המדריך לשמאות נדל"ן בארה"ב

מיהו שמאי, appraisal? בעל מקצוע שמחווה דעתו על שוֹוי – of some object or thing opinion or estimate of value. …

השוֹוי הוא ערך פריט מסוים עבור מישהו מסוים למטרה מסוימת. Usefulness of an object to someone for some purpose. לכן …

ניתן להעריך שוֹוי של בית באופן פורמאלי ובאופן בלתי פורמלי, informal appraisal or formal appraisal. כאשר אנחנו מעריכים את שוֹוי …

השמאי מוסר את המידע שיש לו באמצעות מסמך מסודר אשר מכוּנה שמאות, appraisal report.

ניתן לחלק את הצורך בשמאות לשתי קטגוריות מרכזיות. הראשונה, הצורך של הצרכן לדעת את מחיר השוק של נכס מסוים, market …

USPAR – Uniform Standards of Professional Appraisal Practice בשנת 1987 תשעה איגודים מקצועיים חברו יחד והקימו את הסטנדרטים appraisal standards. …

השמאי נדרש לעמוד במספר סטנדרטים אתיים. conduct – שלא יהיה נוגע בדבר. וכן שייתן חוות דעת אובייקטיבית. Management – איסור …

בהתאם ל- USPAP, על השמאי להבין את האתגר שלפניו, להבין את הכלים העומדים לפניו, ולפתור את האתגר באופן נכון. עליו …

המילה property מכילה הגדרה משפטית שיורית: valuable rights held to the exclusion of others. כאשר היא מכילה פריט פיזי היא …

Tangible property מתחלקים לשני סוגים. הסוג הראשון הוא: real property, בדרך כלל הוא המקרקעין וכל המחובר אליו. כל היתר מוגדרים …

זיקת הנאה מכוּנה: appurtenant rights. זיקת הנאה, appurtenance, הינה זכות שניתנת לקרקע או לבעל קרקע אחרת המכוּנה: dominant tenement . …

חשוב להבחין בין מקרקעין למטלטלין, affixed objects. החשיבות נודעת למספר רב של תחומים. ראשית להסכמות בין מוכר בית לרוכש בית. …

בתי המשפט לאורך השנים פיתחו חמישה מבחנים כדי להחליט האם חפץ הינו מקרקעין או מטלטלין. המבחנים הינם לעיתים חלופיים ולעיתים …

הזכויות במקרקעין מתחלקות למספר סוגים, fee ownership. הזכות הגבוהה ביותר או החזקה ביותר הינה זכות הבעלות: fee/ fee simple/ fee …

מי שיש לו בעלות במקרקעין יכול כמובן להעביר או לוותר על חלק מזכויותיו. כאשר בעל מקרקעין מוותר או מעביר חלק …

בעל מקרקעין ישאף לקבל את מלוא הזכויות שהוא יכול לקבל. מי שרוכש בית רוצה להיות בעל מלוא זכויות הבעלות על …

ישנם שלושה מקורות להגבלת השימוש במקרקעין. של הממשל, government של גורמים פרטיים, private ומגבלה אולי החשובה ביותר הינה מגבלת השוק …

מבחינה היסטורית כבר בימי המשטר המלוכני לקחו לעצמם שלטונות את הזכות לבצע government restrictions. כאשר הכול היה כמובן שייך למלך …

מכל ארבעת ההגבלות השלטוניות, הרי שהדומיננטית ביותר היא police power. לריבון הזכות להגביל השימוש במקרקעין, לפי הצורך על מנת לקדם …

לתוכניות מתאר, zoning, יש כוח להשפיע על המקרקעין באופנים דרמטיים. חשוב לשים לב כי ההשפעה יכולה להיות גם על המקרקעין …

מעבר להגבלות של תוכניות המתאר, גם לבעל הזכויות ישנה הזכות להגביל את זכויותיו במקרקעין. הגבלות אלו מכונות: private restrictions. כך …

השילוב של שלושת ההגבלות: מצד הרשויות, מצד הבעלים, ומצד כוחות השוק – government private and market restrictions, מגדירים את השימוש …

מאחר שהזכויות במקרקעין נקבעות לפי חוזה ולפי שטר, הרי שיש להן השפעה ישירה ודרמטית על היקף הזכויות של בעל המקרקעין. …

בשלושה דרכים ניתן לתאר את המקרקעין בשטר הרישום, וניתן לשלב ביניהם: Recorded lot, block and tract description also known as …

בדין הישראלי המקרקעין רשומים בפנקסי המקרקעין. ישנם שלושה סוגי פנקסים – פנקס השטרות, פנקס הזכויות, פנקס הבתים המשותפים. הרוב המכריע …

ברוב המדינות, הדרך הרווחת ביותר לתאר מיקום מקרקעין הינה באמצעות: tract or subdivision maps’, המחלקים את הקרקעות לכדי lots and …

מפות המגרשים השונים מופיעים אצל ה- public recorders, ומקוטלגים לרוב באמצעות volume book, and page. במילים אחרות זהו אינדקס למצוא …

בעבר הרישום בוצע באמצעות meters and bounds. זהו הרישום הראשוני של הקרקעות. עד היום ניתן למצוא רישומים אשר בוצעו באופן …

אפשרות נוספת לביצוע מדידות נעשה בתחילת הדרך על ידי הממשלה עצמה. הממשלה בחרה מספר מצומצם של נקודות ידועות, reference points, …

חוזה מוגדר מבחינה משפטית באופן הבא: “An agreement between two or more persons which creates an obligation to do or …

השמאות מבוצעת בארבעה שלבים מובנים. אלו נקבעו על ידי ה- USPAP. ההליך עצמו מכוּנה: the scope of work rule of …

בשלב הראשון השמאי אמור לזהות את מה שמכוּנה 'השאלה', identify the problem. השמאי יזהה את הצורך וייתן לכך מענה. השמאי …

בשלב הראשון השמאי צריך להחליט עם הלקוח על תנאי השמאות. עניין זה דרמטי ויש בו לשנות לחלוטין את אופן כתיבת …

שמאות רגילה כוללת את התקנים וההנחיות של ה- USPAP. אם השמאות נוגעת לישות ממשלתית אשר מעורבת במשכנתאות כגון FHA או …

שמאות היפותטית הינה שמאות אשר מניחה הנחות יסוד לדרישת הלקוח אשר כלל לא בטוח שיתממשו. מפאת חשיבותה להלן הגדרתה בהתאם …

אם בשלב הראשון היה צורך להבין את האתגר שבהכנת השמאות, להכין את השטח, להבין מה הלקוח ומה המוצר שאותו צריך …

לאחר שהוחלט בשלב השני על היקף העבודה ואופן ביצוע העבודה, מגיע השלב השלישי של הוצאה לפועל של ההחלטות הללו, execute …

לאחר שהשמאי ביקר בנכס ויישם בפועל את כל הפעולות עליהן החליט בשלבים הקודמים, השמאי יכין דוח שמאות, appraisal report. בכך …

כמובן שכולנו מבינים שאת שוֹוי הבית צריך השמאי להעריך בסכום כסף, בדולרים. בסוף השמאות השמאי מאשר כי הבית שווה נניח …

בסופו של דבר ישנם שני סוגי שוֹוי עיקריים: הראשון הינו: value in use , והשני: value in exchange. הראשון הינו …

רוב השמאויות נכתבות לצורך הערכת 'שוֹוי שוק', market value. שוֹוי שוק מוגדר כנכס אשר נמסר ממוכר מרצון לקונה מרצון – …

מדובר בקונה ומוכר נורמטיביים. המוכר והקונה מודעים למצבם ומיוצגים על ידי בעלי מקצוע ושניהם פועלים על מנת למקסם את מצבם. …

כאשר אנחנו מגדירים את שוֹוי השוק כנכס הנמכר בתנאי עסקה רגילים, regular terms of the sale, צריך לזכור כי לעיתים …

אחד האלמנטים של שוֹוי השוק הינו כי הנכס נמכר בשוק החופשי, open market exposure. בשוק של היום אין ספק כי …

תנאי נוסף בשוֹוי שוק הינו כי הצדדים בעלי ידע מספק, informed parties, על הנכס המדובר ואף מיוצגים על ידי עורכי …

שוֹוי שוק של בית מוגדר בשלושה דרכים ובעבר היה צורך לבצע השמאות על פי שלושת השיטות.

גישת ההשוואה, או שיטת ההשוואה, the sales comparison approach, מכוּנה גם: market or direct comparison approach. זוהי השיטה החשובה ביותר …

גישת העלות, cost approach, מתבססת על פירוט או רשימה של כל מרכיבי השוֹוי של הנכס: שוֹוי הקרקע, שוֹוי המבנה ורווח …

גישת הִיווּן ההכנסות, או הגישה הכלכלית, the income approach או capitalized income approach, מתבססת על הכנסות מדמי שכירות. השיטה מבוססת על הִיווּן הרווח …