עורך דין אהרן וולק
עורך דין אהרן וולק
עורך דין אהרן וולק

מדריך כללי ומקיף להשקעות נדל"ן בארצות הברית

ייצוג לקוחות בארצות הברית קרוב לליבי באופן מיוחד.

אני אלווה אתכם באופן צמוד למשך תקופה ארוכה ככל שיידרש. ישנם לקוחות שאני מלווה אותם כעו"ד באופן צמוד כבר מעל עשור.

ראשית והכי חשוב – אני מייצג לקוחות, בישראל ובארה"ב, באופן אישי ומסור – כאילו היה מדובר בהשקעה אישית שלי.

אני משקיע את כל-כולי במשימה זו, ובמהירות לקוחות מפנימים את שיטת העבודה שלי ומאמצים אותה באהבה.

אהרן וולק

איפה כדאי לרכוש דירות להשקעה בארצות הברית?

אז היכן כדאי לרכוש דירה להשקעה בארצות הברית? התשובה שלי פשוטה ומתבססת על ניסיון אישי שלי ומחקרים אין ספור- כדאי לרכוש דירה במרכזי הערים. נקודה. אל תתפתו לרכוש בתים בפריפריה הרחוקה.

ניתן לחלק את הערים בארצות הברית לשלושה סוגים. העיר המרכזית central town, הינה חזקה אשר מספקת שירותים לאזורים הסמוכים אליה. היא נולדת בדרך כלל סביב מקור מחיה של מזון, מים ומשאבים טבעיים, ולאט לאט גדלה לכדי עיר.

הסוג השני הינה עיר מספקת שירותים transportation-service town. המיקום נבחר לצורך מתן שירותים לעוברים דרכה או בסמיכות אליה. בדרך כלל היא ממוקמת ב nodes. המדובר במיקום שבה התחבורה מצטלבת או פונה לכיוון כזה או אחר. או נניח בשינוי סוג התחבורה. למשל נמלים, מוצא של נהר, תחנות רכבת מרכזיות ועוד.

הסוג השלישי הינו עיר ייעודית special-function town. בדרך כלל היא מתמקדת במטרה אחת או ייצור אחד. כך למשל בערי ממשל, צבא, אוניברסיטאות, יצור מכוניות ועוד.

אך כמובן שזוהי ההיסטוריה ומאז העיירות התפתחו לכדי ערים. הערים כיום אינם עוד מספקים באופן עצמאי בלעדי את השירותים הנדרשים מהתושבים שלה. מתוך ראיה או צורך כלכלי, הרי שכל עיר מתמחה במה שהיא מצליחה למקסם את המשאבים שיש בה. ומתוך כך נולד המדע של השוואת היתרונות של הערים השונות comparative advantage.

אם אתם חושבים על  דירה להשקעה בארצות הברית אני ממליץ על הערים המצליחות, החזקות והעשירות בארצות הברית.

כמה עולה בית בארצות הברית

אני מקווה ששכנעתי אתכם לקנות דירות בארצות הברית- רק במרכזי הערים. אז כמה עולה דירה במרכזי הערים בארצות הברית?

כמובן ששווי הבתים משתנה מאוד ממדינה למדינה ומעיר לעיר. אבל על מנת לקבל מושג כללי כמה עולה בית בארצות הברית אז אסביר כי מחיר הבית הממוצע הינו כ 400,000$. המשכנתאות בארצות הברית הינם כשליש משווי הבית.

בבוסטון ובוושינגטון מחיר בית עולה יותר מ 500,000$, בסן דיאגו יכול להגיע גם ל 900,000$ ובמנהטן לכדי הרבה יותר ממיליון דולר.

אבל אין לכם מה להיבהל כי אני ציינתי את מחיר הממוצע של הבתים וכמובן שניתן למצוא דירות ומציאות במחירים נמוכים הרבה יותר. בטח אם מדובר על נכסים שצריכים שיפוץ או השבחה.

להלן רשימה של מקומות שבהם ניתן לקבל נתונים כמה עולה בית בארצות הברית.

ראשית הכי פשוט לבדוק במנועי החיפוש כגון Zillow או realtor.com  וכן trulia  ועוד. בבוסטון אני למשל משתמש במנוע homesnap. מנועי החיפוש הם סופר פשוטים וניתן לחפש בתים בכל מחיר שרוצים. ניתן גם למצוא בקלות בתים במחיר של 20,000$.

כדאי לדעת שבארצות הברית ניתן לקבל נתונים של היסטוריית מחיר הבית ללא כל קושי. כמובן בתנאי שנעשו עסקאות באותו הנכס. אבל אפשר גם לדעת מה רשויות המס חושבים על ערך הנכס. כמובן שזה לא מחייב ולאו דווקא מאפיין את 'מחיר השוק'. אלא שזה מידע מעניין כי ניתן לראות מגמה. היינו כמה הנכס היה שווה לפני עשר שנים, כמה לפני חמש שנים וכמה היום.

כמובן שהמקום הכי טוב לבצע חיפושים מקצועיים הינו באמצעות מערכת MLS. במקום אחר אסביר כי אין המדובר במערכת אחת אלא בשיטה המכונה Multiple Listing Service. במערכת MLS ניתן לבצע חתכים סופר מעניינים, מחקר שוק ועוד פעולות רבות, חשובות ומגוונות.

אז לסכום, לאלו ששואלים כמה עולה בית בארצות הברית דומה לשאלה כמה עולה רכב. יש אין סוף אפשרויות ואין סוף מחירים. אבל מחינה סטטיסטיקת ניתן לקבל נתונים כפי שציינתי.

קניית דירה בארצות הברית

רכישת דירה בארה"ב כרוכה במספר שלבים או אם תרצו תחנות לפני שתחליטו איפה כדאי לרכוש דירות להשקעה בארצות הברית.

ראשית יש צורך באיתור הנכס המבוקש אם זה בית ואם זו דירה. מלאכת איתור הבית יעשה באמצעות מתווך כאשר יכונה Realtor, salesperson, broker ועוד.

בארה"ב אתם תתקלו במספר ביטויים אשר משמשים את המושג נדל"ן כך: Real Estate או Real Property או Realty. הזכויות בקרקע יכונו  freehold, non-freefold Fee, Fee simple,   ועוד.

בישראל אנחנו רגילים למושג דירה אך בארצות הברית ישנם מספר רב של סוגים של דירות כגון Cooperative, LLC, condominium, Condo, co-op, apartment

המס השוטף המרכזי שישלם בעל נכס בארה"ב גם אם הוא משכיר אותו הינו Property Taxes. המס לרוב מחושב לפי שווי הנכס assessed value או tax value ולא לפי גודל הבית כמו בישראל. אגב, ישראלים רבים מתבלבלים ומכנים את תשלום המס כארנונה אך לדעתי זו טעות.

השלבים של קניית דירה בארצות הברית הינם: מתן הצעה היינו offer, יחד עם תשלום סמלי של כמה אלפי דולרים כדמי רצינות. אם המוכר מקבל את ההצעה, אז הצדדים חותמים על הסכם מכר המכונה P & S. בדרך כלל תוך 14 יום מיום קבלת ההצעה.

לאחר מכן הקונה בודק את הבית באמצעות Home Inspection, שמאי ובזמן הזה גם מקבל אישור של בנק לצורך המשכנתא. אם הכל בסדר אז ממשיכים עם העיסקה ל closing שבו המוכר מקבל את מלוא התמורה והקונה מקבל את החזקה בבית, הצדדים חותמים על שטר העברת זכויות real-estate transferred או conveyed או deed וזהו. מזל טוב העסקה הושלמה.