מהו שוֹוי שוק

שמאים נדרשים להתייחס למושג המכוּנה 'שוֹוי שוק', market value.
ראשית נתייחס להגדרה של שוק ללא פגמים, או שמא שוק תאורתי, perfect market או perfectly competitive market. השוק המושלם ללא פגמים עונה על הקריטריונים הבאים:
ישנם רוכשים ומוכרים רבים.
כולם בעלי ידע וללא מגבלות.
כל המוצרים דומים ובני סחר.
הסחורה עצמה היא רווחת ולא יקרה במיוחד ורגילה להיסחר.
ולסיום, אין פיקוח או רגולציה מצד הריבון, היינו הממשלה והממונים.
דוגמא טובה לשוק שהוא כמעט מושלם הינו שוק המניות. למעשה זה כל הרעיון של שוק המניות – בהיותו נגיש, סחיר, לא יקר ועוד. וזו בדיוק הסיבה לתנודתיות של שוק המניות באשר הוא בתנועה מתמדת באמצעות המון סוחרים.
מנגד ישנם שווקים ייחודיים אשר יכונו, impercect arket. לדוגמא סחר היהלומים, שוק התרופות, אדריכלות פנים למסעדות. כולם דוגמאות לשווקים בעל ייחודיות אשר אינם עונים להגדרה של perfect market.
שוק הנדלן, real estate market, הוא דוגמא לשוק לא מושלם, imperfect markets. אם נסתכל על ההגדות לעיל נבין שלמרות שמבחוץ לעתים הוא נראה כבעל 'מחירון' ואחידות הרי שהוא בהחלט שוק לא מושלם.
בכל זמן נתון אין הרבה קונים ומוכרים של בתים זהים.
הצדדים אינם בעלי ידע נרחב, בגלל שנדלן הינו תחום מסובך.
הבתים יקרים.
יש רגולציה גבוהה יחסית מצד השילטון. וכן הלאה.
וזו בדיוק הסיבה שמצד אחד אין תנודתיות גבוהה במחירי הבתים אך מנגד ניתן לראות עסקאות אשר גבוהות או נמוכות מהסטנדרט, מהתקן, מהמחירון או מחיר השוק.