בעלות חלקית במקרקעין

זכויות במקרקעין בדרך כלל עוברות ממעביר הזכויות, או המוכר, לידי הנעבר, בדרך כלל הקונה, באמצעות שטר deed. כאשר לבעלי מקרקעין יש בעלות, היינו זכות מוחלטת במקרקעין fee simple, אך הוא מעביר רק חלק מהזכויות לנעבר, אז נוצרת העברת זכויות חלקית במקרקעין.
יש אפשרויות רבות להעברת זכות חלקית במקרקעין ולהלן נעבור על חלק מהם:
זכויות המועברות בעקבות שכירות: interests created by a lease . במקרה כזה הזכויות של הבעלים, lessor’s interest, במקרקעין מכונות: leased fee. הזכויות של השוכרים, tenant’s interest, בקרקע מכונים: leaserhold. הזכויות של שוכר משנה מכונות: sub – leasehold. וכמובן שהזכויות של השוכר והמשכיר יחד משלימים לכדי מלוא הזכויות במקרקעין, Fee simple interest.
בעלים שמעביר זכויות לדיירות מוגנת, היינו לאדם שיגור שם כל חייו מכוּנה: life estate.
המונח: undivided interest in commonly held property, הינו מצב שבו מספר בעלי זכויות במקרקעין הם שותפים במושע היינו ביחד.
לאלו שמכירים את המונח 'מושע' או 'מושעא' מהדין הישראלי אסביר כי משמעה של המילה 'מושעא' הינו בפשטות 'שותפות'. על פי החוק הישראלי מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.
לדוגמה בעל ואישה אשר לכל אחד מהם מחצית מהזכויות בדירה. לכל אחד מהם מחצית מכל גרגיר וגרגיר שבדירה. החלוקה איננה פיזית כי לבעל יש בעלות בלעדית נניח על שני חדרים ושירותים, ולאישה בעלות בלעדית על שני חדרי שינה ושירותים, אך לשניהם בעלות משותפת על כל חלק מהדירה.
הקלה – Easement, הינו מצב שבו מישהו מקבל זכות לבצע שימוש ספציפי במקרקעין של האחר. נניח, לעבור בקרקע של האחר על מנת להגיע לפתח ביתו.
משכנתא בקרקע, mortgaged property, הינו מצב שבו הזכויות במקרקעין כפופות למשכנתא שנוצרה בשטר משכנתא, על גבי המקרקעין.
הדין האמריקאי מכיר בהרבה מאוד אפשרויות של זכויות במקרקעין. הרבה יותר מהדין הישראלי. זה נובע ממספר סיבות, וברמה הפרקטית זה נובע לדעתי מהשוני הדרמטי במיסי מקרקעין בין ישראל לארצות הברית. לא ארחיב בעניין הזה. אך אסביר כי ניתן לחלק את הזכויות בנכס מסוים לאורך או לרוחב, ובמילים אחרות לפי משך התקופה או לפי היקף הזכויות. או וריאציה של שניהם. אך תמיד התוצאה תהיה שכל סוגי המרכיבים של הזכויות בגין נכס מסוים שווים ל- 100%. היינו, fee simple interest.
דרך נוספת לחלק את הבעלות הינה באמצעות life estate , והחלק הנותר remainder estate. בדרך כלל מדובר בבית של דייר מוגן. לבעל זכויות, life estate, ישנה הזכות לגור בבית כל ימי חייו ללא שכירות. אך עליו לתחזק את הבית ולשמור עליו. לאחר מותו הזכויות בבית חוזרות לבעליו הקודם של הבית או לאדם אחר, ואלו מכונים: remainder estate.