סימנים להתחדשות השכונות

ישנם סימנים למחזוריות בשכונות, signs of transition, בכל הנוגע לארבעת צעדי המחזוריות. בשלב הראשון השכונה נבנית. עדות לכך אנחנו רואים בריבוי הנכסים למכירה. במשך הזמן הבתים הפנויים למכירה הולכים ומתמעטים. במעבר מהשלב השני לשלישי רואים מספר רב של בתים או בניינים אשר נדרשים לשמור על תחזוקה. כך גם ניתן לראות עיבוי של האוכלוסייה, density of use, היינו ציפוף של אותה בנייה קיימת. כך גם ניתן לראות פה ושם שיפוצים נרחבים או אפילו בנייה מחדש.
אך כאשר ההריסה של הבנייה הקיימת מתרחשת ובונים פרויקטים רבים חדשים אז כבר מדובר במעבר משלב השלישי לשלב הרביעי. או אפילו מהשלב הרביעי לשלב הראשון. כאשר אנחנו עדים לשינוי תוכניות המתאר, שינוי היעוד ושינוי השימוש, land use changes – זוהי הוכחה למעבר מהשלב הרביעי לשלב הראשון.
חשיבות קבלת מידע על השכונה
למדנו על מאפייני השכונה ולמדנו על מחזוריות השכונה. כעת צריך להבין מדוע אלו חשובים לשמאי כשהוא מגיע לשום בית ספציפי. הסיבה לצורך במחזוריות השכונה נובעת מהיות הבית חלק מהשכונה. השמאי צריך להחליט מה 'אזור ההשפעה הגאוגרפי', geographic influence, המיידי על הבית.
לא חשוב היכן הבית הנישום נמצא, תמיד השמאי יחפש נתונים על האזורים הסמוכים לבית. זה ישפיע על קבלת ההחלטה מה השימוש היעיל והאופטימלי של הבית, highest and best use. כי לעיתים ישנם שימושים רבים שאפשר לעשות בבית אך רק אחד מהם עונה על ההגדרה כשימוש היעיל והטוב ביותר לבית.
השכונה או האזורים הסמוכים לבית הנישום גם ישפיעו על השמאי בבואו להחליט אלו ערכים לתת לעסקאות האחרות שבוצעו בשכונה. לדוגמא אם השמאי יחליט כי הבית הנישום נמצא במיקום הטוב ביותר בשכונה אז עסקאות שבוצעו בשולי השכונה, יקבלו ערך נמוך יותר.
או דוגמא חשובה אחרת. אם הבתים הסמוכים בעלי מרתף או נניח חניה פרטית, אז זה מעין 'סטנדרט', ובית בלי מרתף עלול להיחשב כפגום ויהיה בעל ערך נמוך יותר.
כפי שציינתי לעיל איסוף הנתונים הרלוונטיים והנכונים בשכונה הוא לב ליבו של השמאות, היא משפיעה באופן מהותי על תוצאות השמאות וגם קשה ליישום.