המדריך לשמאות נדל"ן בארה"ב

דיני הקניין בארצות הברית נבדלים מדיני הקניין בישראל. המונח: Estate in land, הינו זכות במקרקעין מסוג: possessory interests. כאשר אותן …

נפתח בסיווג ואבחון של הזכויות הקיימות במקרקעין, present possessory estates.

הזכות הראשונה שנעסוק בה הינה fee simple absolute. זוהי הזכות הגדולה והמוכרת ביותר בחוק. לבעל הזכויות יש full possessory rights, …

לאחר שעברנו על הזכות הקניינית הקיימת, נעסוק בזכויות קנייניות נוכחיות, אלא אם יוחלט על סיום הזכות – defeasible fees. מדובר …

זכות קניינית קיימת אשר מוגבלת בזכויות הינה לדוגמא fee simple determinable. היא מכוּנה גם: determinable fee. זכות זו מופסקת באופן …

כאשר מעניק זכות הקניין מחזיק ברשותו את הכוח, או האפשרות, לסיים את ההתקשרות ולקבל לידיו חזרה את הקניין, הרי שהוא …

מעביר הזכויות יכול לקבוע צד ג', אשר הזכויות יועברו אליו באם יתקיים תנאי. צד ג' יכונה: correlative future interest in …

במקרה של העברת הקניין בהקשר של נישואין הרי שיש לחלק בין שני מקרים שונים. במקרה הראשון המדובר בסוג של הענקה. …

אדם יכול להעביר זכות קניינית לאדם אחר לכל חייו (של מקבל הזכות) – Life Estate. במקרה כזה מעביר הזכות יכונה: …

על מקבל זכות, life estate, לשמור על תקינות המקרקעין אשר ברשותו. כך גם הוא צריך לשמור על המקרקעין מפני פגעי …

ישנם מספר תנאים על מנת שאדם יוכר כ- Indefeasibly vested remainder. ראשית, עליו להיות קיים באותו מועד. בנוסף, כפי שראינו …

אך כאשר A מעביר ל B את הבית, ולאחר מותו של B בחלוקה שווה לכל ילדיו שייוולדו לו – הרי …

כאשר מקבל הזכות כפוף לתנאי מתלה, הוא יחשב כ- Contingent Remainder. כאשר בחוזה כתוב במפורש כי A מעביר הזכויות בבית …

כאשר זכות קניינית מועברת מ- A לידי B בתנאים מגבילים הרי שמקבל הזכות יוגדר כמי שיש לו זכויות. או: remainder, …

בכל הנוגע ל- executory יתכנו מספר מקרים שונים. כך למשל shifting executory interest נוצר כאשר מקבל הזכות כפוף לזכויות צד …

כאשר יש 'רווח' או פער של זמן בין העברת הזכויות בבית מאחד לשני, הרי שלשני יש זכות בבית שתכונה: springing …

נאמנות trust נוצרת כאשר הנאמן, trustee, מחזיק בנכס לטובת נהנה או נהנים, beneficiaries. כאשר אנחנו מדברים על trust כדאי שנבדיל …

ה- trustee הוא הנאמן שמחזיק ברישום של המקרקעין, אך פועל על פי הנחיות ה- settlor אשר יצר את הנאמנות. לנאמן …

הנהנה או הנהנים, beneficiaries, הינם אלו שנהנים מהנאמנות. עליהם להיות נוכחים בתקופה שנקבעה ב- rule against perpetuities. הנהנה יכול להתכחש …

כאן המקום לציין כי rule against perpetuities הינו עקרון אשר ימנע מהנאמן לשלוט בנכס נשוא הנאמנות לנצח, או 21 שנה …

הנאמנות יכולה להיווצר בעל פה, אך על פי עקרון ה- statute of frauds עליו להיות בכתב בכל הנוגע למקרקעין. נאמנות …

בנוגע לנאמנות פרטית הרי שישנה אפשרות לנאמנות למען מטרה או קבוצת אנשים מוגדרת. נאמנות כזו תכונה: charitable trusts.

ישנן זכויות במקרקעין שאינן זכויות קנייניות, nonpossessory interests. זכויות אלו הינן זכויות לשימוש במקרקעין הזולת, use land possessed by someone …

לבעל זכויות 'הקלה', easements , יש זכות שימוש בחלק מהמקרקעין של הזולת. בעל זכות ההקלה מכוּנה 'הנהנה'. השימוש של הנהנה …

יש מספר סוגים של הקלה, easements, ולהלן נעבור על מספר סוגים: Affirmative easements : מדובר בזכויות חיובית או אקטיבית של …

הכלל הוא: benefit attached to possession. היינו כי כל מי שרוכש את הנכס הנהנה הופך גם הוא לבעל זכות, easement. …

לעיתים הקלה ניתנת עבור מישהו שכלל איננו בעל מקרקעין. כך למשל הקלה לחברה B להנחת צנרת מים מתחת למגרש A …

הדרך הרגישה ליצור הקלה הינה באמצעות אחת מהדרכים הבאות: בגלל שהקלה הינה 'זכות במקרקעין', interest in land, אז חלים הכללים …

בכל הנוגע להקלה easement ישנן מספר דרכים שבהן הבעלים של הבית הכפוף להקלה יודע על היות הבית כפוף להקלה: באמצעות …

בין משפט מוסמך להתערב בסכסוך שבין הצדדים בכל הנוגע להקלה. הקלה שנוצרת באופן הזה מכוּנה: scope. הקו המנחה של בית …

הקלה יכולה לפקוע או להסתיים במספר אופנים שונים. כמובן שאם הצדדים קבעו מראש כי ההקלה תסתיים במועד כזה או אחר …

מקרה מעניין הינו כאשר בעל זכות הנהנה מבצע פעולה שברור שיש בה לבטל את ההקלה. נניח בניית בית בשביל נשוא …

כפי שהקלה יכולה להתקיים בדרך של חזקה (בדרך כלל 20 שנה) כך הקלה יכולה להסתיים בדרך של חזקה. גם כאן …

במקרה שהקלה נוצר בגלל צורך ספציפי, necessity, אז ההקלה מתבטלת ברקע שהצורך מתבטל. למשל אם ל B אין גישה למגרש …

רישיון, licenses , דומה להקלה. מדובר מתן אישור או היתר ספציפי לאדם לבצע פעולות במגרש של אחר. בעל רשות הרישיון …

זכות הדומה לזכות רישיון הינה זכות המכוּנה: profit. כאן מדובר במתן רשות של בעל מקרקעין לבצע פעולות כריה, כריתת עצים …

nature of leasehold שכירות במקרקעין מכוּנה: leasehold in an estate in land. לשוכר, tenant, ישנן זכויות להחזיק במקרקעין. בעוד לבעלים, …

ישנם ארבעה סוגים של שוכרים במקרקעין ואלו הם: tenancies for years, periodic tenancies, tenancies at will, and tenancies at sufferance. …

בנוגע לסוג הראשון והרווח של שוכרים אנחנו מדברים על שוכר: tenancies for years. מדובר בשוכר במקרקעין אשר כוללים את שלושת …

הסוג השני של שכירות הינו Periodic tenancies. כאן מדובר בהסכם שכירות למשך תקופה קצרה, נניח מספר שבועות או חודשים, אשר …

כאשר שוכר מחזיק במקרקעין לאחר שפוקע או מסתיים תקופת השכירות הוא יכונה: tenancies at sufferance . או: occupancy at sufferance. …

כאשר השוכר מחזיק במקרקעין בניגוד לדין, המשכיר יכול לפעול בשני אופנים. באמצעות: The old over doctrine. אפשרות אחת הינה הליך …

כאשר שוכר מחזיק במקרקעין בניגוד להסכם השכירות על השוכר לפנות לבתי המשפט לצורך פינוי, eviction. ישנן רשויות אשר יאסרו למשכיר …

חוזה שכירות, lease, הינו חוזה בכתב אשר מאגד את התחייבויות המשכיר והשוכר בנוגע לנכס מקרקעין. על פי המשפט המקובל, common …

URLTA Uniform Residential Landlord and Tenant Act כל מי שמשכיר או שוכר בית בארצות הברית כדאי שיכיר את החוק הפדרלי …

בכל הנוגע לביצוע תיקונים ואחזקת הבית על ידי השוכר, הרי שהחוקים דומים ל- life estate. להלן אפרטם. השוכר כמובן שאיננו …

כמובן ששוכר איננו רשאי לבצע שינויים בקונסטרוקציה של הבית. השוכר חייב להחזיר את הבית באופן שקיבל אותו לידיו. יחד עם …

בכל הנוגע לבתי מגורים ישנן הוראות מחייבות בכל הנוגע לחיובי המשכיר לבצע תיקונים במושכר. כל אלו תחת הכללים של implied …

שוכר חייב בדמי שכירות. על פי דין דמי השכירות מחויבים בסוף תקופת השכירות. זה נוגד את הפרקטיקה, כי כמובן בחוזי …

נהוג כי שוכר מפקיד פיקדון, deposit, אצל המשכיר כחלק מהביטחונות להבטיח תשלום דמי השכירות. כאשר הפיקדון מוגדר כ- security deposit …

במקרה שהשוכר מפר את הסכם השכירות הרי שיש למשכיר מספר אופציות לפעול. בדרך כלל מדובר באי תשלום דמי שכירות. כאן …

בעבר ההלכה המחייבת של בית משפט הייתה כי אין למשכיר חובות לתקן או לתחזק את המושכר היינו את הבית. אך …

למשכיר החובה למסור את החזקה בבית לידי השוכר. כך בהתאם לחוקי רוב המדינות בארצות הברית. המסירה כמובן מתבצעת בתחילת תקופת …

ה- covenant of quiet enjoyment, מחייב את המשכיר לאפשר לשוכר ליהנות מהבית. למשכיר אסור להפריע לשלוות השוכר. חובה זו כוללת …

ישנם שלושה סוגים של פינוי המושכר: הסוג הראשון הינו: actual eviction, כאשר השוכר נאלץ לפנות לחלוטין את הבית. אם על …

מגמה גוברת בבתי המשפט להכיר בחובותיו של המשכיר למסור לשוכר בית שמתאים לתקן המקומי, warranty of habitability. לכן, בית בלי …

שוכר עשוי להתלונן לרשויות בגין היות הבית נוגד את התקנים המקומיים. בכך הוא עשוי להרוויח פעמיים. בכך שהוא ישאף להפחית …

ה- civil rights act איננו מאפשר להפלות בין שוכרים. נקודה. אומנם ישנם מספר סייגים במקרים חריגים אך זהו הכלל. והיוצאים …

העברת זכויות על ידי המשכיר משכיר על פי רוב יכול להעביר את זכויות בבית ללא הסכמת השוכר. במילים אחרות בעל …

על פי החוק שוכר יכול להעביר זכויותיו לצד ג'. היינו למישהו אחר. אלא אם חוזה השכירות איננו מאפשר לעשות כן …

חשוב להבחין בין שני המקרים וחשוב להבין כי לא כותרת המסמך או החוזה הוא הקובע אלא המהות של ביצוע הפעולה. …

עניין ההגדות חשוב מצד המשכיר כמובן במקרה שהמחזיק בבית מפר את הוראות הסכם השכירות. בעל הבית צריך להבין ולדעת כנגד …

אחריות נזיקין של בעל הדירה בעבר קבע בית המשפט כי הבעלים איננו אחראי על שלמות ובטיחות הבית. אך ישנם מספר …

בזמן מסירת החזקה בבית לידי השוכר, על המשכיר להצהיר ולדווח לשוכר על הליקויים בטיחותיים שבבית. בכל הנוגע לליקויים נסתרים, concealed …

כאן אנחנו מגיעים לנקודה החשובה ביותר. הזכרתי במקום אחר כי הבית חייב לעמוד בתקן housing code. במקרה שהשוכר או אפילו …

בעל הבית נותר אחראי על השטחים המשותפים אשל ממשיכים להיות בשליטתו. מעלית, מבואה לבניין וכו'. על בעל הבית לבצע טיפול …

הכלל הוא שבעל הבית נותר חייב כלפי ליקויים בשטחים המשותפים אם התקיימו הכללים הבאים במצטבר: בעל הבית ידע או היה …

כאשר בעל הבית מבצע תיקון רשלני של הליקוי, negligent repairs, הוא חייב כלפי צד ג' ואף כלפי השוכר שנפגע כתוצאה …

הבית מורכב ממטלטלין או מקרקעין. החלוקה חשובה כפי שנראה להלן. חפץ, מתקן, פריט דומם, מטלטלין היינו: chattel, או: annexation, יכול …

כאשר אנחנו דנים בנושא מטלטלין אשר נהפכים למקרקעין חשוב להחליט מראש האם אותו חפץ הוכנס לבית על ידי הבעלים, common …

כאשר הבית מושכר, הפסיקה של בית המשפט קובעת כי הולכים אחר כוונתו הסובייקטיבית של מי שהתקין את המטלטלין – objective …

נהוג כי הסכם מפורש שבין הצדדים יגבר על המבחנים האמורים לעיל. כך גם התנהגות הצדדים גם היא גוברת על המבחן. …

הכלל הוא כי פריט אשר מחובר לקונסטרוקציה של הבית חיבור של קבע, incorporated into structure, הוא חלק מהבית היינו הופך …

הכלל הוא כי: covenants run with the land. היינו כי בשטרות real covenant ישנה התחייבות לבצע פעולה או להימנע מביצוע …

ישנם מספר תנאים על מנת שההתחייבויות האמורות בשטר ימשיכו לחול על בעלי המקרקעין הבאים לאחר מי שהתחייב. ראשית צריך שבשטר …

בית משפט יאכוף תביעות המגיעות אליו רק אם הפונה מגיע 'בידיים נקיות'. כך גם בית המשפט יענה לתובע רק אם …

הענקת זכויות לבעל זכויות על מקרקעין יכולה להתבצע גם באמצעות adverse possession. להלן התנאים המצטברים על מנת שבעל זכויות במקרקעין …

statute of frauds על מנת שניתן יהיה לאכוף הסכם מכר עליו לעמוד בתנאים של statute of frauds. על הסכם המכר …

תחת העקרון של equitable conversion, ברגע שנחתם הסכם מכר לכל צד יש זכויות במקרקעין. המוכר הופך להיות בעל זכות חזקה …

בכל עסקת מקרקעין המוכר חייב לספק לקונה marketable title במעמד ה- closing, היינו בסיום העסקה. מדובר בחובת המוכר לספק לקונה …

נהוג כי תשלום מלוא התמורה וקבלת הרישום הינם תנאים מקבילים בחוזה, concurrent conditions. לכן אם צד לא מספק את 'הסחורה' …

ככל שהמוכר מפר את חוזה המכר הרי שהקונה יכול לתבוע פיצויים, damages. גובה הפיצויים הינם בסכום אשר מהווה את ההפרש …

לרוב העברת זכויות על גבי מקרקעין מבוצע באמצעות שטרות deeds. במיעוט המקרים בית המשפט הוא שמורה על כך. על מנת …

במקרים שיש פגם בשטר צריך להבחין בין שתי אפשרויות – void או voidable. השטר יפסל, void, כאשר יש פגם בו …

על מנת לבצע העברת זכויות במקרקעין יש צורך בביצוע עצם ההעברה. היינו שיש צורך בהעברה משפטית לטובת מקבל הזכות – …

במקרה שבו A בטעות העביר זכויות במקרקעין ל- B, אשר מכר את הזכויות ל- C שהיה תם לב, bona fide …

כמובן שהזכויות עוברות בשטר ממעביר הזכויות למקבל הזכויות רק כאשר המקבל אכן 'מקבל את הזכויות'. המדינות חלוקות בנוגע לצורך של …

בכל הנוגע למועד המדויק של העברת הזכויות הרי שאין תמימות דעים האם הן במועד המשלוח, delivery. כי במקרה כזה הזכויות …

קיימים שלוש סוגים של שטרות, deeds, על מנת להעביר זכויות, convey property (מעבר לשכירות). הבדלי המהירות ביניהם נוגעים למידת האחריות …

שטר העברת זכויות מסוג General warranty deed מכוּנה לעיתים: covenant and warranty deed. בשטר זה מעביר הזכויות מתחייב ולמעשה לוקח …

בשטר המכוּנה: Special warranty deed, מעביר הזכויות מתחייב שלא ביצע פעולות שיש בהם לסתור או לפגוע בזכויות בהתאם לשטר. הוא …

העברת זכויות בשטר מסוג Quitclaim deed, מעביר הזכויות איננו מתחייב לדבר, אלא רק מעביר מה שיש לו במקרקעין.

לצורך ההשוואה אסביר כי בדין הישראלי השטר מכוּנה 'שטר קניין' או 'קושאן' או 'שטר מכר'. מהתקופה העות'מאנית ועד היום בעל …

כאשר העברת הזכויות מתבצעת בעקבות צוואה אז המדובר בהליך של conveyance by will. פעמים שלא ניתן לקיים את הצוואה היא …

בדרך כלל מי שנותן משכנתא מבטיח את כספו באמצעות ביטחון במקרקעין, Security interests in real estate. הרישום עצמו, promissory note, …

מי שמקבל את ההלוואה, לרוב לקוח של בנק למשכנתאות, יכונה: debtor/ notemaker/ mortgagor/ trustor. אך יש לשים לב כי לעיתים …

מאחר שהליך מימוש המשכנתא עשוי לקחת זמן ממושך, האינטרס של הבנק הוא לפעול כמה שיותר מהר כדי לקבל חזקה על …

לעיתים הצרכן יחתום עם הבנק על שטר deed in lieu of foreclosure. המשמעות היא כי הבנק יקבל חזקה ובעלות על …

רוב המדינות דוגלות בכך שהבעלים של המקרקעין הוא הלווה. ולכן הבנק מוחזק רק כמי שיש לו אינטרס או זכויות בבית, …

במיעוט המדינות בעל המשכנתא היינו הבנק, the title theory, הוא הבעלים של הבית, title is in the mortgagee. הצרכן מקבל …

אך ישנן מדינות שהולכות בדרך ביניים, intermediate theory. לפי שיטה זו הבעלות אצל הצרכן אלא אם מפר את תנאי המשכנתא. …

הליך מימוש המשכנתא foreclosure הינו מצב שבו הצרכן מאבד את זכויותיו בגין המקרקעין נשוא המשכנתא. הבנק מוכר את הבית כדי …

בכל הזדמנות יכול הצרכן לפדות, redeem, את המשכנתא. כל זאת עד לשלב מכירת הבית בכינוס foreclosure sale. חשוב לציין כי …

לבעלים של מקרקעין יש זכויות טבעיות, natural rights, והוא יכול להשתמש בהן בכל אופן שימצא לנכון. גם ברום השמים וגם …

כל קרקע כפופה לתוכנית תכנונית שחלקה עליה. תפקיד התוכנית להגן על הציבור בבריאות, בטיחות, אושר ועוד. הכוח של הרשויות לכפות …

בכל אזור בארצות הברית ישנו משרד אשר תפקידו לרשום מקרקעין בהתאם לחוק, recording acts. באופן הזה הרישום יוצר פומביות של …

תום לב ייחשב כמי שרכש את המקרקעין ושילם סכום משמעותי ואשר לא ידע על המכירה הנוגדת. הוא מכוּנה: Bona Fide …

בדיקת הבעלות על מקרקעין מתבצע אצל הרשם, title search. החיפוש עצמו מתבצע בשיטה של: tract index search – בדיקת גוש …