המדריך לשמאות נדל"ן בארה"ב

חישוב השפעת השכונה, neighborhood, על ערך הבית הוא משימה קשה. יש שיגידו כי זו המלאכה הקשה ביותר של השמאי. וכפועל …

ראשית חשוב שנגדיר מהי שכונה. כי ברור שאין פירוש אחיד ומדויק לכך. להלן הגדרה מתוך מילון רשמי של שמאים: A …

גבולות השכונה, boundaries of the neighborhood, מושפעים באמצעות קשת רחבה של מדדים, בדרך כלל כלכליים, nenefits of the location , …

נתונים על השכונה, neighborhood data, ניתן למצוא ברשות המוניציפלית, לשכות ממשלתיות ייעודיות, בתוכניות המתאר, מתווכים מקומיים ועוד.

כל שכונה מספקת יתרונות לתושביה, וכל שכונה שונה מחברתה. בדרך כלל המדדים הם של איכות במובן הפיזי, כלכלי וסוציולוגי ואף …

כל שכונה משתנה עם הזמן. זה טבעי ובלתי נמנע. בדרך כלל השינויים מתרחשים במחזוריות neighborhood cycle. נהוג לסכם את תהליך …

ישנם סימנים למחזוריות בשכונות, signs of transition, בכל הנוגע לארבעת צעדי המחזוריות. בשלב הראשון השכונה נבנית. עדות לכך אנחנו רואים …

כל הערים החלו כעיירות. הן צמחו לערים עקב תנאים סוציאליים, כלכליים ופוליטיים אשר משפיעים על השכונה ועל הקהילה שבשכונה. כאשר …

ניתן לחלק את הערים בארצות הברית לשלושה סוגים. עיר מרכזית, central town, זוהי עיר חזקה המספקת שירותים לאזורים הסמוכים אליה. …

ישנם ארבעה גורמים המשפיעים על אופן השימוש בקרקעות העיר, land use patterns. הגורם טופוגרפי, topography – אשר משפיע על הנגישות, …

ההתפתחות הכי נפוצה של ערים הינה בצורת מעגלים הולכים וגדלים. בתחילה אנשים מתיישבים, נניח בצומת דרכים, node, בלב העיירה נבנים …

שמאים נדרשים להתייחס למושג המכוּנה 'שוֹוי שוק', market value. ראשית נתייחס להגדרה של שוק ללא פגמים, או שמא שוק תאורתי, …

לפי השיטה בישראל ניתן להגדיר את שוֹוי השוק במספר אופנים, כאשר המשותף לכולם הינו הגדרה אובייקטיבית וכך גם מוחלטת של …

בארצות הברית יש נתונים כמעט על כמעט כל דבר. לכן השמאי צריך להחליט אלו נתונים רלוונטיים ועל אלו נתונים להתבסס. …

לנדל"ן אין שוֹוי בפני עצמו. זוהי עובדה שרבים טועים בה. ישראלים חושבים שנדל"ן באשר הוא שווה כסף. אך האמת היא …

נהוג לציין ארבעה אלמנטים בסיסיים על מנת שנדל"ן יהיה בעל שוֹוי שוק, market value. לעתים שוֹוי שוק זה מכוּנה prerequisites. …

הכלכלה נעה במחזוריות economic trend. מחזוריות הינה תבנית של עליות וירידות חוזרות על עצמם. כך גם בשוק הנדלן ישנה מחזוריות …

כאשר אנחנו בוחנים את היצע הנדל"ן, real estate supply factors, צריך להבחין בין בנייה חדשה לבנייה קיימת מה שמכוּנה יד …

הבנייה החדשה למגורים, new construction activity, משפיעה על מחירי הנדלן. עליה או ירידה בעלות הבנייה עצמה משפיעה על השוק באופן …

הביקוש לנדל"ן נובע מהאוכלוסייה, population , וגם מכוח הקנייה של האוכלוסייה purchasing power. האוכלוסייה גדלה בארצות הברית וככל שהבנייה החדשה …

משאב הנדלן הינו משאב לאומי מוגבל, ובעל הון מהגבוהים הקיימים בארצות הברית. לכן, יש בפעולות תוכניות פדרליות, federal government activity, …

ישנן מספר יוזמות נדל"ן בפיקוח פדראלי. הגוף המכוּנה: HUD – The dDepartment of Housing and Urban Development, מעודד השכרת דירות …

תפקידו של הבנק המרכזי של ארצות הברית, The Federal Reserve System, או בקיצור, The Fed, לוודא שיש יציבות בכלכלה ולווסת …

הממשל הפדרלי עסוק גם במדיניות פיסקלית, fiscal policy, באמצעות מערכת המס, taxation , והטבות בתחום הנדלן. כך הוא מספק כסף, …

שוֹוי השוק של נדלן, principles of real estate marketability, נסמך על שישה עקרונות: Principle of substitution – זהו העיקרון שעומד …

נהוג לייחס 5 עקרונות אשר מהם ניתן להפיק תועלת מנדל"ן, real estate productivity . agents of production – אשר מייחס …

על מנת להפיק את מירב התועלת מנדל"ן יש צורך להוכיח כי בפעולה כלשהי בנדל"ן הוא יפיק תועלת עודפת, surplus productivity. …

עקרות התועלת העודפת קשורה גם לעקרון התמורה החיובית או השלילית, increasing or decreasing returns. על משקיע או יזם נדלן למצוא …

עקרון השימוש הטוב והיעיל ביותר, principles of highest and best use, קובע שלכל נכס יש את השימוש ההגיוני האולטימטיבי. לבריכת …

עקרון הציפיה, principle of anticipation , צופה פני עתיד. היינו השוֹוי העכשוֹוי עבור רווח עתידי, present worth of the future …