השקעות נדלן בארהב

מדריך מקיף וכללי על השקעות נדלן בארה"ב

תוכן עניינים

המערכת החוקית של ארצות הברית

מקרקעין או נדל"ן בהגדרתו הוא עניין מקומי. למעשה אין נושא שהוא מקומי יותר מאשר נדל"ן. בהגדרה מדובר בנכסי דלא ניידי הַיינו, נכס שלא ניתן להזיז אותו.

השקעות נדל"ן בארצות הברית מושפעות ממספר חוקים. ראשית ממערכת החוקים המקומית. ובמעגל רחב יותר ממערכת החוקים האזורית. לאחר מכן מזו של המדינה. ובמקרה של ארה"ב לאחר מכן גם ממערכת החוקים הפדראליים.

השקעות נדל"ן בחול מושפעות מחוקים המקומיים. לכן השקעות נדלן בארצות הברית קשורות לחוקים המקומיים. אלו חוקים שנבנים על החוקים האזוריים, שנבנים על החוקים המדינתיים וכו'. אפשר לדמות את זה למבנה קוביות. הקוביה העליונה תלויה בכל הקוביות שמתחתן. אם יסירו את אחד הקוביות- הבניין יפול.

החוקים של 'השכונה' נבנים על החוקים של המדינה. לכן, אסור לחוקים של השכונה לסתור את החוקים של המדינה. ואם הם סותרים- אז אין להם תוקף.

לא ניתן לדבר רק על נדל"ן בבוסטון או במיאמי או נניח במנהטן מבלי לדבר על נדל"ן בכלל ארה"ב. כי הרי על החוקים המקומיים קיימים החוקים של המדינה, ואסור להם לסתור את החוקים הפדראליים של כלל ארצות הברית.

סוגי בעלות במקרקעין

מי שרכש בית בישראל יודע כי בדרך כלל הוא רכש זכות של בעלות או זכות של חכירה (או חכירה מהוונת היינו הסכם שכירות לשנים ארוכות). בארצות הברית זכות הבעלות הינה זכות Freehold . כל מי שמחפש בתים להשקעה בארצות הברית צריך להכיר את זה. זהו כינוי כולל של בעלות מוחלטת במקרקעין. תחת קטגוריה זו אנחנו נוהגים לכנות את צורת הבעלות של Fee או Fee simple Absolute. הן כוללות את מקסימום הזכויות בקרקע, אשר מוגבלת רק על ידי וועדות התכנון ותקני הבנייה.

מתחת לכך מוגדרת Fee Simple Defeasible כזכות מעין חכירה תחת תנאים מסוימים. בתת קטגוריה זו קיימות שלוש אפשרויות: Fee Simple determinable – וכן fee simple subject to a condition subsequent – ולסיום גם קיימת זכות מסוג fee simple subject to an executory limitation.

אשר על כן השקעות נדל"ן בארצות הברית מושפעות גם מסוג הזכויות הנרכשות.

איפה כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב

באיזו דירה כדאי להשקיע? כמה עולה בית בארצות הברית?

ישנם מספר סוגי דירות בארה"ב. או במילים אחרות ישנם מספר סוגים שונים של דירות בארצות הברית. חלקם טובים להשקעה ומחלקם כדאי להתרחק כמו מאש. לכן כדאי להכיר את הסוגים השונים של דירות.

הסוג הראשון הינה דירה בבניין בבעלות משותפת.

דירות בבניין בבעלות משותפת לרוב יכונו בארצות הברית Cooperative.

זהו סוג מיוחד של בית משותף, המאפשר בעלות משותפת על מבנה מגורים.

אני ארמוז כבר כאן כי דירות כאלו אינן טובות למשקיעים. כדאי להתרחק מהן. 

 

השקעות נדלן בארה"ב

לעיתים עדיף להשקיע בדירה מאשר בתים להשקעה בארצות הברית. לרוב מדובר בחברה בע"מ מסוג LLC (A limited liability company) אשר כל המניות בה מיועדות לבעלי הדירות בבניין (אלו יכונו stock או shares או stock certificates). המניות למעשה נותנות לבעל הדירה את הזכות לשכור ולגור בדירות שרכשו. ניתן במובן מסויים להשוות אותה לחברות 'גוש חלקה' אשר בעבר היו נפוצות בישראל. החברה היא בעלת המקרקעין והדיירים שוכרים את הדירות בתנאים מוסכמים. כאן, כמו ב- Condo הדיירים מוותרים על שליטה מוחלטת על הדירות שלהם תמורת שליטה על ניהול הבניין.

קשה לאנשים להבין את המנגנון הזה, שנראה להם קיצוני ולא מוכר. לכן ניתן לתת כמשל בניין עם 50 דירות אשר מוקם באזור פשע. משפחה אשר רוצה לגור בבניין תסכים להתפשר על הרבה מאוד ובלבד שתוכל לוודא זהות כל השכנים.

כל דייר מקבל מס' מניות אשר משקפות את הדירות, ותשלום וועד הבית ייקרא co-op board, הדומה ל condo fee. גם כאן כמו במקרה של Condo, ניתן להגביל רכישת דירות על ידי אוכלוסייה ספציפית, כגון רופאים וכו'.

היתרון כאן בניגוד ל Condo, שניתן למנוע מבעלי המניות לגור בדירות שלהם, ניתן להתנות באופן מחמיר למי מותר לגור בדירות, ניתן למכור בקלות את החלקים בדירות. כך בעלי המניות יכולים בקלות יחסית לרכוש 'מניות' בבניין, ומנגד ניתן להגביל באופן מחמיר למי מותר לגור בבניין. עד כדי כך שפעמים רבות נאלצים רוכשים פוטנציאלים רבים לעבור ראיונות משפילים אצל וועד הבית. ידועים הבניינים במנהטן אשר רשומים באופן הזה, ועל הקושי לעבור את התנאים המחמירים הנדרשים לגור שם.

החסרונות נוגעים לבעלות העקיפה של הדיירים על הדירות שלהם. וכמובן שיש קושי למכור את הזכויות בדירות, אשר מצריכות את אישור ה board. בנוסף, ייתכנו חובות לחברה עצמה, ולכן יש לבדוק בדקדקנות עניין זה לפני רכישת זכויות בדירה. 

דירה בבנין משותף

הסוג השני הינה דירה בבניין משותף כמו שנהוג בישראל. כל בעל דירה יקבל לידיו שטר אשר נוצר על ידי unit deed, אשר מעגן את הזכויות שלו בדירה וברכוש המשותף. וכמובן מפרט את חובותיו כלפי הרכוש המשותף וניהול הבית המשותף.

Condominiums – דומה לזכויות דיירים בבית משותף. יש המכנים אותו כ- horizonal property act. באשר הוא מחלק את המקרקעין לאורכו, או שמא לגובהו, במקום לפי שטח על גבי הקרקע.

הבית המשותף עצמו מכונה Condo conversion. השטר המקורי אשר יוצר את החלוקה לתתי חלקות יכונה master deed. הגוף שינהל את הבית המשותף – homeowner's association. הנהלים הפנימיים שעל פיהם יתקבלו החלטות ניהול הבית המשותף יבוצעו על ידי bylaws of the association.

זוהי דירה אשר מומלץ לרכוש אותה לצורך השקעה. גם הבנקים נותנים משכנתאות לצורך רכישת דירות מסוג condo. מסיבה זו קניית נכס בארצות הברית נוגעת פעמים רבות לרכישת דירה מסוג condo.

 

.

השקעות נדלן בארה"ב

איך קונים בית להשקעה בארצות הברית

השקעות נדל"ן בארצות הברית נוגעות למספר שלבים פשוטים. כך גם השלבים לרכישת בית בתור השקעה בנדל"ן בארה"ב פשוטים וברורים לכולם.

בית להשקעה בארצות הברית זה עסק משתלם ואפילו יכול להיות משתלם מאוד.

ראשית, המוכר מציע את הבית למכירה בתנאים אותם הוא מעלה על הכתב באופן תמציתי.

הקונה יחשב כמציע offeror, והמוכר כמקבל offeree.

קונה פוטנציאלי מעלה על הכתב 'הצעה' (binder או letter of intent) לרכישת הדירה.

אם המוכר מסכים בכתב להצעה, הצדדים נכנסים למו"מ מזורז לחתום על הסכם רכישה הנקרא, Purchase and sale contract, והידוע בראשי תיבות P & S תוך 14 יום מיום קבלת ההצעה.

אם הקונה לא הצליח לחתום על חוזה תוך 14 יום, או לחילופין הקונה חזר בו מההצעה, החוזה לא ייחתם.

באותם 14 ימים הצדדים ממשיכים לחתימה חוזה הרכישה P&S, קובעת תנאי מַתלֶה (contingencies) מצד הקונה, בדבר קבלת מימון בנקאי, בדבר בדיקת הדירה על ידי מהנדס ועוד. בדרך כלל בחתימה על החוזה ישלם הקונה 5% כדמי רצינות, אשר לא יושב במקרה שהקונה לא ישלים העסקה.

בבוסטון לדוגמא ישנם 2 סוגי חוזים מטיפוס P&S: הסוג הראשון הינו בנוסח המומלץ של MAR: Association of Realtors . הנוסח השני הוא: Greater Boston Real Estate Board (“GBREB”)

החוזה יציין כמובן את התמורה, מחיר הבית, הסכום 'על החשבון', down payment, הַיינו במועד החתימה על החוזה, ומה הסכום במועד המסירה, closing.

הצדדים יפרטו את התנאים המַתלים של החוזה, contingency. על פי רוב קבלת משכנתא ‏(בתנאים הוגנים) הינו תנאי מַתלה סטנדרטי. כמובן שהתנאי תחום בזמנים כפי שהצדדים מסכימים עליו. תנאי מַתלה נוסף שנהוג להכניס לחוזה הינו בדיקת הבית וביצוע תיקונים בהתאם לבדיקות שיערוך home inspector. מומלץ לסכם מראש בחוזה אלו סוג תיקונים יסכים המוכר לתקן, ככל שיתגלו ליקויים בבית.

על פי רוב פרק הזמן שעובר מרגע חתימת החוזה ועד למסירת החזקה היא כשלושים ימים. כמובן שזה תלוי גם בממצאים של התנאים המתלים.

סיום העסקה מכונה Closing. במועד זה מבוצעות מסירת החזקה וביצוע תשלום מלוא התמורה מכונה. נהוג כי שני הצדדים נוכחים, גם המוכר וגם הקונה. נהוג כי הפגישה מתקיימת במשרדו של המתווך או אצל עורך דין אשר מצייג את המוכר.

באותו מעמד או יום לפני כן הצדדים בודקים פיזית את הבית לוודא כי הבית נמצא במצבו כפי שהיה במועד חתימת החוזה וכי כל הרהיטים שהצדדים הסכימו שישארו בבית אכן נמצאים שם.

בפגישת ה closing הפעולה הראשונה שיבצע עורך הדין של המוכר או עורך הדין אשר מייצג את ה- title insurance, הינה בדיקה עדכנית של הרישום.

לאחר מכן הצדדים חותמים על השטרות בדבר העברת הזכויות מהמוכר לקונה ומבוצע התשלום האחרון על חשבון התמורה.

המוכר חותם על טופס לרשויות המס HUD – 1 וכן על מסמכי המשכנתא של הקונה. המתווך מעביר את הפיקדון אשר הופקד אצלו בחשבון הנאמנות לידי המוכר.

במעמד זה הקונה הופך להיות הבעלים ובעל החזקה בבית ומעתה יש ברשותו השקעה בנדל"ן בארה"ב.

העברת זכויות (real-estate transferred או conveyed) מבוצע באמצעות שטר – deed.

לסיום אסביר כי הדירה חייבת להיות רשומה בשטר באופן מדויק. בישראל רגילים לרישום באמצעות גוש/חלקה/תת חלקה. בארה"ב התיאור שונה.

לצורך תיאור מלא של הדירה, full legal description, יש צורך בתיאור הדירה.

המומחים לעניין זה הינם המודדים והשמאים, surveyors, אשר יכולים לתת תיאור בסיסי, survey sketch, של הדירה, או spot survey, אשר יתן גם גודל, מימדים של הדירה ועוד.

השקעות נדלן בארה"ב

היכן לחפש השקעה בנדל"ן בארצות הברית

קניית נכס בארצות הברית עובר לרוב דרך המתווך. כי הכלל הוא שנדל"ן בארצות הברית מחפשים באמצעות מתווך. בית להשקעה בארצות הברית וכן דירה להשקעה בארצות הברית נעשית על פי רוב בסיוע כזה או אחר של מתווך עם רישיון.

לרוב קונה לא משלם דמי תיווך ולכן אין סיבה שלא להיעזר במתווכים מקומיים. מה עוד שבניגוד לישראל, הרוב הגדול של העסקאות מתבצעות באמצעות מתווך מקרקעין.

השקעות נדל"ן בחול באופן כללי ובארצות הברית בפרט מבוצעות בסיוע מתווך מקומי. לכן כדאי להכיר את המתווך בארצות הברית שיכול לסייע בעניין השקעה בנדל"ן בארה"ב.

לכל מדינה ולכל אזור יש גוף שאחראי על הפיקוח למתווכים. בבוסטון לדוגמא הגוף האחראי מכונה,

 The Board of  Registration of Real Estate Brokers & Salespersons. או בקיצור "Real Estate Board". הגוף נוסד בשנת 1960 והוא שייך למחלקה של רישיונות לבעלי מקצוע בכלל ארה"ב.

המדינה היא שאחראית על חקיקת חוקים הנוגעים לתיווך. יחד עם זאת דיני המדינה כפופים לחוקים פדראליים. ולרוב חוקים של המדינה הינם מפורטים יותר וטכניים יותר מאשר חוקים פדרליים. ובמקרה של סתירה בין החוק המדינתי לחוק הפדרלי, גובר זה האחרון.

לקוחות שמוכרים דירה ומבקשים להעסיק מתווך, חותמים על טופס תיווך, Listing Contract או broker employment contract. באופן כללי נהוג לשלם למתווך נדלן בארה"ב באחת מארבעת האופנים הבאים.

תשלום קבוע מראש, Flat Fee Listing. לעיתים מכונה Entry Only Listing. בדרך כלל מדובר בסכום כסף צנוע על מנת שהמתווך יפרסם את הדירה ברשימת נכסים אשר רק מתווכים יכולים לפרסם בהם, MLS.

אופציה שנייה הינה תשלום דמי תיווך ללא בלעדיות, Open Listing. כאן אין חובה כי ההסכמה תיעשה בכתב. וזאת מאחר שרק הסכם תיווך בבלעדיות מחייב הסכם בכתב. בשונה מהדין הישראלי המחייב שכל חוזה תיווך ייעשה בכתב ורק מתווך שהיה הגורם היעיל מקבל עמלת דמי תיווך.

אופציה שלישית הינה סוג של בלעדיות למתווך, Exclusive Agency. אלא שבניגוד לנהוג בישראל, המתווך אינו מקבל עמלה במקרה שהמוכר הצליח באופן עצמאי למצוא קונה.

אופציה רביעית הינה חוזה תיווך בבלעדיות, Exclusive Right to Sell. כאן חותמים על טופס בלעדיות. והמתווך מקבל עמלה גם אם לא היה הגורם היעיל במכירה. ונהוג להוסיף סעיף כי במקרה שהעסקה נחתמת בסמוך לפקיעת סיום הבלעדיות, המתווך מקבל חלק מדמי התיווך, safety calause, או protection clause או extender clause.

השקעות נדלן בארה"ב

בניגוד לחוק בישראל, בארה"ב מתווך זכאי לתיווך שלו רק לאחר שהעסקה מסתיימת בהצלחה ולא במעמד חתימה על הסכם מכר. מעמד זה מכונה Settlement או Closing.

נהוג כי בהשקעות נדל"ן בארצות הברית המוכר בלבד משלם דמי תיווך בשיעור של 6% מסכום רכישת הדירה. יחד עם זאת אסור על פי חוק לקבוע מחיר קבוע ומוחלט. הצדדים רשאים להיות חופשיים לנהל מו"מ בעניין זה. ישנם חוקים רבים אשר מנסים למנוע תופעה של חוסר תחרות. וכן מנסים להילחם בתופעה של תיאום מחירים, חלוקת שליטה, התנאת שירות בשירות, ומונופולים מקומיים – The Sehrman Anti-Trust Act 1890.

רוב הבתים בבוסטון נמכרים באמצעות מתווך. אין זה מחוייב המציאות להיעזר במתווך כדי למכור את הבית. בבוסטון לדוגמא המוכר משלם בדרך כלל 5%-6% דמי תיווך. סכום נכבד ומשמעותי. לכן בהחלט ניתן למכור את הבית באופן עצמאי ללא מתווך.

מימון נדל"ן בארה"ב

קניית נכס בארצות הברית קשור בקשר אמיץ למימון.

מימון נדל"ן בארצות הברית עובר דרך דרוג אשראי.

דרוג האשראי בארה"ב הינו נושא חשוב מאוד עבור רוכשי דירות. דרוג האשראי הוא דירוג מספרי שמקבל כל לקוח בנק ואשר משקף את הסיכון של הבנקים לגבי מתן ההלוואה. הדירוג נעשה על ידי חברה חיצונית המתמחה בתחום, Fair Isaac Corporation. מספר גבוה יותר בדירוג, משקף סיכון נמוך יותר עבור הבנק. המספר נע בדרך כלל בין 300-850.

שלבי רכישת דירה באמצעות סיוע הלוואת משכנתא הם אלה. ברוב המקרים הקונה נעזר בהלוואה שמקבל מהבנק לצורך מימון רכישת הדירה. הקונה הוא הלווה, mortgagor. הבנק יכונה המלווה, Lender / mortgagee. התמורה היא שעבוד לבנק של הדירה וזכויותיה, mortgage.

לרוב הקונה פונה לבנק עוד לפני שהוא מחפש דירה, על מנת לדעת מה התקציב שלו לצורך רכישת דירה. הלקוח מקבל מהבנק אישור עקרוני להלוואה או אישור מקדים, pre-approval / pre-qualification. הבנק בודק את כושר ההחזר של הלקוח, Debt to income ratio, or DTI.

כן בודק הבנק את דרוג האשראי שלו, או תעודת זהות בנקאית שמכונה בארה"ב Credit score או FICO scor.

הלקוח מקבל אישור מקדים מהבנק למשכנתאות בו הבנק מפרט את הסכום, אחוז מימון ואת הריבית כמו גם תקופת המשכנתא. כך יודע הלקוח מה התקציב שלו לרכוש דירה. הוא מחפש וגם מוצא דירה.

הבנק שולח שמאי, appraiser להעריך את שווי הדירה לצורכי משכון, collateral.

לאחר שהבנק מרוצה מתוצאות השמאות הוא מוציא מכתב כוונות בדבר ההתחייבות מצידו לתת ללקוח משכנתא, Letter of commitment.

השקעות נדלן בארה"ב

השלב האחרון, במועד תשלום יתרת התמורה, closing, הבנק נותן את כספי ההלוואה ובתמורה מקבל שטר משכנתא, note / promissory not / mortgage note.

באותו מעמד הצדדים גם מבצעים התחשבנות הדדית, Protation. הקונה מחזיר למוכר סכומים ששילם עבור הדירה עד למועד מסירת החזקה בדירה. לא רק מיסים שמשולמים מראש, גם דמי שכירות.

הלוואת הבנק מסוג משכנתא כוללת מרכיבים רבים ומפורטים. כל תנאי המשכנתא עם חיובי הלווה כלפי הבנק, סכום ההלוואה, הריבית, תקופת ההלוואה ועוד, נקראים הסכם המשכנתא, Mortgage covenants. ההלוואה עצמה מכונה ההלוואה מכונה, IOU (I Owe You).

בישראל לעולם הקונה הוא בעל הדירה, ולבנק רשומה משכנתא על זכויות הבעלות של הקונה. אך בארה"ב ישנן שתי שיטות בדבר. שיטה אחת הינה רישום משכנתא באופן הנ"ל. שיטה זו מכונה Lien Theory State. השיטה השנייה היא רישום הבעלות על שם הבנק, עם זכויות עתידיות (equitable title) של הקונה ע"ג הדירה, Title Theory State.

ישנן פירמות אשר מתווכות בין לווים לבין בנקים, Mortgage Brokers. הם אינם נותנים את ההלוואה בעצמם אלא משמשים מעין סוכנים או מתווכים בין הלווים לבין הבנקים. בגלל גודלם ובגלל חוזקם הם מצליחים לעיתים קרובות לקבל תנאים אטרקטיביים יותר, לו היה הלקוח הולך בעצמו אל הבנק.

לוח סילוקין, Amortization table, הינה טבלה שבאמצעותה הלווה יכול להבין כל חודש כמה כסף הוא משלם עבור הריבית ומה התשלום עבור הקרן. עוד ניתן לראות בטבלה את הפיחות שיש ביתרת המשכנתא בכל חודש. בטבלה גם מצויינים סכומי המיסים (לרוב ארנונה) וביטוחים שעל הלווה לשלם חודש בחודשו. תשלומים אלו מכונים:

PITI- Principal, Interest, Taxes, and Insurance

ואם בחשיפת מידע עסקינן, אז טוב לדעת כי הבנקים מחוייבים גם לפרסם גובה הריבית בפרסומים רישמיים, כך שלקוח יכול בקלות להשוות ריביות באותו מסלול אשר מכונה, Annual Percentage Rate (APR).

תשלומים ומיסים נדל"ן בארה"ב

כמה עולה בית בארצות הברית?

התשובה נוגעת גם לנושאי מיסים. כי בכל הנוגע למיסים והוצאות כספיות הרי שאין מה להשוות את ישראל למיסים של נדלן בארה"ב. שכן בארה"ב הכל יותר זול ויותר משתלם. את זה חייב לדעת כל משקיע שמחפש קניית נכס בארצות הברית.

יחד עם זאת ישנם מספר הוצאות כספיות הנוגעות לרכישה ומכירה של נדל"ן בארצות הברית וסקור מספר סוגים של הוצאות כספיות הכרוכות בכך. באופן כללי אין מס רכישה בארה"ב.

ברוב המדינות ישנה אגרה גבוהה על מנת לבצע פומביות לזכויות הקונה בדירה. לאגרה זו כינויים רבים: Recording stamps / documentary stamps / excise tax/ revenue stamps / deed stamps/ transfer tax/ transfer stamps / conveyance stamps.

השקעות נדלן בארה"ב

לשכת רישום המקרקעין, country registry of deeds, גובה בכל מדינה אגרה בסכום שונה. בבוסטון למשל ישנה אגרה בסכום של כחצי אחוז לצורך ביצוע פומביות הרישום. הסכום מחושב ממחיר הדירה אך בהפחתה של המשכנתא. במילים אחרות לא משלמים אגרה עבור רישום כספי המשכנתא.

ישנן הוצאות נילוות לצורך קבלת משכנתא. על פי החוק (The Truth in Lending Act- TILA) הבנק מחוייב לפרט את כל העלויות הנלוות הנדרשות מהלווה כדי לקבל את ההלוואה, וזאת בהתאם ל- Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA). עלויות אלו כוללות אגרות, נקודות, וגם עמלה לחברות ברוקרים למשכנתאות. אותן חברות אף יכולות לכלול בשירות שלהן גם שמאות לדירה, בדיקה פיזית של הדירה, home inspection.

הבנק, מצד חובת הנאמנות כלפי הלקוח, bona fide- good fait, אף מחוייב לפרט עלויות משוערות של רכישת הבית מעבר למחיר התמורה. בעבר פרטים אלו היו מפורטים בטופס סטנדרטי שכונה, HUD-1, וכיום בטופס TRID וגם בטופס, Closing Statement.

עוד עניין כספי בהליך המשכנתא נוגע לנקודות. עניין חשוב זה נוגע לאפשרות של הוזלת תנאי המשכנתא מצד הריביות. ניתן לשלם לבנק כסף ובכך 'לקנות' משכנתא בריבית טובה יותר. הליך זה מכונה Points Discount Points or. נקודה שווה לאחוז אחד של יתרת כספי ההלוואה. וכך ניתן לשלם לבנק נניח סכום של 2% מיתרת ההלוואה, והבנק בתמורה ילווה את הכספים ללווה בריבית טובה יותר.

כמו בישראל כך בארה"ב ישנו תשלום דמי וועד הבית מכונה condo fee.

ועד הבית מכונה Board of Trustees, ביכולתו גם להגביל אנשים לקנות דירות בבית המשותף (למרות שההגבלה פחות מחמירה מאשר בבניינים מסוג Cooperative.

בניגוד לישראל, תשלום עבור דמי וועד אינם מחושבים לפי גודל הדירה אלא לפי שווי השוק של הדירה ביחס ליתר הדירות בבניין.

במקרה של העדר תשלום לוועד בית במשך תקופה של מעל לשישה חודשים, ניתן להטיל עיקול (אשר גובר על חובות אחרים) אשר מכונה super-priority lien ואף לגרום למכירת הדירה, נשואת החוב. מסיבה זו במכירת דירות אלו יש צורך להביא אישור של וועד הבית בדבר העדר חובות לדירה הנמכרת.

במכירת דירה יש גם לבדוק את נושא capital reserves- שהינו קרן כסף המופקד אצל וועד הבית אשר נועד לבצע תיקונים ותחזוקה. כספים אלו מופרשים מתוך תשלומי וועד הבית- special assessments.

לוועד הבית יש אף סמכות להטיל קנסות על בעלי דירות שמפרים את ההסכם / הכללים החלים על הדירות בבניין.

בעל דירה צריך לשלם שנה בשנה תשלומי ארנונה property taxes.

תשלומים אלו משולמים לרשות המוניציפלית. בארה"ב סכומים אלו עולים עשרות מונים על סכומי הארנונה בישראל והם משולמים לפי שווי הדירה ולא לפי גודלה, assessed value או tax value. בלטינית – ad valoren tax. תשלומים אלו משמשים את הרשות המוניציפלית בראש ובראשונה עבור בתי ספר, וגם עבור ניקיון ואיסוף אשפה, משטרה מקומית ועוד.

תשלומי הארנונה מחושבים לפי mills rates, כאשר כל mill הוא אחד חלקי 1,000$ משווי הנכס (1/1,000).

כמו בישראל גם בארה"ב ישנם תשלומים נוספים כגון אגרות או היטלים (special assessments). אלא שבארה"ב אין רחמים והתשלומים עלולים להיות גבוהים מאוד ואינם מותנים בקבלת היתר בנייה או מכירת הדירה. ההיטלים (levy) מוטלים על בעלי מגרשים נושקים (frontage to the betterment) על ידי הרשות המוניציפלית וגם על ידי וועדות מיוחדות (special districts).

במכירת בית בבוסטון יש צורך בתשלום אגרה, MA tax stamps. עניין זה רלוונטי במיוחד במכירת בית שהוא בלעדי לבעלים. באזור Nantucket and Dukes יש צורך בתשלום מס נוסף של 2%.

מכירת דירות מדווחת לרשויות המס, IRS, באמצעות טופס, 1099-S. בדרך כלל הדיווח נעשה על ידי הבנק למשכנתאות. באופן עקרוני 10% מהתמורה בעסקאות הנעשות על ידי מי שאינם תושבי ארה"ב מועברים לרשות מס הכנסה, IRS, בהתאם לחוק.

מיסים על ידי תושבי ארה"ב או אזרחי ארה"ב משולמים יחד עם הדוחות השנתיים. הוצאות של פחת, Depreciation, מוכרות, כפי שהוסבר לעיל (27.5 שנים לדירות מגורים). הפחת המוכר כהוצאה מהכנסה הינם רק הוצאות פסיביות של שכירות והזדקנות הבית. הוצאות אקטיביות כגון משכורות עצמית עבור 'תחזוקה' אינן מוכרות, אלא אם באמת הוא משקיע מעל 750 שעות בשנה בצורכי ניהול נכסי הנדל"ן אשר בבעלותו.

במקרה שהמוכר מתגורר בדירה, הוא יכול לחשב פחת על מרכיב הריבית של החזרי המשכנתא (עד לגובה של 750,000$) במקרה שמדובר בדירת מגורים שגר בה (במשך 5 שנים האחרונות או במשך השנתיים שלאחר מכן) ולא השכיר את הדירה. כך יכול המוכר להפחית תשלומי מס מוניציפליים וארנונה עד לתקרה מסוימת.

בנוסף, ישנו סכום אשר ניתן להעבירו ממסלול של מס שבח למסלול של מס הכנסה שולי, וזאת בהתאם לחוק Tax payer Relief Act of 1997. במקרה שמדובר במוכר רווק סך של 250,000$ ניתן להעברה ממס שבח למס ההכנסה השולי, ובמקרה שהמוכרים זוג נשוי סך של 500,000$.

ועוד בנוגע לפחת. כפי שהוסבר לעיל הפחת הינו רק עבור המבנה עצמו ולא עבור הקרקע. הקרקע איננה מתבלה. באופן כללי הקרקע מוערכת בסכום של 20% משווי הדירה.

כשדירה נמכרת על המוכר לשלם מס שבח, Capital Gains Taxes, על הרווח. מס השבח יכול להיות מחושב כעסקה מהירה, Sort term, אם המוכר החזיק בדירה פחות מ- 12 חודשים, או עסקה איטית, long term, אם מוכר קנה את הנכס והחזיק בה מעל 12 חודשים. במקרה השני מדובר בשיעור מס של עד 20% מהרווח. ובכל הנוגע לפחת הרי שיש חיוב מס של 25% על החיסכון בגין כך, Depreciation recapture tax.

באמצעות דרך שנקראת A 1031 exchange, ניתן לדחות תשלום מס השבח. דחייה זו נקראת גם 'like kind'. מדובר ברכישה של דירה אחרת תוך שישה חודשים ממכירת הדירה הנמכרת. במילים אחרות מדובר בהחלפת דירות תוך שישה חודשים. ובמקרה שהדירה החדשה יקרה פחות מהדירה הנמכרת, ישלם הנישום מס על החלק היחסי, boot.

במקרה שהבית לא מחובר למערכת הביוב המרכזי (ויש רבים כאלו) יש צורך בבדיקה שנקראת title V. עלות הבדיקה הינה בסך של כ- 800$ לצורך בדיקת בור ניקוז, septic tank.

אישור הבדיקה של title V, תקפה למשך שנתיים. ובמקרים חריגים לשלוש שנים, אם הבעלים שואב את הביוב לכל הפחות פעם בשנה.

חובת המוכר להכין שטרות ולבצע את רישום העברת הזכויות בלשכת הרישום המקומית לצורך העברת הבעלות, deed preparation, העלות עומדת על כ- 150$.

המטרה של, title insurance, הינה להגן ולגשר מפני סיכונים שיכולים להתקיים בפגמים בהיקף הזכויות בבית. מדובר בפגמים אשר אינם ידועים לצדדים המעורבים בעסקה ואשר לא יכלו לגלותם בבדיקה סבירה. הפגמים כוללים אף מקרים של הונאה פלילית. עלות התשלום עבור הפוליסה בדרך כלל מוטלת על הקונה. למרות שעניין זה נתון למו"מ ואין מניעה שהמוכר ישלם עבורה.

תשואות נדל"ן בארצות הברית

כאשר אנחנו רוצים להבין לעומק כמה עולה בית בארצות הברית אנחנו צריכים לבדוק מה תשואות הנדל"ן בארצות הברית. התשואות מתחלקות למספר רב קטגוריות. בארה"ב ישנם מספר כמעט אין סופי של אפשרויות כיצד להשקיע כסף בנדל"ן. זאת בניגוד חריף לאפשרויות הקיימות בישראל.

אחת הסיבות המרכזיות לריבוי אפשרויות ההשקאה והתשואות בארה"ב לעומת ישראל נוגעת למיסים. בישראל ישנם מיסים גבוהים וייעודיים על כל 'עסקה במקרקעין'. הוראה זו מפחיתה בצורה דרמטית את אפשרויות להשקעה בנדל"ן. בעוד שבארה"ב המיסים הנוגעים לתשואות נדל"ן נוגעות למיסים שוטפים, בהתאם לתשואה ובהתאם לרווח.

בארצות הברית מקובל לחשב את תשואות הנדל"ן במספר דרכים. אפשר לחשב את התשואה כהחזר על ההשקעה return on the investment אשר באופן לא מפתיע מקבילה לריבית.

אפשרות נוספת הינה גישת היוון ההכנסות או הגישה הכלכלית the income approach או capitalized income approach אשר מתבססת על הכנסות מדמי שכירות. השיטה מבוססת על היוון הרווח התפעולי (לפני מס) שמפיק הנכס מדמי-שכירות.

עקרון נוסף שכדאי להכיר. עקרון ה agents of production- אשר מייחס הנאה שניתן לכמת בכסף ובנוסף הנאה שלא ניתן לכמת בכסף מנדל"ן. או במילים אחרות שירותים amenities שהנדל"ן יודע לספק אשר מוחשיים tangible amenities ואשר אינם מוחשיים intangible amenities.

בעולם המושגים של כלכלה שניהם יחד נחשבים כתשואה returns מההשקעה בנדל"ן.

מחירי נדל"ן בארצות הברית

זר יתקשה להבין את מה שקורה בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. כי בארצות הברית למחירי הנדל"ן אין תחתית וגם אין גג. פשוט כך.

אני נשאר אין ספור פעמים כמה עולה בית בארצות הברית? אנשים זאת אנשים סקרנים לדעת מהם מחירי הנדל"ן בארצות הברית. אז על מנת לקבל מושג כללי אספר כי לפי מה שהצלחתי ללמוד הרי שמחיר הבית הממוצע הינו כ 400,000$. מתוך זה המשכנתאות בארצות הברית הינם כשליש משווי הבית.

בבוסטון ובוושינגטון מחיר בית עולים יותר מ 500,000$, בסן דיאגו יכול להגיע גם ל 900,000$

אז לסכום, לאלו ששואלים כמה עולה בית בארצות הברית דומה לשאלה כמה עולה רכב. יש אין סוף אפשרויות ואין סוף מחירים. אבל מחינה סטטיסטיקת ניתן לקבל נתונים כפי שציינתי.

השקעת נדל"ן בניו יורק

כולם יודעים שמדינת ניו יורק הינה אחת המדינות החזקות בארצות הברית מצד הכלכלה.

העיר ניו יורק (מנהטן) זהו הלב הפועם הכלכלי של מדינת ניו יורק.

כך מחירי הבתים בעיר ניו יורק זינקו והגיעו לחציוני של מעל 750,000$.

וכן מחיר ממוצע של מ"ר יכול להגיע לכדי סכום של מעל ל 15,000$ באזורים הנורמליים של העיר.

השקעות נדלן בארה"ב

השקעות נדל"ן במיאמי

השקעות נדלן בארה"ב

העיר מיאמי ומדינת פלורידה בכלל קבלו בוסט מטורף מאז תחילת הקורונה.

המחירים הכפילו ואפילו שילשו את עצמם מאז הקורונה.

נדמה שכל האמריקאים נוהרים למיאמי בגלל שילוב של מספר סיבות.

  • ראשית במדינת פלורידה אין מס מדינתי. זהו חיסכון משמעותי לכל העשירים.
  • שנית מזג האויר מאפשר החמים מאפשר לאנשים לשהות בחוץ למרות מגבלות הקורונה.
  • שלישית בגלל העדר הגבלות מצד הרשויות בכל הנוגע לקורונה.

מבחינת מחירי הנדלן הרי שמיאמי ביץ' זה הסנטר וככל שמתרחקים ממנו מחירי הנדל"ן יורדים.

לדעתי בסוף 2021 יהיה נכון לומר כי בעיר מיאמי מחיר ממוצע של בית הינו בסכום 500,000$. אלא שהבתים במיאמי מאמירים.

השקעות נדל"ן בבוסטון

בוסטון הינה אחת הערים האטרקטיביות ביותר להשקעת נדל"ן בארצות הברית. מבחינת יוקר מחיה בוסטון מדורגת כאחת היקרות בארה”ב.

התמ”ג (תוצר מקומי גולמי) של בוסטון הינו כמעט חצי מיליון דולר לשנה והיא מדורגת בעשיריה הפותחת של כלכלת ארה”ב. בוסטון גבוהה בכ 80% מהממוצע בארה”ב.

בגלל ריבוי של אוניברסיטאות מהטובות בעולם, בתי חולים הטובים בעולם, בגלל מרכזי ביוטק והייטק, קל מאוד להשכיר בתים בבוסטון. זו הסיבה שאני נמשך להשקעות נדל"ן בבוסטון.

השקעות נדלן בארה"ב