בנוגע לסוג הראשון והרווח של שוכרים אנחנו מדברים על שוכר: tenancies for years. מדובר בשוכר במקרקעין אשר כוללים את שלושת הרכיבים הבאים: היווצרות השכירות, תקופה קצובה של השכירות וכמובן סיום השכירות.
כאמור ישנו צורך כי תקופת השכירות תהיה קצובה, fixed period of time. בדרך כלל אנחנו מדברים על תקופה של שנה או יותר. מה שחשוב בעניין הזה – כי בדרך כלל אין צורך בהודעה או פעולה של אחד הצדדים (השוכר או המשכיר) וכי תקופת השכירות תסתיים בסוף תקופת השכירות כפי שקבוע בהסכם השכירות באופן אוטומטי.
עם זאת במקרה שההסכם פוקע בגלל הפרת חוזה השכירות מצד השוכר, הרי שלמשכיר זכות המכוּנה, right of entry. כאשר יש בסעיף אופציה לשוכר או אפילו למשכיר לסיים את תקופת השכירות הרי שזכות זו מכוּנה: surrender.
כאן צריך לחזור ולהזכיר כי זכות כזו של השוכר הינה בבחינת fee simple determinable. או: condition subsequent.
לרוב היווצרות יחסי שכירות ב- fixed period time, ייעשה בהסכם בכתב. זאת לאור התנאים שמציב החוק בכל הנוגע ל- the statute of frauds.
חשוב לדעת כי ישנן מדינות אשר מגבילות את תקופת השכירות (נניח 51 שנה לחקלאות ו 99 שנה למבנים) כך שאם תקופת השכירות, או האופציות בתקופת השכירות, חורגות מהתקופה המקסימלית – הרי שחוזה השכירות בטל מעיקרו.
עו"ד אהרן וולק
נדל"ן בארה"ב
