תוכן עניינים
סוגים של הכנסות מבית
במה שונה שמאות על פי גישת ההכנסה, the income approach, משתי הגישות האחרות? כל רכישת נדל"ן יכולה להתבצע למטרות השקעה. …
המוטיבציה והיתרונות של רכישת נדל"ן
בני אדם רוכשים נדל"ן לצורכי הכנסה מסיבות שונות. יש אלו שרואים בכך סוג של קופת חיסכון ליום סגריר. יש שרוכשים …
רווח מוחשי ולא מוחשי
את התועלת מנדל"ן לצורכי השקעה נהוג לחלק לשני סוגים: תועלת מוחשית, tangible benefit ותועלת לא מוחשית, intangible benefit בעולם השמאות …
הכנסה לעומת שווי
בואו נברר את ההבדל שבין הכנסה, income, לבין ערך, או שווי, value. תועלת, utility, הינה אחד המאפיינים של שווי. מוצר …
שיטות לגישת ההכנסה
כשמטרת רכישת נדל"ן הינה לצורך הכנסה שוטפת השמאים מתבססים על נתונים אלו או לכל הפחות מאוד מתחשבים בהם. כעת נבדוק …
GIM
ישנה שיטה של חישוב שוֹוי שמכוּנה GIM, אותה הזכרנו. זוהי שיטה פופולרית לחישוב היוון של נכס. זאת מאחר שקל להסביר …
חישוב הכנסה ברוטו והכנסה לפי השטח
הצעד הראשון לחישוב ההכנסה לפי גישת ההכנסה הינו לחשב את ההכנסה ברוטו gross income. זה יוביל אותנו להבין את הפוטנציאל …
שכירות לפי החוזה או לפי מצב השוק
בביצוע שמאות לנכס מסוים צריך להתייחס להסכמי שכירות שבין בעל הנכס לבין השוכרים הנוכחיים. שהרי בעל הנכס כפוף לאותם הסכמים. …
הגדרת שכירות לפי שוֹוי שוק
דמי שכירות לפי שוֹוי שוק, market rent, מוגדר כהכנסה מהנכס לפי השוק החופשי במועד ביצוע השמאות. ההכנסה הפוטנציאלית של השכירות, …
הבנת סוגי הסכמי השכירות
באופן טכני הסכמי השכירות, contract rent, מתייחס לשכירות שמשולם בפועל בהתאם להסכמי שכירות קיימים. השמאי צריך להבין את הסוגים הבסיסיים …
בחירת המועד עבור חישוב הכנסה ברוטו
על מנת לבחור את המועד הרלוונטי עבור חישוב הכנסה ברוטו, time period for the gross income estimate, יש להחליט על …
כיצד לחשב את ההכנסות ברוטו
הכלל הוא שככל שיש יודע מידע ונתונים, כך השמאות תהיה מדויקת יותר. זה נכון באופן כללי וכך גם בנוגע להכנסות …
EGI
הכנסה משכירות המכוּנה: EGI היינו, Effective Gross Income, מוגדר כשוֹוי שוק של הכנסות מינוס תקופות שנכס ריק, market income minus …
חישוב הוצאות
לאחר שחישבנו את ההכנסות מהנכס עלינו לחשב את ההוצאות ולהפחית אותם מההכנסות. ההוצאות של בעל הנכס והיחס שבין ההכנסות להוצאות, …
עתודה לתיקוני בלאי
במשך השנים כל נכס מתיישן. ניתן לצפות מראש אלו תיקונים יידרשו לצורך תחזוקה שוטפת של הנכס. מאחר שמדובר בסכומים גבוהים …
היחס שבין ההכנסות להוצאות
היחס שבין ההכנסות להוצאות, income and expense ratios, נוגע ליחס שבין כלל ההכנסות לבין ההוצאות בשלל הקטגוריות עליהם דיברנו. אותו …
ההכנסות לפי דוח השמאות
לעיתים השמאי יציין בשמאות את ההוצאות הצפויות, operating statement, לפי המצב הנוכחי, אך מותאם למצב בשוק. השמאי יתקן באופן רעיוני …