הכנסה לעומת שווי

בואו נברר את ההבדל שבין הכנסה, income, לבין ערך, או שווי, value.
תועלת, utility, הינה אחד המאפיינים של שווי. מוצר ללא תועלת הינה מוצר ללא שווי. מצד שני ככל שהתועלת גוברת או גבוהה יותר כך השוֹוי שלו גדל.
בנושא נדל"ן ההכנסה משכירות הינה התועלת. אך מהי הכנסה income? ההכנסה משכירות יכולה להיות מוגדרת כהכנסה שנתית שהנדל"ן מייצר, the annual money received. או ההכנסה נטו של שכירות, net rent. חשוב לציין שההכנסה נטו איננה נוגעת כמובן לענייני מיסוי. כי בכל הנוגע למס כל אחד משלם לפי חלקו ואין זה נוגע להכנסות.
מהו שוֹוי או ערך? לפי התפיסה הכלכלית שוֹוי הינו השוֹוי הנוכחי או העכשווי של יתרונות עתידיים, present worth of future benefits. בנוגע לנכסים מניבים, היינו דירות שנרכשות להשכרה. אפשר גם להגדיר ערך או שוֹוי כיחס שבין הכנסה נטו שמייצר הנכס מחושב לפי אחוז מההשקעה או בערכים כספיים מוחלטים.
ההגדרות פשוטות ומבחינה חשבונאית קל להסביר אותן. נניח ששוֹוי דירה הינו 400,000$, והיא מניבה דמי שכירות שנתיים של 20,000$. היינו 5% שנתי. ברור שאם יש לנו שני אלמנטים אפשר לחשב את האלמנט השלישי. אם יש את דמי השכירות ואת השוֹוי אז אפשר לחשב את האחוז השנתי. אם יש את האחוז השנתי ואת הסכום אז אפשר לחשב את שוֹוי הדירה.
החישוב הזה מכוּנה 'היווּן', income capitalization formula. היוון משמעותו המרת הכנסה לשווי.