold in an estate in land. לשוכר, tenant, ישנן זכויות להחזיק במקרקעין. בעוד לבעלים, …

המשך קריאה >>

Types of tenancies

ישנם ארבעה סוגים של שוכרים במקרקעין ואלו הם: tenancies for years, periodic tenancies, tenancies at will, and tenancies at sufferance. …

המשך קריאה >>

Tenancies for years

בנוגע לסוג הראשון והרווח של שוכרים אנחנו מדברים על שוכר: tenancies for years. מדובר בשוכר במקרקעין אשר כוללים את שלושת …

המשך קריאה >>

Periodic tenancies

הסוג השני של שכירות הינו Periodic tenancies. כאן מדובר בהסכם שכירות למשך תקופה קצרה, נניח מספר שבועות או חודשים, אשר …

המשך קריאה >>

Tenancies at Sufferance

כאשר שוכר מחזיק במקרקעין לאחר שפוקע או מסתיים תקופת השכירות הוא יכונה: tenancies at sufferance . או: occupancy at sufferance. …

המשך קריאה >>

The hold – over doctrine

כאשר השוכר מחזיק במקרקעין בניגוד לדין, המשכיר יכול לפעול בשני אופנים. באמצעות: The old over doctrine. אפשרות אחת הינה הליך …

המשך קריאה >>

Forcible entry statues

כאשר שוכר מחזיק במקרקעין בניגוד להסכם השכירות על השוכר לפנות לבתי המשפט לצורך פינוי, eviction. ישנן רשויות אשר יאסרו למשכיר …

המשך קריאה >>

Lease

חוזה שכירות, lease, הינו חוזה בכתב אשר מאגד את התחייבויות המשכיר והשוכר בנוגע לנכס מקרקעין. על פי המשפט המקובל, common …

המשך קריאה >>

Tenant and landlord duties and remedies

URLTA Uniform Residential Landlord and Tenant Act כל מי שמשכיר או שוכר בית בארצות הברית כדאי שיכיר את החוק הפדרלי …

המשך קריאה >>

Tenant’s duty to repair

בכל הנוגע לביצוע תיקונים ואחזקת הבית על ידי השוכר, הרי שהחוקים דומים ל- life estate. להלן אפרטם. השוכר כמובן שאיננו …

המשך קריאה >>

ביצוע שינויים מבניים בבית

כמובן ששוכר איננו רשאי לבצע שינויים בקונסטרוקציה של הבית. השוכר חייב להחזיר את הבית באופן שקיבל אותו לידיו. יחד עם …

המשך קריאה >>

תיקונים באחריות המשכיר

בכל הנוגע לבתי מגורים ישנן הוראות מחייבות בכל הנוגע לחיובי המשכיר לבצע תיקונים במושכר. כל אלו תחת הכללים של implied …

המשך קריאה >>

תשלום דמי שכירות

שוכר חייב בדמי שכירות. על פי דין דמי השכירות מחויבים בסוף תקופת השכירות. זה נוגד את הפרקטיקה, כי כמובן בחוזי …

המשך קריאה >>

פיקדון

נהוג כי שוכר מפקיד פיקדון, deposit, אצל המשכיר כחלק מהביטחונות להבטיח תשלום דמי השכירות. כאשר הפיקדון מוגדר כ- security deposit …

המשך קריאה >>

תרופות למשכיר

במקרה שהשוכר מפר את הסכם השכירות הרי שיש למשכיר מספר אופציות לפעול. בדרך כלל מדובר באי תשלום דמי שכירות. כאן …

המשך קריאה >>

חובות המשכיר וזכויות השוכר

בעבר ההלכה המחייבת של בית משפט הייתה כי אין למשכיר חובות לתקן או לתחזק את המושכר היינו את הבית. אך …

המשך קריאה >>

מסירת חזקה

למשכיר החובה למסור את החזקה בבית לידי השוכר. כך בהתאם לחוקי רוב המדינות בארצות הברית. המסירה כמובן מתבצעת בתחילת תקופת …

המשך קריאה >>

אי הפרעה לשוכר

ה- covenant of quiet enjoyment, מחייב את המשכיר לאפשר לשוכר ליהנות מהבית. למשכיר אסור להפריע לשלוות השוכר. חובה זו כוללת …

המשך קריאה >>

פינוי המושכר

ישנם שלושה סוגים של פינוי המושכר: הסוג הראשון הינו: actual eviction, כאשר השוכר נאלץ לפנות לחלוטין את הבית. אם על …

המשך קריאה >>

סטנדרט הבית

מגמה גוברת בבתי המשפט להכיר בחובותיו של המשכיר למסור לשוכר בית שמתאים לתקן המקומי, warranty of habitability. לכן, בית בלי …

המשך קריאה >>

תלונה לרשויות מצד השוכר

שוכר עשוי להתלונן לרשויות בגין היות הבית נוגד את התקנים המקומיים. בכך הוא עשוי להרוויח פעמיים. בכך שהוא ישאף להפחית …

המשך קריאה >>

הפליה מצד בעל הבית

ה- civil rights act איננו מאפשר להפלות בין שוכרים. נקודה. אומנם ישנם מספר סייגים במקרים חריגים אך זהו הכלל. והיוצאים …

המשך קריאה >>

העברת זכויות באמצעות תקופת השכירות

העברת זכויות על ידי המשכיר משכיר על פי רוב יכול להעביר את זכויות בבית ללא הסכמת השוכר. במילים אחרות בעל …

המשך קריאה >>

העברת זכויות על ידי השוכר

על פי החוק שוכר יכול להעביר זכויותיו לצד ג'. היינו למישהו אחר. אלא אם חוזה השכירות איננו מאפשר לעשות כן …

המשך קריאה >>

בין sublease and assignment

חשוב להבחין בין שני המקרים וחשוב להבין כי לא כותרת המסמך או החוזה הוא הקובע אלא המהות של ביצוע הפעולה. …

המשך קריאה >>

תוצאה של העברת זכויות מצד השוכר

עניין ההגדות חשוב מצד המשכיר כמובן במקרה שהמחזיק בבית מפר את הוראות הסכם השכירות. בעל הבית צריך להבין ולדעת כנגד …

המשך קריאה >>

בית ונזיקין

אחריות נזיקין של בעל הדירה בעבר קבע בית המשפט כי הבעלים איננו אחראי על שלמות ובטיחות הבית. אך ישנם מספר …

המשך קריאה >>

מום נסתר

בזמן מסירת החזקה בבית לידי השוכר, על המשכיר להצהיר ולדווח לשוכר על הליקויים בטיחותיים שבבית. בכל הנוגע לליקויים נסתרים, concealed …

המשך קריאה >>

ליקויים בתקן

כאן אנחנו מגיעים לנקודה החשובה ביותר. הזכרתי במקום אחר כי הבית חייב לעמוד בתקן housing code. במקרה שהשוכר או אפילו …

המשך קריאה >>

ליקויים בשטחים משותפים

בעל הבית נותר אחראי על השטחים המשותפים אשל ממשיכים להיות בשליטתו. מעלית, מבואה לבניין וכו'. על בעל הבית לבצע טיפול …

המשך קריאה >>

שימוש הציבור/ צד ג' בבית

הכלל הוא שבעל הבית נותר חייב כלפי ליקויים בשטחים המשותפים אם התקיימו הכללים הבאים במצטבר: בעל הבית ידע או היה …

המשך קריאה >>

תיקון רשלני מצד המשכיר

כאשר בעל הבית מבצע תיקון רשלני של הליקוי, negligent repairs, הוא חייב כלפי צד ג' ואף כלפי השוכר שנפגע כתוצאה …

המשך קריאה >>

מקרקעין ומטלטלין

הבית מורכב ממטלטלין או מקרקעין. החלוקה חשובה כפי שנראה להלן. חפץ, מתקן, פריט דומם, מטלטלין היינו: chattel, או: annexation, יכול …

המשך קריאה >>

החזקה משותפת או החזקה יחידה

כאשר אנחנו דנים בנושא מטלטלין אשר נהפכים למקרקעין חשוב להחליט מראש האם אותו חפץ הוכנס לבית על ידי הבעלים, common …

המשך קריאה >>

מחוברים בבית שמושכר

כאשר הבית מושכר, הפסיקה של בית המשפט קובעת כי הולכים אחר כוונתו הסובייקטיבית של מי שהתקין את המטלטלין – objective …

המשך קריאה >>

הסכם והתנהגות הצדדים במטלטלין

נהוג כי הסכם מפורש שבין הצדדים יגבר על המבחנים האמורים לעיל. כך גם התנהגות הצדדים גם היא גוברת על המבחן. …

המשך קריאה >>

מטלטלין עם חיבור של קבע

הכלל הוא כי פריט אשר מחובר לקונסטרוקציה של הבית חיבור של קבע, incorporated into structure, הוא חלק מהבית היינו הופך …

המשך קריאה >>

Covenants running with the land

הכלל הוא כי: covenants run with the land. היינו כי בשטרות real covenant ישנה התחייבות לבצע פעולה או להימנע מביצוע …

המשך קריאה >>

התנאים לכלל ש covenants running with the land

ישנם מספר תנאים על מנת שההתחייבויות האמורות בשטר ימשיכו לחול על בעלי המקרקעין הבאים לאחר מי שהתחייב. ראשית צריך שבשטר …

המשך קריאה >>

אכיפה של בית משפט

בית משפט יאכוף תביעות המגיעות אליו רק אם הפונה מגיע 'בידיים נקיות'. כך גם בית המשפט יענה לתובע רק אם …

המשך קריאה >>

Adverse possession

הענקת זכויות לבעל זכויות על מקרקעין יכולה להתבצע גם באמצעות adverse possession. להלן התנאים המצטברים על מנת שבעל זכויות במקרקעין …

המשך קריאה >>

Conveyancing

statute of frauds על מנת שניתן יהיה לאכוף הסכם מכר עליו לעמוד בתנאים של statute of frauds. על הסכם המכר …

המשך קריאה >>

Doctrine of equitable conversion

תחת העקרון של equitable conversion, ברגע שנחתם הסכם מכר לכל צד יש זכויות במקרקעין. המוכר הופך להיות בעל זכות חזקה …

המשך קריאה >>

Marketable title

בכל עסקת מקרקעין המוכר חייב לספק לקונה marketable title במעמד ה- closing, היינו בסיום העסקה. מדובר בחובת המוכר לספק לקונה …

המשך קריאה >>

Concurrent conditions

נהוג כי תשלום מלוא התמורה וקבלת הרישום הינם תנאים מקבילים בחוזה, concurrent conditions. לכן אם צד לא מספק את 'הסחורה' …

המשך קריאה >>

השלכות הפרת חוזה המכר

ככל שהמוכר מפר את חוזה המכר הרי שהקונה יכול לתבוע פיצויים, damages. גובה הפיצויים הינם בסכום אשר מהווה את ההפרש …

המשך קריאה >>

Deeds

לרוב העברת זכויות על גבי מקרקעין מבוצע באמצעות שטרות deeds. במיעוט המקרים בית המשפט הוא שמורה על כך. על מנת …

המשך קריאה >>

פגמים בשטר

במקרים שיש פגם בשטר צריך להבחין בין שתי אפשרויות – void או voidable. השטר יפסל, void, כאשר יש פגם בו …

המשך קריאה >>

Delivery and acceptance

על מנת לבצע העברת זכויות במקרקעין יש צורך בביצוע עצם ההעברה. היינו שיש צורך בהעברה משפטית לטובת מקבל הזכות – …

המשך קריאה >>

רישום נוגד

במקרה שבו A בטעות העביר זכויות במקרקעין ל- B, אשר מכר את הזכויות ל- C שהיה תם לב, bona fide …

המשך קריאה >>

קבלת הזכויות

כמובן שהזכויות עוברות בשטר ממעביר הזכויות למקבל הזכויות רק כאשר המקבל אכן 'מקבל את הזכויות'. המדינות חלוקות בנוגע לצורך של …

המשך קריאה >>

מועד העברת הזכויות

בכל הנוגע למועד המדויק של העברת הזכויות הרי שאין תמימות דעים האם הן במועד המשלוח, delivery. כי במקרה כזה הזכויות …

המשך קריאה >>

סוגי שטרות להעברת זכויות

קיימים שלוש סוגים של שטרות, deeds, על מנת להעביר זכויות, convey property (מעבר לשכירות). הבדלי המהירות ביניהם נוגעים למידת האחריות …

המשך קריאה >>

General warranty deed

שטר העברת זכויות מסוג General warranty deed מכוּנה לעיתים: covenant and warranty deed. בשטר זה מעביר הזכויות מתחייב ולמעשה לוקח …

המשך קריאה >>

Special warranty deed

בשטר המכוּנה: Special warranty deed, מעביר הזכויות מתחייב שלא ביצע פעולות שיש בהם לסתור או לפגוע בזכויות בהתאם לשטר. הוא …

המשך קריאה >>

Quitclaim deed

העברת זכויות בשטר מסוג Quitclaim deed, מעביר הזכויות איננו מתחייב לדבר, אלא רק מעביר מה שיש לו במקרקעין.

המשך קריאה >>

השטר בדין הישראלי

לצורך ההשוואה אסביר כי בדין הישראלי השטר מכוּנה 'שטר קניין' או 'קושאן' או 'שטר מכר'. מהתקופה העות'מאנית ועד היום בעל …

המשך קריאה >>

Conveyance by will

כאשר העברת הזכויות מתבצעת בעקבות צוואה אז המדובר בהליך של conveyance by will. פעמים שלא ניתן לקיים את הצוואה היא …

המשך קריאה >>

Security interests in real estate

בדרך כלל מי שנותן משכנתא מבטיח את כספו באמצעות ביטחון במקרקעין, Security interests in real estate. הרישום עצמו, promissory note, …

המשך קריאה >>

משכנתא

מי שמקבל את ההלוואה, לרוב לקוח של בנק למשכנתאות, יכונה: debtor/ notemaker/ mortgagor/ trustor. אך יש לשים לב כי לעיתים …

המשך קריאה >>

מימוש המשכנתא

מאחר שהליך מימוש המשכנתא עשוי לקחת זמן ממושך, האינטרס של הבנק הוא לפעול כמה שיותר מהר כדי לקבל חזקה על …

המשך קריאה >>

deed in lieu of foreclosure

לעיתים הצרכן יחתום עם הבנק על שטר deed in lieu of foreclosure. המשמעות היא כי הבנק יקבל חזקה ובעלות על …

המשך קריאה >>

The lien theory

רוב המדינות דוגלות בכך שהבעלים של המקרקעין הוא הלווה. ולכן הבנק מוחזק רק כמי שיש לו אינטרס או זכויות בבית, …

המשך קריאה >>

The title theory

במיעוט המדינות בעל המשכנתא היינו הבנק, the title theory, הוא הבעלים של הבית, title is in the mortgagee. הצרכן מקבל …

המשך קריאה >>

The intermediate theory

אך ישנן מדינות שהולכות בדרך ביניים, intermediate theory. לפי שיטה זו הבעלות אצל הצרכן אלא אם מפר את תנאי המשכנתא. …

המשך קריאה >>

Foreclosure

הליך מימוש המשכנתא foreclosure הינו מצב שבו הצרכן מאבד את זכויותיו בגין המקרקעין נשוא המשכנתא. הבנק מוכר את הבית כדי …

המשך קריאה >>

Redemption

בכל הזדמנות יכול הצרכן לפדות, redeem, את המשכנתא. כל זאת עד לשלב מכירת הבית בכינוס foreclosure sale. חשוב לציין כי …

המשך קריאה >>

Natural rights

לבעלים של מקרקעין יש זכויות טבעיות, natural rights, והוא יכול להשתמש בהן בכל אופן שימצא לנכון. גם ברום השמים וגם …

המשך קריאה >>

Zoning

כל קרקע כפופה לתוכנית תכנונית שחלקה עליה. תפקיד התוכנית להגן על הציבור בבריאות, בטיחות, אושר ועוד. הכוח של הרשויות לכפות …

המשך קריאה >>

Recording

בכל אזור בארצות הברית ישנו משרד אשר תפקידו לרשום מקרקעין בהתאם לחוק, recording acts. באופן הזה הרישום יוצר פומביות של …

המשך קריאה >>

תום לב

תום לב ייחשב כמי שרכש את המקרקעין ושילם סכום משמעותי ואשר לא ידע על המכירה הנוגדת. הוא מכוּנה: Bona Fide …

המשך קריאה >>

Title search

בדיקת הבעלות על מקרקעין מתבצע אצל הרשם, title search. החיפוש עצמו מתבצע בשיטה של: tract index search – בדיקת גוש …

המשך קריאה >>